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德国

  • 房价持续上涨,7月房价指数为149.43,创下新高
  • 主要因素:经济增长、外来人口、低利率、房屋供应疲软
  • 2018年Q1,慕尼黑房价中位数突破6000€/㎡,为德国最贵城市
  • 尽管房屋紧缺,但各城市的租金收益率普遍较低,不超过4%

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慕尼黑,德国房价最贵城市

慕尼黑是德国第三大城市,重要的交通枢纽,拥有许多主要大学,博物馆和建筑景点。慕尼黑还是德国经济最为发达和活跃的地区,各方面设施和条件都较为完善,在美世 2017年生活质量指数中,它在德国主要城市中排名最高(排名第四)。

由于过去几年持续上涨,2018年一季度,慕尼黑大都市区的房价中位数已突破6000€/㎡,成为德国房价最贵的城市!市区内抢手地段的公寓价格,最高已达到18000€/㎡,接近欧洲主要都市的房价水平。

市区房价的疯涨,导致最近几年里慕尼黑的房产开发更多地从市区转移到郊区和次发达地区,位于慕尼黑西部的Pasing和Aubing建造了大量的新公寓。而位于郊区的Freiham是慕尼黑最大的开发区,预计将建造月8000套新公寓。

慕尼黑,德国房价最贵城市

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

首都柏林是德国最大城市,无论是从文化、政治、传媒还是科学上讲都称的上是世界级城市。该市经济主要基于服务业,包括多种多样的创造性产业、传媒集团、议会举办地点。柏林扮演欧洲大陆上航空与铁路运输交通枢纽的角色,同时它也是欧盟内游客数量最多的城市之一。

鉴于柏林在节日活动、建筑的多样化、夜生活、当代艺术、公共交通网络以及高质量生活方面得到广泛认可,近年来融入柏林的人口数量剧增。2016年,柏林人口增长超过60,000人,高于2011年至2015年的年均45,000人,是回归以来最强劲的增长。截至2017年,柏林市区的人口接近370万,成为欧盟人口第三大城市。

外来人口暴增加据了柏林的房屋紧缺,这是最近几年柏林房价持续上涨的根本因素。2018年第二季度,柏林的房价中位数达到了3800€/㎡,达到了历史的最高水平。不过,与伦敦、巴黎的房价水平(10000€/㎡)相比,依然差距明显。两者间巨大的增长潜力,这也成为全球投资者看好柏林房市的最大依据。

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

法兰克福是德国第五大城市,因繁荣的金融业和贸易展览会而闻名于世,在英国脱欧后,法兰克福更有可能从目前的德国金融中心升级成为欧洲金融中心,为此被投资者极度看好。在美世 2017年生活质量指数中,法兰克福名列前十,也是欧洲知名的宜居城市。


作为欧洲主要金融城市,法兰克福是德国主要金融机构,如德国联邦银行,法兰克福证券交易所,德意志银行,DZ银行,德国复兴信贷银行,德国商业银行的总部所在地。法兰克福展览有限公司是世界上最大的贸易展览会之一,主要的展览包括世界上最大的汽车展—法兰克福车展以及世界上最大的书展—法兰克福书展。

2018年一季度,法兰克福的房价中位数为3267€/㎡,与上个季度相比,仅微增0.05%,但较去年同期相比大涨了9.99%。

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

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欧洲房产双核“芯” 财富增值强引擎

为什么欧洲的房产值得投资? 欧洲浓厚的历史文化底蕴、发达的经济、高品质的教育、宽松的社会环境、优渥的福利制度、优美的自然人文环境,高收益的房产投资等等,使得欧洲成为中国高净资产阶层追捧的热门移民目的地。相比股票、国际汇率等投资形式,海外置业的“玩法”相对要简单许多,且欧洲房产拥有一些“独有特点”,让它相比国内房产投资更有优势。 尽管受到了新冠疫情的冲击,但欧洲房地产市场最近的活跃度有目共睹,从数据表现来看,房产交易量和房价屡创新高。在欧洲,房地产仍然被视为为数不多的、投资回报尚佳的几个行业之一。因此,传统的投资者在目前局势不明朗的情况下,仍会选择之前经济危机时候的做法——转回核心房地资产进行投资。 资本避险与财富增值的核“芯”密码——英国伦敦 在经济下行的大背景下,全球资本市场进入避险模式,很多敏锐的投资人注意到了英国房产在投资和风控方面的实力。是的,此时,正是入手英国尤其是伦敦的房产的好时机。 1、全球最具实力城市 2020年,全球笼罩在新冠疫情的阴霾下,世界各大城市的发展进程都受到了影响。近日,加拿大咨询公司Resonance Consultancy从6个维度(地点、人口、规划、产品、繁荣度、发展)、25个影响因素(包括气候、城市安全性、旅游景点、城市人口受教育程度、国际化程度、大学排名、世界500强总部、收入公平程度、失业率以及社交媒体如Facebook和Instagram的签到数量等)给全球263个居住人口超过100万的主要城市打了分,令人欣喜的是,伦敦连续5年力压纽约,当选全球最佳城市。伦敦,在这个时候拿下全球最佳城市,其分量无疑是举足轻重的。 2、全球富人保险箱的投资天堂 作为全世界最开放、最自由的市场之一,英国伦敦对来自全世界的购房者没有任何限制,无论投资者有没有英国签证、是否到过英国、是否居住在所投资的房产等,均可以在伦敦购买房产。另外,由于伦敦在世界政治经济文化教育等综合实力雄踞榜首的地位和影响力,加上私有财产的法律保障,房产建筑质量经得住上百年考验,确保着伦敦是世界上亿万富豪人数最多的城市,因此素有“全球富人保险箱” 的美誉。 3、伦敦房价逆势大涨 开启疯狂吸金模式 根据蘇富比國際房地產公司的最新房产数据发现,英国近期房价上涨创下最新记录,房产市场持续火热:10月上涨速率5.5%创下四年内最高,活跃买家比例也相比去年激增66%之多!此外,由于英国国内的优质房产供应量减少了,但等待进入楼市的全球资本依然热情高涨,导致许多房产出现竞标现象,其中最为抢眼的莫过于伦敦。论吸引全球投资,英国伦敦,作为金融中心的核心城市,依旧是老大! 4、英镑汇率&利率双低 入场好时机 目前,正值英国有史以来最低利率0.1%的好时机,英镑兑换人民币汇率处于历史低位。与此同时,受新冠疫情及英国脱欧的双重影响,2020年上半年英国房价涨幅趋缓,因此中国投资者投资英国房产的成本大幅降低,房产的升值空间愈加可观,正是中国买家入场英伦房产市场的好时机。 5、临时印花税假期政策出台 全球投资客信心回涨 2020年7月8日,英国财政大臣宣布了一个临时印花税假期,将所有50万英镑或以下房产的印花税税率降至零,直至2021年3月31。英国房地产行业正在积极要求财相苏纳克延长目前的印花税假期新政6个月,以便给买家充分的准备和过渡时间(据英国每日电讯报10月29日最新报道)。这一政策的提出,不仅让买家能够在购房时享受到实打实的优惠,也创造了一个流动性更强、更透明的市场,激发了买卖双方的信心。 6、伦敦房产 奇货可居 英国研究机构Civitas根据中央政府的社区和地方事务部(DCLG)统计数据发布的最新报告显示,在2014年至2039年的25年里,伦敦住房短缺数字将高达62.5万套。这就意味着英国房产长期处于供不应求的状态,要想在英国尤其是伦敦买到一处称心如意的房产,并非易事。今日,英国蘇富比國際房地產公司为您隆重推荐的位于英国伦敦的四处优质房源,可谓是机遇难得,件件珍品。 Royal Arsenal Riverside 皇家阿森纳河畔公寓 英国最大开发商Berkeley送您五星级皇冠享受 英伦美妙河岸景致 舍我其谁? 英国蘇富比國際房地產|50.25万英镑 West End Gate 城区复兴计划受益之所 伦敦一区极具升值潜力的私人花园 在英国传统富人区体验威尼斯式曼妙生活 英国蘇富比國際房地產|91.5万英镑 Trent Park 伦敦特伦特公园里的完美住宅 英伦富豪与贵族的隐秘后花园 闹中取静的英伦乡村生活为您无暇呈现 英国蘇富比國際房地產|129.5万英镑 London Dock 伦敦塔桥与中国驻英大使馆皆在一步之遥! “伦敦码头”稀有公寓地产 英伦美妙生活由此开启 英国蘇富比國際房地產|148万英镑 看到这儿,也许会有朋友想,有没有可以媲美伦敦的房子品质、却更具备价格优势的房产推荐呢?没问题!小编接下来就给大家推出的一套房源,恰好位于当下全球投资者在伦敦之外的另一大热门地点——约克。相比伦敦而言,投资约克的房产意味着投资门槛相对较低、升值潜力巨大。 约克,作为除伦敦外游客最多的英格兰城市,在将近2000年的时间里,约克一直是北英格兰的首府,地位相当于今天的伦敦。从地理位置上而言,约克位于全英国中枢,是英格兰北部最重要的交通枢纽,连接南北,HS2高速铁路贯穿期间,地理位置无可替代。约克还拥有包括英国顶级大学之一的约克大学在内的2间全英知名大学,拥有超过25000名学生,带来强劲又稳定租赁群。以上的种种,也使得约克被BBC等多家英媒评为“英国最佳居住地”。目前,约克的房价相对较低,各项政策利好,市场长期供不应求,而城市发展前景不可限量、升值潜力巨大。机不可失,快来一起走进北英格兰首府约克的这套房源吧! Gasworks 约克市中心豪华多户型公寓 北英格兰首府豪华生活新标准 开发商奉送长租短租灵活方案 首3年保您7%固定回报率 英国蘇富比國際房地產|18.5万英镑 欧洲最佳地产投资市场与高投资回报的核“芯”密码——德国法兰克福 德国一直是欧洲经济的领头羊,加上英国退欧等影响,德国已然成为欧盟经济的第一引擎。尽管新冠疫情造成全球经济低迷,但德国房价在主要发达国家中的表现最为健康和强劲,今年的总体交易量及房价增幅甚至有望超过去年,一跃成为欧洲最佳地产投资市场。 1、欧洲大陆最大的金融中心 英国脱欧以后,法兰克福得天独厚的优势使其击败一众欧洲国家,成为承接从伦敦转移来的金融机构的不二选择。作为欧元发源地和欧盟经济中心的德国名城法兰克福,不仅是欧洲中央银行总部的所在地,同时也聚集着300多家国际银行的分支,掌握了全德国乃至全欧洲的巨大财富,遂有“美茵河畔曼哈顿”之美称;此外,法兰克福拥有全德最大的机场,是欧洲最重要的交通和物流枢纽,不仅云集了全球商业投资巨舰,也是全德国聚集精英数量最多的城市之一。 作为名副其实的欧洲工商业、金融服务业、交通、会展中心,自2010年以来,法兰克福的人口增长了约14%,未来人口数量还将持续攀升,预计到2030年将突破120万人口大关。 2、欧洲最具投资价值的城市 作为欧洲大陆最大的金融中心,法兰克福正在迎接巨大机遇和发展,根据德国权威媒体报道,目前已有超过30家银行和20家金融机构将总部迁移至法兰克福,为当地创造了超过1500个高薪就业岗位,而这一数字为未来还将持续增加。人口剧增导致法兰克福的住房长期处于供不应求的状态,越来越多海外投资者也将目光投向了这座金融中心的房地产市场,十分看好这一具有前瞻性的投资。 在普华永道(PwC)和联合城市土地研究所(ULI)联合发布的《2020年欧洲房地产新趋势》报告中,可以看到,在欧洲具有投资价值城市的预估排名中,德国城市柏林、法兰克福、慕尼黑、汉堡、都位居前列。法兰克福作为欧洲的投资风口,正在吸引全球投资者蜂拥而至。 3、全球最安全投资地 上文我们重点说明了“在经济下行的大背景下,全球资本市场进入避险模式”。目前德国房产市场与英国房产市场同样属于欧洲各国中少数的投资回报率较高的房产市场,房价和租金比例关系比较合理,总体来说,房产泡沫危机风险较低。 4、房价低 上涨空间大 新冠疫情之前,法兰克福的房价一直在上涨,尤其是在其中心地区,一些独家的新开发项目价格已经超过10000欧元/平方米,然而,在良好和受欢迎的街区,大多数新建公寓的价格平均在6500至8000欧元/平方米之间,相比欧洲其它国家同类城市(如巴黎和卢森堡等)而言,法兰克福的房价仍然较低。 5、高住房需求量 低住房空置率 虽然法兰克福是德国面积虽小的大都市,也是欧洲最小的大都市,但每周都有大约130万人在此居住和工作,可这座城市的住房实际容纳量只有80万人。因此法兰克福的所有可居住住房的空置率仅为0.3%,居住空间需求度极高,这也是全球投资客之所以热衷到法兰克福进行房产投资的重要因素。 6、买房无门槛 永久产权轻松得 海外投资客在德国法兰克福买房没有任何限制,而拥有德国居留许可的海外投资客可以在德国申请贷款。此外,对中国投资者来说,海外房产的另一大吸引力是永久产权。在德国,居住用地的产权是永久的,即业主对土地及土地上的一切不动产拥有永久性所有权。如果你购买的是楼层公寓,那么这个产权就会平分到各个住户手里。而且房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承。 今日,Peters & Peters蘇富比國際房地產公司为大家推荐的位于德国法兰克福的房源非常多样化,从历史建筑,到联排别墅,再到新开发的房产项目,绝对可以满足各种投资者对法兰克福房产的多方位需求。 市中心家庭联排别墅 中产阶级品质生活最美诠释 Peters & Peters蘇富比國際房地產公司|298万欧元 市中心豪华酒店式公寓 法兰克福地标式建筑里的优雅生活 Peters & Peters蘇富比國際房地產公司|366.6万欧元 时尚花园别墅 德国上层社会品质之选 Peters & Peters蘇富比國際房地產公司|450万欧元 入住酒店式豪华别墅 开启欧式贵族庄园生活 Peters & Peters蘇富比國際房地產公司|960万欧元 目前,在全球爆发的新冠病毒的影响下,由于旅行限制导致的海外买家交易量在这段特殊的时期减缓不可避免,但由于房地产行业周期较长,且英国和德国今年年初推出的一系列全新贷款优惠政策更是您投资房产的最佳导向。一旦疫情减弱,全球房地产的交易量将迅速攀升,中国买家在海外投资房地产的驱动力仍将长期存在,更多的海外买家正在看好英国和德国房产市场,从以往投资为主开始转向了投资加自住的趋势。提前布局您在海外的资产特别是房地产资产配置,有助您占尽先机。更多有关英国和德国房地产项目和咨询,敬请关注蘇富比國際房地產公司和居外网相关资讯。 蘇富比國際房地產传承了全球顶尖拍卖行的专业精神,是最富盛名的国际豪华房地产经纪公司。他们拥有强大的全球网络,遍布于71个国家的23000名杰出房产经纪,旨在为每一位精英客户提供卓越的个性化服务。荟萃全球豪宅,品鉴极致家居,蘇富比國際房地產为您寻觅梦想家园。
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德国楼市在疫情中逆势上扬的真相大揭秘!

受新冠肺炎疫情的冲击,2020年全球绝大多数的资产都发生了剧烈震荡,但德国住宅房地产却不在此列,依旧保持强势——自欧债危机以来的上涨趋势并没有发生实质性转变,甚至今年的交易量还有望超过去年,再次创下历史新高。 9月底德国联邦统计局公布的数据显示,今年第二季度德国住宅房产均价同比上涨了6.6%,环比上涨了2%,尽管同期德国国内生产总值(GDP)环比下跌了9.7%,但此次,突如其来的经济衰退似乎并未影响投资者对德国房地产市场的信心。 9月中旬,德国汉堡城市、区域住宅研究所(GEWOS)的一份研究报告也佐证了上述猜想,据该机构预测,即使考虑到疫情,今年德国房地产市场的销售额仍将实现小幅增长,并有望达到创纪录的2900亿欧元(同比增长0.5%),其中住宅房产的销售额将同比增长5.2%,达2155亿欧元。 在接受第一财经记者采访时,德国如宾纳房地产公司(BHHS Rubina Real Estate)董事总经理表示,德国内需保持旺盛,利率也处于历史低位,这些都在激励更多的人买房。 GEWOS的房地产专家温施(Sebastian Wunsch)也认为,支撑德国住宅价格继续上涨的原因主要是:人口对住房的高需求、建设用地和新开发项目的不足、处于历史低位的抵押贷款利率以及不确定时期缺乏更好的投资选择。 利好:三大因素支撑德国房价 德国联邦统计局的数据显示,在第一波疫情最为严重的4~6月份,德国七大主要城市(即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫)的别墅(含独栋与联排)价格同比上涨了6.5%,公寓价格则同比上涨了6.1%。 据德国咨询机构Empirica的数据显示,上述七大城市公寓每平方米的售价已接近3000欧元(约合23900元人民币),与2012年一季度相比,上涨了100%以上。 联邦统计局表示,房价整体仍维持上涨趋势,不过增速较之前两年有所放缓:2019年上半年公寓价格同比增幅为7.9%,而2018年上半年的增幅则高达11%。 统计局还指出,事实上今年上半年德国中小城市的房价增速比大城市更快,在人口超过10万以上的主要城市,二季度的别墅和公寓价格平均上涨了7.3%、8.2%;乡村地区的房价增速也没有落后——在人口较为密集的乡村地区,别墅和公寓的价格分别上涨了8.9%、5.9%;即使是在人口稀少的偏远农村,别墅和公寓的价格也分别上涨了4.8%与6.6%。 供不应求是导致价格上涨的主要因素,而这又与大量外来移民进入德国密切关系。 据经合组织(OECD)的报告,近年以来,德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家;联合国经济和社会事务办公室的最新数据也显示,德国目前接纳的移民总数已超过1300万,仅次于美国(约5100万)。 出于工作需求、文化背景等诸多原因,外来移民大多都热衷于群居住在德国大城市(或周边地区),这使得上述地区房源变得更加紧缺。 比如,据亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者透露,中国背景的移民或投资者,他们最关注的城市主要是(首都)柏林、(拥有大量移民的)杜塞尔多夫和(房价最高的)慕尼黑的住宅。 极低的抵押贷款利率也是刺激买家入场的重要因素之一。侯先生是某家东南亚银行在法兰克福分行的中层员工,手中持有多套出租用的学生公寓。他对第一财经记者表示,早在2012年他就贷款购入了一套法兰克福郊区两室一厅的二手公寓。“当时买入的总价不到15万欧元,但银行给的按揭贷款利率比现在高多了,超过4%;现在类似的公寓价格已攀升至近30万欧元,不过贷款利率就低多了,平均只要1%左右。”侯先生如是说。 此外,施工量不够,新房项目太少也助推了房价上行。据德国经济研究所(DIW)估计,在德国七大城市中,目前正在兴建(包括已审批的房产项目)仅能满足市场需求的约70%,而疫情造成的施工速度延缓,可能会进一步加剧市场的供不应求。 风险:房产泡沫已是全球最高? 早起三年前,Empirica就曾预言,德国各大城市的房价泡沫将会破裂,并发生大崩盘。令绝大多数人庆幸的是,预言中的暴跌并没有发生。 不过机构对德国楼市发出的警告声不绝于耳,在9月底瑞士银行(UBS)最新公布的“全球(城市)房地产泡沫指数2020”中,慕尼黑蝉联了第一,而法兰克福也首次排到了第二,不但超过了巴黎、伦敦,也将多伦多、中国香港、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世等热门城市甩在了身后。 瑞银为慕尼黑和法兰克福给出的泡沫指数分别是2.35和2.26,该指数只要超过1.5就被认为存在明显的房产泡沫。瑞银房地产经济学家霍尔茨海(Matthias Holzhey)表示,十年来,随着经济繁荣和房价翻番,法兰克福成为了自己成功的“受害者”。 不过,如果单从房价看,慕尼黑与法兰克福核心区域的公寓售价约在8000~10000欧元之间,这与伦敦市中心每平方米轻松上万(英镑)的公寓相比,仍存在不少差距(1英镑约等于1.1欧元)。 海因里希也对第一财经记者表示,无法想象有一天慕尼黑或法兰克福的房价会赶超伦敦,伦敦吸引力和国际地位不是任何一个德国城市可以媲美的。同时,这也不是德国政府努力的目标,“我们是一个联邦制国家,追求的是各个区域的平衡发展”。 瑞银还认为,新冠肺炎疫情危机有可能会成为检验一个城市住宅价格是否合理的“试金石”。 Gewos研究所的董事总经理旺兹克(Carolin Wandzik),也持类似观点,她表示,疫情扩大了居家办公的潮流,这可能会促进市场对大都市以外住宅空间的需求,从而影响大城市内部的房价。 “人们开始追求更大的居住空间,并希望住在绿地里。”旺兹克说,“这种居住偏好的变化可能会让位于大都市周边、人口在3~4万之间、基础设施良好的中小城市成为赢家”。 不过,海因里希(Carsten Heinrich)则认为,德国每个地区情况不同,比如疫情给柏林房地产市场造成的影响就十分有限。他称,目前仍有很多人想搬到柏林居住,因为这里有更好的工作机会、离医院和超市也更近。柏林(及其周边地区)的吸引力在持续增加,租金和房价也在快速上涨, 另外值得注意的是,9月以来,欧洲第二波新冠肺炎疫情来势汹汹,至今仍未有回落趋势,将会带来多大的影响暂时还难以预测。 Gewos称,疫情对房地产市场的影响可能存在延迟效应,如果德国因疫情危机而出现对劳动力需求的长期降低,将对工资发展产生负面影响,从而也会影响到中期的住房需求。 专家:中国背景购房者以投资、刚需为主 奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,拥有中国背景的买家对德国房产的需求通常都以长线投资和刚需为主。由于疫情和国际政局变化等原因,越来越多的中国家长逐渐对德国的大学教育感兴趣,因此不排除将来因子女教育的需求而去德国买房的人数持续增加。 深圳一家外贸公司的老板蔡先生就是上述人群中的一员,他7年前曾去美国进行投资,希望因此获得绿卡并为孩子铺平长大后的求学之路,但两年前遥遥无期的绿卡审批让他最终选择了放弃,把目标转向了德国。据蔡先生透露,他在去年获得了德国(投资)法人签证,且在法兰克福买下了一套50平米的公寓以供孩子将来求学之用。 海因里希则对第一财经记者表示,因为疫情导致的旅行困难,今年的外来投资者少了很多,楼市的强势主要还是得益于德国国内的市场需求。迄今为止,他们公司接待的有中国的背景买家,其购房目的主要是为了投资,当然也有不少是买来给孩子住的,而自住的主要是长期居住或外派到德国的华侨华人。 对于德国房地产市场的前景,侯先生表示,虽然疫情导致他手里的部分公寓被迫空置,但这并没有影响到他对未来的信心。他认为,疫情终究会过去,留学生们也会回来,德国大城市的房地产作为稳定、长期的保值资产,并不会因此发生根本性的改变。 相关文章: 德国将严查房地产交易洗钱行为,对中国投资者影响有多大? 疫情致德国商业地产市场断崖式下跌 物流地产一枝独秀 德国新冠肺炎死亡率为何这么低? 大涨十年,德国房价还能坚挺多久? 来源:一财网 责编:Zoe Chan 低风险率,高保值性和高稳定收益是德国房地产市场的三大主要特征,自然成为投资人长线布局的最佳决策。 有兴趣投资德国房地产吗?欢迎您提供联系信息,居外的专家会尽快给您回覆,与您一起探索欧洲房产配置热点。
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2018年德国住宅市场价格和租金展望
2018年德国住宅市场价格和租金展望
德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内,许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨,部分城市的公寓价格上涨了一倍。强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求,而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进,住宅空置率也有所下降。因此,租金正在加速增长。政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。 多个城市的数据证明,房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑(Munich)的住房空置率接近于零。2017年,柏林市(Berlin)的就业率上升了0.4%。早在2015年,法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特(Stuttgart)地处盆地,这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制,进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。 查看德国正式房源 汉堡(Hamburg)和杜塞尔多夫(Düsseldorf)的物价也呈现强劲上涨趋势,然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此,两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此,由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升,汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁,因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年,至少在德国的大多数主要城市是这样。 风险展望: 即使受到利率的冲击,2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。 住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题,即使出现了“利率冲击”的情况,住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。因此,即使利率上升,我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡,因为相比德国其他大都市地区,那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来,更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中,利率风险很可能会上升。然而,利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长,价格升降趋势,还有未来可能实施的货币政策,因此显然存在着不确定性。
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
如果您有意购买德国房产,那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制,然后再去那里买下您梦寐以求的房产。 如果您对在德国出售的房产有兴趣,您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而,如果您是德国的正式居民,那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定,而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响,德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。 无论原籍国家是否属于欧盟(EU),外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。 然而,您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金,而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。 此外,借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下,您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。 查看德国真实房源 德国抵押贷款的税收减免政策 因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而,如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租,则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入,包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是:如果改建费用多于物业价值的15%,则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来,租赁物业的标准折旧率一直是2%,如果房产刚刚建成,则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收,如下所示。 计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5%的团结附加费。例如,如果您的租金收入为5万欧元,那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元,作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元,而应缴税款项对应的名义税率为14%(即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元)。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用,即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。 此外,如果物业持有时间不到10年,则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年,资产收益应计入纳税人的年收入。因此,如果您持有物业九年后再出售,并以单身人士的身份获得6万欧元的收益,则这项收益将按照42%的税率计算应缴税款。然而,如果物业的持有时间达到10年及以上,则任何资本收益均不计入应纳税所得。 对于非租赁物业,超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税,另外还要加上团结附加费。然而,如果物业在购买后的10年内出售,则只有资本收益需要征税。  
在德国买房的交易成本
在德国买房的交易成本
德国房产的全部购房款一般有以下几笔费用组成: 一、房价 房价指的是房屋本身的售价。一般来讲,在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说,同样的地段,五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘,一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外,跟全世界所有的房地产市场一样,不同的城市,同一城市的不同地方,房价也会有很大的差别。总体来说,重点城市,好地段,环保节能,装修高档的房产具有明显的高保值性。 二、车位价格 新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情,车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是,根据德国公寓住宅物权法,公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断,但是因为所有的车位是位于停车场里,而整个停车场又是集体物权(财产),所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说,很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里,抽象的特殊使用权才具有实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。 三、购房时的一次性税费 在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解,因为根据情况不同,这些附加费用会占到房款的10%甚至更多,也是一笔不可忽视的费用。 总体来说,有三笔较大的费用: 1. 公证费 公证费一般占合同房款的2.5%左右。主要包括下列费用: 起草和发送购房合同;预约签合同日期;对签署好的合同进行公证;办理所需的官方批文(比如关于地产购置税通知税务局);土地簿临时登记;手续移交土地簿管理机构,等等。 2. 地产购置税 黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。从2009年开始汉堡,柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。从2011年开始巴符州,北威州都已经升到了5%。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。 3. 销售代理费或中介费 在德国,住宅用地开发,建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责,彼此间相互协作又分工明确。开发商(Bauträger)一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划,是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师,建筑公司和房产销售代理即中介(Makler)。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分,专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。 不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同,大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3%。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费(不算增值税最高6%)。  四、付款方式 前面说过,德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接,交出没有违反合同协议的合格的楼盘,才能得到所有的款项。 整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要,因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付,一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房,接到付款通知后,买房人应该到建筑工地实地考察一下,确保工程进度符合付款要求,然后再签字认可,通知银行支付相应的款项。对于买房人来说,重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后,即买房人对于房屋质量没有异议,开发商才可以最终得到全款。  
德国房地产税法详解
德国房地产税法详解
德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。财政收入可分为四项:两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。德国房地产税收是政府财政收入的一小部分;在税收设计模式上,实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税,也对房地产的流转环节予以课税,基本上保障了公民的基本住房需求,也是德国房产投资者必须留意的。 德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。 一、土地税施行一年一缴 基于土地涨价归公的基本原理,并维护税收正义的理念,德国对其境内占有土地的人设置了土地税,法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。 目前,德国土地税实行一年一缴制,纳税人为土地所有者,征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者,具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A,对非农林用地征收土地税B。 根据《德国资产评估法》,在计税依据上,不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值,非农林用地的计税价值为市场价值。 在土地税税率上,按照地产的种类各有不同,如联邦统一税率对农业生产用地为6‰,对建筑用地为2.6%至3.5%,但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间,可以制定适合的税率。在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等,享受土地税豁免政策。 二、房产土地税区别对待 长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待,对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税,只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时,也未将房基税列为重要的考虑因素。 对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。 在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。 1、土地交易税 土地交易税作为一种特别流转税,属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方,征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格不存在或无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。 为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房者的投机行为,德国政府多次调整土地交易税税率,2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%,土地所在州政府可以具体确定适用税率,如柏林和汉堡的税率为4.5%。 2、遗产税与赠与税 遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人,课税对象为所继承或受赠的财产价额,除了扣除法律规定的项目外,例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额,将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同,实行不同的全额累计税率,当前最高税率为50%。 3、差价盈利税等 德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则需要缴纳15%的差价盈利税。 另外自2009年1月1日起,德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。通过设立这些税种,大大增加了房地产投机商的投资成本,压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间,也抑制了德国居民可能存在的非理性投资买房需求。  
德国常见居留许可类型一览
德国常见居留许可类型一览
所有来自非欧盟成员国的外国居民,无论其原籍是哪里,只要其计划停留时间超过90天,都必须取得居留许可。只有在签证持有者在预定离境日期之前患上重病等特殊情况下,短期游客签证才能延期。 在通常情况下,外籍人士必须在大使馆或领事馆申请签证和居留许可(必要时还应该申请工作许可证)。来自少数几个国家的国民可以到达德国后再申请签证和居留许可等证件。这条规则只允许出现少数例外,特别是寻求庇护者和政治难民。显然,他们不必通过大使馆来完成常规的申请程序。 对于移居德国的一般外籍人士来说,以下各类的居留许可也许较为实用:临时居住证、蓝卡、欧盟长久居民权证和永久定居许可证。 临时居留证(Aufenthaltserlaubnis)是最常见的居留许可证。其一般有效期为一年。续签此证件的频率取决于个人的就业状况、职业和国籍。例如,与在德国的公司签订无限制工作合同的美国外籍人士可能会获得一份需要三年后续签的居留许可证。然而,如果此人和德国公司签订了期限为两年的劳动合同,则他(她)的居留许可证也将在两年后到期。 只要您的个人状态没有改变,则续签居留许可证的过程更接近于一种形式。然而,如果您经历了跳槽、失业、离婚等过程,则这些变化都会影响您的居留身份。面对这些情况,最好立即联系当地的外籍人士登记办公室(Ausländerbehörde)。您还可以向移民律师咨询更深入的建议。 欧盟蓝卡是临时居留证和高质量雇员工作许可证的结合体。申请蓝卡比申请普通工作签证要容易一些。目前的申请条件是拥有一个大学学位和一个已得到确认,且年薪达到47600欧元及以上的工作机会。若年薪不低于37128欧元,则从事工程、IT、医疗或自然科学行业相关工作的外籍人士也有申请蓝卡的资格。欧盟蓝卡的有效期通常为四年。蓝卡持有者的配偶也可以在德国生活和工作。此外,持有蓝卡的外籍人士更容易获得永久定居许可。

德国买房常见问题