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德国

  • 房价持续上涨,7月房价指数为149.43,创下新高
  • 主要因素:经济增长、外来人口、低利率、房屋供应疲软
  • 2018年Q1,慕尼黑房价中位数突破6000€/㎡,为德国最贵城市
  • 尽管房屋紧缺,但各城市的租金收益率普遍较低,不超过4%

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慕尼黑,德国房价最贵城市

慕尼黑是德国第三大城市,重要的交通枢纽,拥有许多主要大学,博物馆和建筑景点。慕尼黑还是德国经济最为发达和活跃的地区,各方面设施和条件都较为完善,在美世 2017年生活质量指数中,它在德国主要城市中排名最高(排名第四)。

由于过去几年持续上涨,2018年一季度,慕尼黑大都市区的房价中位数已突破6000€/㎡,成为德国房价最贵的城市!市区内抢手地段的公寓价格,最高已达到18000€/㎡,接近欧洲主要都市的房价水平。

市区房价的疯涨,导致最近几年里慕尼黑的房产开发更多地从市区转移到郊区和次发达地区,位于慕尼黑西部的Pasing和Aubing建造了大量的新公寓。而位于郊区的Freiham是慕尼黑最大的开发区,预计将建造月8000套新公寓。

慕尼黑,德国房价最贵城市

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

首都柏林是德国最大城市,无论是从文化、政治、传媒还是科学上讲都称的上是世界级城市。该市经济主要基于服务业,包括多种多样的创造性产业、传媒集团、议会举办地点。柏林扮演欧洲大陆上航空与铁路运输交通枢纽的角色,同时它也是欧盟内游客数量最多的城市之一。

鉴于柏林在节日活动、建筑的多样化、夜生活、当代艺术、公共交通网络以及高质量生活方面得到广泛认可,近年来融入柏林的人口数量剧增。2016年,柏林人口增长超过60,000人,高于2011年至2015年的年均45,000人,是回归以来最强劲的增长。截至2017年,柏林市区的人口接近370万,成为欧盟人口第三大城市。

外来人口暴增加据了柏林的房屋紧缺,这是最近几年柏林房价持续上涨的根本因素。2018年第二季度,柏林的房价中位数达到了3800€/㎡,达到了历史的最高水平。不过,与伦敦、巴黎的房价水平(10000€/㎡)相比,依然差距明显。两者间巨大的增长潜力,这也成为全球投资者看好柏林房市的最大依据。

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

法兰克福是德国第五大城市,因繁荣的金融业和贸易展览会而闻名于世,在英国脱欧后,法兰克福更有可能从目前的德国金融中心升级成为欧洲金融中心,为此被投资者极度看好。在美世 2017年生活质量指数中,法兰克福名列前十,也是欧洲知名的宜居城市。


作为欧洲主要金融城市,法兰克福是德国主要金融机构,如德国联邦银行,法兰克福证券交易所,德意志银行,DZ银行,德国复兴信贷银行,德国商业银行的总部所在地。法兰克福展览有限公司是世界上最大的贸易展览会之一,主要的展览包括世界上最大的汽车展—法兰克福车展以及世界上最大的书展—法兰克福书展。

2018年一季度,法兰克福的房价中位数为3267€/㎡,与上个季度相比,仅微增0.05%,但较去年同期相比大涨了9.99%。

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

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后疫情时代,全球哪些地方的房产最值得投资?

2020年,新冠肺炎疫情令全球不少资产都经历剧烈波动,然而全球楼市却异常坚挺,尤其是欧美等发达国家市场的房价涨幅更是创下数年来之最。 惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在近日发布的《2021年全球住房与抵押贷款展望》报告中表示,新冠肺炎疫情虽然使得人们的日常生活受到巨大影响,但由于全球各政府、央行提供了足够多的经济与货币政策支持,使2020年多数国家和地区的房价保持着稳定上涨。 那么2021年,全球房地产市场是否还能持续去年的火爆呢? 贝莱德(BlackRock)近日一项针对200多个机构的调查显示,有意对房地产类资产增持或保持现状的机构占了约9成,只有不到10%的机构表示将会减持。 多数行业专家和海外房产经纪人均表示,由于普遍的低利率政策和强劲的市场需求,2021年全球楼市料将继续火热,但考虑到疫情发展仍存不确定性,以及超量经济刺激政策带来的通货膨胀,今年房价的真实涨幅未必能超过2020年。 北美房价能否继续强势上涨? 尽管2020年美国的纽约、洛杉矶等几个特大城市的房价确实遭到了疫情不小的冲击,但整体而言,美国的房价涨速却是近年来之最。 1月底公布的美国S&P/CS20大城市房价指数年率为9.1%,录得自2014年中期以来的最高值。美国房地产咨询公司Zillow的数据也显示,2020年12月美国住宅房价的中位数已攀升至26.6万美元的历史新高,同比上涨8.4%。 不过,对于今年美国房价走势的预期,不同机构的观点差距较大。 Zillow公司对于2021年的美国房价走势就显得十分乐观,其预测今年房价中位数将继续上涨10%之多;而美国房地产门户网站Realtor的首席经济学家黑尔(Danielle Hale)则认为当前的房价水平已经很高,虽然抵押贷款利率处于历史地位,同时需求强劲,但价格上涨必然会给买家的经济负担能力带来挑战,因此他认为2021年的涨幅应该会在5.7%左右,不如去年;相比之下,惠誉国际的预测显得更为保守,其预期的涨幅只有1%~3%。 亚洲最大的房产科技集团居外IQI(Juwai IQI)联合创始人、董事会执行主席奇米尔(Georg Chmiel)在接受第一财经记者采访时表示,创纪录的低利率将继续刺激市场需求,“千禧一代”现在也已到了购房年龄,疫情又使得不少高薪岗位可以居家办公从而增加了置换的需求,而住宅供应方面,又因为多种原因一时难以跟上。 他预计:“今年美国楼市将延续去年的扩张趋势,但速度可能有所回落,因为部分积压的需求已经被释放。” 另据居外IQI为第一财经记者提供的最新买家询盘数据,美国是2020年居外IQI客户群体咨询量第二多的国家(仅次于泰国),排名较2019年的第四位明显上升。 美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)在接受采访时也表示,美国总统拜登上台后,意在振兴美国国内经济、积极回归国际组织、接收外来移民、倡导多元化社会等,都可能会吸引更多的海外买家来投资。 与美国情况类似,去年加拿大的楼市也迎来了一波强势上涨。对于今年走势,不同机构的观点则大相径庭。比如加拿大地产协会(CREA)就乐观地认为,受超低利率和供应紧张推动,今年行情还会持续火爆,预计将上涨9.1%;而看空的机构,比如惠誉等则表示,由于疫情期间的持续封锁,加拿大的新移民人口已跌至历史新低,如果政府不再延长疫情期间的救助政策,市场将不可避免地迎来下跌,整年的跌幅可能在3%~5%之间。 欧盟将保持稳定上涨? 自2016年起,欧盟国家(不含英国,下同)的平均房价保持着每年4%以上的稳定增长,而2020年的增速有望创下2007年以来的新高。 据欧盟统计局最新数据显示,截至2020年三季度底,欧盟国家的平均房价同比上涨了5.2%,其中卢森堡的房价涨幅尤为惊人,达到了13.6%;其次是来自东欧地区的波兰、斯洛伐克、捷克同比上涨了10.9%、8.5%、8.4%;尽管基础房价并不低,但奥利地、德国与法国仍然保持着8.9%、7.8%和5%的同比涨幅;只有两个国家出现了下跌,分别是爱尔兰(-0.8%)和塞浦路斯(-1.4%)。 欧洲奥鲁加投资有限公司(Oruga Investment Ltd)创始合伙人弗莱明(Olga Fleming) 表示,受新冠肺炎疫情影响,现在很多欧盟国家的员工都是居家办公,孩子也在家里上网课,由于家庭对居住空间的需求变得更大,因此市郊的大户型住宅特别受到市场追捧,而供不应求导致了整体价格的飙升。 对于未来走势,弗莱明认为现在很难做出判断。他认为,一方面,尽管欧盟各国都在加速给国民接种疫苗,但到“群体免疫”还需要很长一段时间,在这之前旅行限制和封锁政策不太可能被解除,因此利好房价的因素仍然存在;但另一方面,申请房贷的门槛正在变高,同时经济能否持续复苏也尚存疑虑,这些因素可能会抑制房价进一步上涨。 对于住宅房产投资者而言,弗莱明表示,市郊大户型的房子适合自住,但投资潜力有限,将来转卖也比较麻烦,相反小户型的性价比更高,租金收益的比例也会更好;如果是商业房产的投资者,弗莱明建议应该考虑像德国这类经济韧性较强、政府刺激政策给力的国家,同时他还表示,当前应避免投资办公楼和零售物业,除非有远低于市场的折扣价。 德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨在接受记者采访也表现出了对德国楼市的乐观态度。 他表示,德国政府打破了财政赤字的限制,给企业和员工提供了实质性的经济支持,使得德国社会并未因为疫情而发生动荡。此外,由于欧盟经济整体复苏缓慢、通胀疲软,短期内欧元的利率并没有上调的空间,甚至可能会继续下调,因此房价还有继续上涨的空间。 孙杨称:“今年德国楼市的整体行情将胜过去年,市场需求强烈,因此涨幅可能会更高”。 在前述报告中,惠誉也预计欧盟房价整体将保持稳定上涨,其中德国、法国、丹麦等国的预期涨幅在1~3%之间,但爱尔兰、西班牙和意大利则可能会陷入下跌区间。 亚太:澳大利亚强劲、泰国疲软 与全球其他地区相比,不少亚太地区国家对于疫情的管控较为到位,已率先走向经济复苏,因此未来的市场不确定性也相对较少。 惠誉的数据显示,作为全球热门的移民和房地产投资目的地之一,澳大利亚的楼市在去年上涨了大约1%。澳大利亚房地产数据公司CoreLogic在2月初公布的数据也显示,澳大利亚独栋房屋的均价同比上涨了0.9%,超过了2017年9月时的峰值,其中增幅最大的城市是达尔文,上涨了2.3%;其次是霍巴特和珀斯,都上涨了1.6%,墨尔本和悉尼相对较弱,分别为0.7%和0.6%。 奇米尔对第一财经记者表示,虽然旅行封锁严重限制了海外投资者入场,但澳大利亚政府出台了一系列举措维持住了楼市稳定。他认为,未来两年该国房价将继续上涨,其中悉尼和墨尔本之外地区的房价涨幅料将更快,独栋房屋的价格涨幅也会超过市中心公寓。 澳大利亚墨尔本豪宅经纪公司Kay & Burton国际业务总监、合伙人Jamie Mi表示,去年澳洲楼市表现良好,有两类买家特别活跃,一是人已在澳大利亚定居的华人,这批买家趁着政府推出鼓励购房的政策和低利率,升级换购更好的住宅;另一类是因疫情而返回澳大利亚的专业人士,这批人疫情之前在中国香港、纽约、和伦敦等全球金融中心工作,回来之后也迅速加入到了购房人群之中。 相关资讯:【开年开好局!澳洲新春置业福利+史上最低房贷利率来袭】 日本楼市的情况则比较特殊,虽然根据惠誉的统计,2020年房价大约上涨了3.5%,但惠誉却认为,未来两年,日本房价将会出现微幅下跌(-1~2%)。理由是,日本的房价已达到峰值,同时人口持续下降的趋势并没有改变,东京奥运会结束后,对商业房产的投资需求将快速下跌,这些因素都可能会打压房价。 东南亚各国楼市的情况也颇为不同,比如泰国楼市由于海外买家占比较大,其中主要来自中国,其次是新加坡、日本和英国及美国,因此受旅行限制的影响也较大。 居外IQI一项针对泰国房产经纪人的调查显示,被询问的154名当地经纪人平均预计未来12个月泰国的新房价格将下跌3.9%,二手房则会下跌6.7%,同时租金也将下跌6.9%,直到2022年才会缓慢复苏,而最新推出的买房送签证政策有望吸引一批新的海外投资者。 越南的情况则稍好,虽然去年该国GDP受疫情影响明显放缓,但仍保持了2.91%的增长,并且今年有望回到6.3%的增速。 根据越南建设部的最新数据,截至2020年三季度,该国两个主要城市河内和胡志明的房价并未下跌,而是出现了0.2%~0.85%左右的微弱涨幅。 居外IQI的调查显示,越南房产经纪业界预计明年越南新房价格将平均上涨7.3%,二手房价格也将增长3.7%。 点击免费获取【泰国&越南最新住宅调查与指数报告】 另一个中国买家热衷的投资目的地——新加坡今年的房价整体也保持了微幅上涨。 新加坡房地产联合交易网SRX近日发布的报告显示,2020年住宅的销售均价同比上涨了1.4%,交易量增长18.1%,其中大众化住宅售价同比上涨3%,中档住宅售价同比上涨0.5%,高档住宅售价则同比下跌1.4%。 新加坡房地产代理公司橙易产业(OrangeTee & Tie)研究部副主管孙燕清预计,随着对疫苗的乐观情绪增长,房产买家的情绪可能会进一步提升,2021年新加坡整体房价将进一步上涨1%~4%,受边界封锁,外国人就业减少影响,租屋市场的波动料在-1%~2%之间;由于经济前景不确定,组屋市场需求强劲,交易量料将上涨3%~5%,而二手组屋价格可能会上涨2%~5%。 延伸阅读:【中国人购房大增2.3倍!2021加码投资新加坡】 来源:第一财经 马上联系亚洲最大的房产科技集团居外IQI ,让我们协助您做出更英明的海外投资决策。
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疫情对2021的国外房价有何影响?

当前疫情危机的核心矛盾是这样的:政府为抵御更广泛的经济灾难而设计的一揽子刺激计划,实际上是在助长扩大住房市场的不平等,从而使恶性循环永久化。这种向发达国家经济注入廉价资金的一揽子计划维持了高房价和股价。这支撑了房主的借贷能力,保证了股东的利润,维持了银行的资产负债表;但同时也使租房者陷入贫困,增加了无法登上置业阶梯的人数。 在新冠病毒感染率再次上升的同时,许多发达国家的房价也在上涨。根据瑞士银行巨头瑞银集团的数据,2020年第二季度,10个中高收入国家中,有8个国家的房价上涨,其中美国的房价比去年同期上涨了5%,德国的房价上涨了11%。 瑞银发现,在其“2020年全球房地产泡沫指数”所分析的25个主要城市中,超过一半的城市存在房地产泡沫的风险,或者说是被高估了。泡沫的典型迹象——价格与当地收入和租金脱钩,以及过度的贷款和/或建筑活动,均开始浮现了。 全球热点房市过热 瑞银表示,在北美地区,多伦多是唯一面临房地产泡沫风险的主要城市,而温哥华、洛杉矶、旧金山和纽约则被认为估值过高,但没有泡沫风险。波士顿的价值尚可,而芝加哥是该地区唯一被认为价值被低估的城市。 欧洲和中国香港面临的风险最大。德国城市慕尼黑和法兰克福,以及波兰首都华沙位居榜首。立陶宛、爱沙尼亚、波兰、斯洛伐克和乌克兰在过去12个月均录得双位数字的价格增长。 据德国咨询机构Empirica的数据显示,德国七大主要城市(即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫)公寓每平方米的售价已接近3000欧元(约合23400元人民币),与2012年一季度相比,上涨了100%以上! 瑞银表示,巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世也处于泡沫风险区域。其他“估值过高但无泡沫风险”的住房市场包括伦敦、东京、斯德哥尔摩、日内瓦、特拉维夫、悉尼和纽约。 在所分析的25个城市中,只有4个城市的房价下跌,分别为马德里、旧金山、迪拜、阿联酋长国和中国香港。上一次价格出现负增长的城市较少时,已经是在2006年。 乐观情绪是错觉? 在全球大部分地区,住宅房价已经膨胀了好几年。经济逻辑表明,房价应该在2008年金融危机后崩盘。事实上,实际房价在危机期间确实下跌了10%,但全球央行将利率几乎降至零,并实施了巨大的财政刺激计划,挽救了房价。 这反过来又引发了新的荣景,支撑了对2008年危机后金融业至关重要的资产类别。低利压低了替代性安全投资的回报率,使得每月的抵押贷款偿还变得更实惠,房屋的购买吸引力也更大。这种对家庭收入的支持,以及按揭还款假期,也使失业工人不必卖房。 与全球股市一样,房地产市场在当前的危机中增长强劲,但失业率上升,工资停滞。房价上涨维持了投资水平,但也是发达国家财富不平等的一个驱动因素,价格上涨和工资停滞意味着名义上更高的租金和更多的首次购房者被排除在置业阶梯之外。 房价飙升不会持续 瑞银指出,在政府刺激、抵押贷款救助和低利率的条件下,价格上涨是不可持续的。“目前还不确定失业率上升和家庭收入前景黯淡会在多大程度上影响房价。然而,很明显,过去四个季度的加速上涨在短期内是不可持续的,”瑞银全球财富管理公司首席投资官海菲勒(Mark Haefele)在一份新闻稿中说。“大多数城市的租金已经在下降,这表明,当补贴逐渐消失,收入压力增加时,可能会出现一个修正阶段。” HRE投资公司的图雷克(Bartosz Turek)也指出了利率和房价之间的“大关联”,他怀疑这是全球房地产价格飙升背后的主要原因。“我看到在一些欧洲市场,价格涨得太厉害了,这令人震惊,价格下跌迫在眉睫。”他说。长期以来,物价的涨幅远远高于收入的涨幅,这往往是受到大多数国家极低利率的刺激。 欧盟统计局Eurostat抽样调查的数据显示,2012年至2019年斯洛伐克的房价上涨了43%,而斯洛伐克人的平均收入在这期间只上涨了4%。在德国,房价上涨了43%,而收入上涨了19%。在瑞典,房价上涨了53%,而收入则上涨了18%;在奥地利,房价上涨了45%,而收入则上涨了19%。奥地利的房价和收入分别上升了45%和17%。最后,在匈牙利,住房价格几乎翻了一番,2019年的收入比2012年高出43%。 展望未来 一些房市分析师认为,随着政府刺激计划的结束,今年下半年将是市场的考验。以美国为例,1.1亿租房者中,有超过20%的租房者面临被驱逐的风险,因为疫情导致的房租暂缓措施开始结束。 “展望未来,疲软的经济、紧缩的信贷条件以及支撑需求的短期因素结束,都将会抑制明年房价的增长,”伦敦Capital Economics的陆汉森(Hansen Lu)说,并预计2021年房价将停滞不前。 全球评级机构惠誉评级的分析师认为,西班牙房价跌幅最大,2020年跌幅在8%至12%之间,而澳大利亚房价预计跌幅在5%至10%之间,英国则高达7%。房价下跌将使资产财富缩水,降低房主的借贷能力,并可能削弱对经济生产性部分的投资,但这也将缓解那些因实际工资下降、失业和租金上涨而遭受的压力。 有兴趣了解更多海外房市的最新动态,欢迎下载居外IQI独家制作的【全球房价报告2020年第三季度】,或给我们提交查询,我们将尽快联系您,并提供房产投资免费咨询。
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2018年德国住宅市场价格和租金展望
2018年德国住宅市场价格和租金展望
德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内,许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨,部分城市的公寓价格上涨了一倍。强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求,而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进,住宅空置率也有所下降。因此,租金正在加速增长。政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。 多个城市的数据证明,房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑(Munich)的住房空置率接近于零。2017年,柏林市(Berlin)的就业率上升了0.4%。早在2015年,法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特(Stuttgart)地处盆地,这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制,进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。 查看德国正式房源 汉堡(Hamburg)和杜塞尔多夫(Düsseldorf)的物价也呈现强劲上涨趋势,然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此,两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此,由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升,汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁,因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年,至少在德国的大多数主要城市是这样。 风险展望: 即使受到利率的冲击,2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。 住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题,即使出现了“利率冲击”的情况,住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。因此,即使利率上升,我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡,因为相比德国其他大都市地区,那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来,更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中,利率风险很可能会上升。然而,利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长,价格升降趋势,还有未来可能实施的货币政策,因此显然存在着不确定性。
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
如果您有意购买德国房产,那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制,然后再去那里买下您梦寐以求的房产。 如果您对在德国出售的房产有兴趣,您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而,如果您是德国的正式居民,那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定,而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响,德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。 无论原籍国家是否属于欧盟(EU),外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。 然而,您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金,而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。 此外,借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下,您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。 查看德国真实房源 德国抵押贷款的税收减免政策 因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而,如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租,则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入,包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是:如果改建费用多于物业价值的15%,则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来,租赁物业的标准折旧率一直是2%,如果房产刚刚建成,则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收,如下所示。 计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5%的团结附加费。例如,如果您的租金收入为5万欧元,那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元,作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元,而应缴税款项对应的名义税率为14%(即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元)。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用,即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。 此外,如果物业持有时间不到10年,则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年,资产收益应计入纳税人的年收入。因此,如果您持有物业九年后再出售,并以单身人士的身份获得6万欧元的收益,则这项收益将按照42%的税率计算应缴税款。然而,如果物业的持有时间达到10年及以上,则任何资本收益均不计入应纳税所得。 对于非租赁物业,超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税,另外还要加上团结附加费。然而,如果物业在购买后的10年内出售,则只有资本收益需要征税。  
在德国买房的交易成本
在德国买房的交易成本
德国房产的全部购房款一般有以下几笔费用组成: 一、房价 房价指的是房屋本身的售价。一般来讲,在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说,同样的地段,五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘,一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外,跟全世界所有的房地产市场一样,不同的城市,同一城市的不同地方,房价也会有很大的差别。总体来说,重点城市,好地段,环保节能,装修高档的房产具有明显的高保值性。 二、车位价格 新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情,车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是,根据德国公寓住宅物权法,公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断,但是因为所有的车位是位于停车场里,而整个停车场又是集体物权(财产),所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说,很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里,抽象的特殊使用权才具有实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。 三、购房时的一次性税费 在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解,因为根据情况不同,这些附加费用会占到房款的10%甚至更多,也是一笔不可忽视的费用。 总体来说,有三笔较大的费用: 1. 公证费 公证费一般占合同房款的2.5%左右。主要包括下列费用: 起草和发送购房合同;预约签合同日期;对签署好的合同进行公证;办理所需的官方批文(比如关于地产购置税通知税务局);土地簿临时登记;手续移交土地簿管理机构,等等。 2. 地产购置税 黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。从2009年开始汉堡,柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。从2011年开始巴符州,北威州都已经升到了5%。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。 3. 销售代理费或中介费 在德国,住宅用地开发,建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责,彼此间相互协作又分工明确。开发商(Bauträger)一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划,是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师,建筑公司和房产销售代理即中介(Makler)。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分,专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。 不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同,大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3%。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费(不算增值税最高6%)。  四、付款方式 前面说过,德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接,交出没有违反合同协议的合格的楼盘,才能得到所有的款项。 整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要,因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付,一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房,接到付款通知后,买房人应该到建筑工地实地考察一下,确保工程进度符合付款要求,然后再签字认可,通知银行支付相应的款项。对于买房人来说,重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后,即买房人对于房屋质量没有异议,开发商才可以最终得到全款。  
德国房地产税法详解
德国房地产税法详解
德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。财政收入可分为四项:两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。德国房地产税收是政府财政收入的一小部分;在税收设计模式上,实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税,也对房地产的流转环节予以课税,基本上保障了公民的基本住房需求,也是德国房产投资者必须留意的。 德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。 一、土地税施行一年一缴 基于土地涨价归公的基本原理,并维护税收正义的理念,德国对其境内占有土地的人设置了土地税,法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。 目前,德国土地税实行一年一缴制,纳税人为土地所有者,征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者,具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A,对非农林用地征收土地税B。 根据《德国资产评估法》,在计税依据上,不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值,非农林用地的计税价值为市场价值。 在土地税税率上,按照地产的种类各有不同,如联邦统一税率对农业生产用地为6‰,对建筑用地为2.6%至3.5%,但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间,可以制定适合的税率。在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等,享受土地税豁免政策。 二、房产土地税区别对待 长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待,对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税,只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时,也未将房基税列为重要的考虑因素。 对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。 在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。 1、土地交易税 土地交易税作为一种特别流转税,属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方,征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格不存在或无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。 为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房者的投机行为,德国政府多次调整土地交易税税率,2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%,土地所在州政府可以具体确定适用税率,如柏林和汉堡的税率为4.5%。 2、遗产税与赠与税 遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人,课税对象为所继承或受赠的财产价额,除了扣除法律规定的项目外,例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额,将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同,实行不同的全额累计税率,当前最高税率为50%。 3、差价盈利税等 德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则需要缴纳15%的差价盈利税。 另外自2009年1月1日起,德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。通过设立这些税种,大大增加了房地产投机商的投资成本,压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间,也抑制了德国居民可能存在的非理性投资买房需求。  
德国常见居留许可类型一览
德国常见居留许可类型一览
所有来自非欧盟成员国的外国居民,无论其原籍是哪里,只要其计划停留时间超过90天,都必须取得居留许可。只有在签证持有者在预定离境日期之前患上重病等特殊情况下,短期游客签证才能延期。 在通常情况下,外籍人士必须在大使馆或领事馆申请签证和居留许可(必要时还应该申请工作许可证)。来自少数几个国家的国民可以到达德国后再申请签证和居留许可等证件。这条规则只允许出现少数例外,特别是寻求庇护者和政治难民。显然,他们不必通过大使馆来完成常规的申请程序。 对于移居德国的一般外籍人士来说,以下各类的居留许可也许较为实用:临时居住证、蓝卡、欧盟长久居民权证和永久定居许可证。 临时居留证(Aufenthaltserlaubnis)是最常见的居留许可证。其一般有效期为一年。续签此证件的频率取决于个人的就业状况、职业和国籍。例如,与在德国的公司签订无限制工作合同的美国外籍人士可能会获得一份需要三年后续签的居留许可证。然而,如果此人和德国公司签订了期限为两年的劳动合同,则他(她)的居留许可证也将在两年后到期。 只要您的个人状态没有改变,则续签居留许可证的过程更接近于一种形式。然而,如果您经历了跳槽、失业、离婚等过程,则这些变化都会影响您的居留身份。面对这些情况,最好立即联系当地的外籍人士登记办公室(Ausländerbehörde)。您还可以向移民律师咨询更深入的建议。 欧盟蓝卡是临时居留证和高质量雇员工作许可证的结合体。申请蓝卡比申请普通工作签证要容易一些。目前的申请条件是拥有一个大学学位和一个已得到确认,且年薪达到47600欧元及以上的工作机会。若年薪不低于37128欧元,则从事工程、IT、医疗或自然科学行业相关工作的外籍人士也有申请蓝卡的资格。欧盟蓝卡的有效期通常为四年。蓝卡持有者的配偶也可以在德国生活和工作。此外,持有蓝卡的外籍人士更容易获得永久定居许可。

德国买房常见问题