居外 > 德国

德国

  • 房价持续上涨,7月房价指数为149.43,创下新高
  • 主要因素:经济增长、外来人口、低利率、房屋供应疲软
  • 2018年Q1,慕尼黑房价中位数突破6000€/㎡,为德国最贵城市
  • 尽管房屋紧缺,但各城市的租金收益率普遍较低,不超过4%

Sponsors 特别鸣谢

慕尼黑,德国房价最贵城市

慕尼黑是德国第三大城市,重要的交通枢纽,拥有许多主要大学,博物馆和建筑景点。慕尼黑还是德国经济最为发达和活跃的地区,各方面设施和条件都较为完善,在美世 2017年生活质量指数中,它在德国主要城市中排名最高(排名第四)。

由于过去几年持续上涨,2018年一季度,慕尼黑大都市区的房价中位数已突破6000€/㎡,成为德国房价最贵的城市!市区内抢手地段的公寓价格,最高已达到18000€/㎡,接近欧洲主要都市的房价水平。

市区房价的疯涨,导致最近几年里慕尼黑的房产开发更多地从市区转移到郊区和次发达地区,位于慕尼黑西部的Pasing和Aubing建造了大量的新公寓。而位于郊区的Freiham是慕尼黑最大的开发区,预计将建造月8000套新公寓。

慕尼黑,德国房价最贵城市

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

首都柏林是德国最大城市,无论是从文化、政治、传媒还是科学上讲都称的上是世界级城市。该市经济主要基于服务业,包括多种多样的创造性产业、传媒集团、议会举办地点。柏林扮演欧洲大陆上航空与铁路运输交通枢纽的角色,同时它也是欧盟内游客数量最多的城市之一。

鉴于柏林在节日活动、建筑的多样化、夜生活、当代艺术、公共交通网络以及高质量生活方面得到广泛认可,近年来融入柏林的人口数量剧增。2016年,柏林人口增长超过60,000人,高于2011年至2015年的年均45,000人,是回归以来最强劲的增长。截至2017年,柏林市区的人口接近370万,成为欧盟人口第三大城市。

外来人口暴增加据了柏林的房屋紧缺,这是最近几年柏林房价持续上涨的根本因素。2018年第二季度,柏林的房价中位数达到了3800€/㎡,达到了历史的最高水平。不过,与伦敦、巴黎的房价水平(10000€/㎡)相比,依然差距明显。两者间巨大的增长潜力,这也成为全球投资者看好柏林房市的最大依据。

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

法兰克福是德国第五大城市,因繁荣的金融业和贸易展览会而闻名于世,在英国脱欧后,法兰克福更有可能从目前的德国金融中心升级成为欧洲金融中心,为此被投资者极度看好。在美世 2017年生活质量指数中,法兰克福名列前十,也是欧洲知名的宜居城市。


作为欧洲主要金融城市,法兰克福是德国主要金融机构,如德国联邦银行,法兰克福证券交易所,德意志银行,DZ银行,德国复兴信贷银行,德国商业银行的总部所在地。法兰克福展览有限公司是世界上最大的贸易展览会之一,主要的展览包括世界上最大的汽车展—法兰克福车展以及世界上最大的书展—法兰克福书展。

2018年一季度,法兰克福的房价中位数为3267€/㎡,与上个季度相比,仅微增0.05%,但较去年同期相比大涨了9.99%。

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

德国最新房价

德国房价指数

德国租金指数

德国置业资讯

资讯

德国将严查房地产交易洗钱行为,对中国投资者影响有多大?

虽然德国对资金流动的监管也并不宽松,然而,根据专门负责反洗钱的德国联邦金融情报部门(FIU)9月发布的最新报告,2018年德国有报告的涉嫌洗钱案为77252例,而2019年这一数字已大幅上升至114914例,其中非金融部门(包括房地产交易、商品交易、赌博等)涉及的洗钱金额可能高达300亿欧元。据该报告称,这些资金主要来自毒品生意,通过买卖财产转而流入合法通道。 德国哈雷-维滕贝格大学(University of Halle-Wittenberg)此前一项研究表明,在德国,每年洗钱的金额可能达1000亿欧元之多,而其中涉及房地产交易的就有200亿欧元。绿党的财政政策发言人帕斯(Lisa Paus)最近也再次对德国政府仍然允许用现金买房提出了抗议。 为应对来自各界的压力,德国联邦政府将于10月1日起正式实施一项关于房地产交易的新规,如果将来投资者使用全部或部分现金或加密货币进行交易,公证人必须向监管部门报告。 新规:公证人应举报所有涉嫌洗钱交易 对于“为什么不禁止用现金买房”的问题,德国财政部长肖尔茨(Olaf Scholz)此前曾表示,使用现金受到人们的欢迎,且是理所当然的,如果在交易过程中发现了可疑的洗钱行为,经纪人或公证人可以向当地金融情报机构报案。 根据前述报告,金融部门(包括信贷机构、保险公司等)仍是洗钱的“重灾区”,2019年涉嫌洗钱案为103697例,与2018年同期相比上升了约50%;而非金融部门涉嫌洗钱案虽然总数少,但增速却更快,从597例飙升至1512例。 从表面数字上看,非金融部门的洗钱活动远少于金融部门,但不等于非金融部门的洗钱现象并不严重——这主要是因为相关机构对非金融部门的洗钱活动监控更为困难,同时个案涉及的金额也更大。 以房地产交易为例,据德国房地产咨询网站Immowelt的统计数据,8-9月德国市面上一套90-120平方米的公寓平均售价约36.7万欧元,这意味着即使只有数百例涉嫌洗钱案件,涉及的金额也已高达数亿欧元。 根据德国法律,房屋或土地交易都必须经过公证人公证,因此公证人也有义务向监管部门对可疑交易进行举报,但公证人实际举报的数量却十分之少。根据FIU的报告,2019年总共只有17例。 德国联邦公证人协会(BNOTK)对此解释称,并非现实中可疑的交易数量少,而是根据欧盟当前规定,只有在确信交易涉及洗钱,且有充分证据的前提下,公证人才能进行举报;如果仅仅是出于怀疑,由于法定的保密义务,公证人不允许进行举报。 不过,即将于10月1日起开始执行的《反洗钱法报告义务-房地产》,明确规定了公证人(及律师)在交易中的监管义务:如果投资者来自被欧盟认为的高风险国家,比如巴拿马、尼日利亚或伊朗;如果投资者全部或部分用现金、加密货币来支付交易;如果房地产交易价格明显偏离市场价值等情况下,公证人(及律师)都必须向监管部门报告。 但是新规并不能堵上所有房地产交易中存在的洗钱漏洞,如果不是直接购买房产,而是先收购房地产公司的股份,然后再想方设法卖掉该公司拥有的房产套现,就能逃避正常的监管。罗莎·卢森堡基金会最近对柏林433家房地产公司进行了调查,发现其中135家都不能从公开的注册信息中找到其股东的真实身份。 专家:新规对中国投资者的影响有限 德国法兰克福一位资深房地产经纪人李佳(化名)对第一财经记者表示,监管部门对不同账户之间的资金流动早已十分严格,自己曾有一名客户仅仅因为接收了父母从国内汇来的10000欧元,就被德意志银行要求提供书面解释,并在两周后收到了银行发出的注销账户通知。 李佳认为,10月1日开始执行的新规其实主要是针对来自东欧和南欧的金融犯罪组织,因为上述地区的人想要带着现金来德国十分容易,而对中国投资者的影响并不大,中国也并不是欧盟认为的可能涉嫌金融犯罪的高风险国家。他还称,虽然也曾听闻有当地中餐馆的老板买房时用全额现金从而被怀疑涉嫌洗钱,但只是个别案例,并非常态。大多数中国的投资者在德国买房都是出于刚需为主,而并非以洗钱为目的。 第一财经记者也发现多家德媒都曾报道过中国投资者在德国的购房潮,但报道的重点大多都是担忧将推动德国房价进一步上涨等。 亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔(Georg Chmiel)也对第一财经记者表示,中国买家对德国房产的需求以长线投资为主,加上由于疫情和国际政局变化等原因,已有越来越多的中国家长对德国的大学教育感兴趣,因此不排除将来因为子女教育需求而去德国买房的人数增加。根据居外网的数据,今年第一季度,德国在最受中国人欢迎的海外购房目的地中排在第九位。 德国百达律师事务所的律师米库斯(Rudolf Mikus)此前在接受媒体采访时表示,中国人热衷于投资德国房产并不让人感到意外,因为中国投资者首先想要的是安全的投资,而德国的资产显然十分符合这一需求。目前还没有迹象表明,这种趋势从长期看会被打破。 更多德国房地产相关文章: 疫情致德国商业地产市场断崖式下跌 物流地产一枝独秀 德国新《移民法》生效!一篇文章看懂它 新冠病毒会动摇伦敦作为外国买家避风港的地位吗? 来源:第一财经 责编:Zoe Chan 居外早有文章表明,德国房产被封为“西方不败”,不仅具有价格优势,保值能力可观,而且还能给买主带来以房养学等投资优势。 想了解德国房地产投资?欢迎在下方表格联系我们,居外的咨询团队将尽快回复。
更多 >
资讯

疫情致德国商业地产市场断崖式下跌 物流地产一枝独秀

近年来,德国商业地产一直是欧洲热门的投资领域之一。然而在新冠肺炎疫情的冲击下,今年第二季度,德国商业地产的成交额比去年同期下跌了五分之一。 法国巴黎银行房地产公司(BNP Paribas Real Estate)首席执行官比恩科夫斯基(Piotr Bienkowski)认为,这反映了投资者担忧市场未来走势的不确定性,而封锁政策则大大限制了投资活动的正常进行。 不过值得注意的是,物流地产却因其稳定的收益和供不应求而逆市上扬,上半年的成交额与去年同期相比飙升了43%。 德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨在接受第一财经记者采访时称:“疫情改变了人们的工作和生活方式,越来越流行的居家办公让酒店与短租公寓不再像以前那样受欢迎;而随着人们进行网络购物、网络订餐日益频繁,一方面令线下商场门可罗雀,另一方面也让物流、仓储地产变得十分抢手。” 二季度商业地产成交额“断崖式”下跌 法巴银行数据显示,2019年德国商业地产市场(包括办公楼、零售物业、酒店及物流仓储等)的成交额高达700亿欧元,创下历史新高。本来大多投资者对2020年寄予了厚望,但自今年3月起,疫情在欧洲的蔓延令市场情绪开始跌入了低谷。 法巴银行一份最新调查数据显示,上半年流入德国商业地产的资金总计约294亿欧元,二季度只有108亿欧元,同比下降了20%;与过去五年的平均值相比,也减少了17%;预计全年的成交额为500亿欧元,为2014年以来的最低值。 高力国际(Colliers International)德国资本市场主管卡德尔(Christian Kadel)认为,鉴于今年经济将经历二战以来最严重的衰退及高度的不确定性,商业地产上半年的整体表现并不比以往逊色,但由于商业地产的交易流程较长,事实上绝大多数交易都是在疫情大面积暴发前就已确认的。 高力国际的数据显示,上半年柏林、慕尼黑、汉堡、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫和斯图加特等德国7个主要城市的办公楼最高租金年化回报率仅2.9%,明显不如以往的3.5%~4%,疫情带来的影响可见一斑。 德国信息调查机构Bulwiengesa的数据显示,今年上半年,德国市场上成功出租的办公室面积仅4万平方米,而去年同期为11万平方米。 孙杨对第一财经记者表示,以法兰克福为例,以前有不少外地员工都是周一到周四住在酒店或短租公寓,周五下班后回家,但由于疫情,如今居家办公已很普遍。他称,这其实是一种“双赢”,对于外地员工来说,他们有更多的时间可以陪伴家人;而对于企业而言,需要提供线下办公的空间大幅减少,降低了运营成本。 德国评级机构Scope近日也下调了12只公募房地产基金的评级,这些基金管理资产约1000亿欧元,资金主要投资于办公楼(61%)、零售物业(24%)和酒店(9%)。Scope预计这些基金2020年的平均回报率将在1.5%~2.0%,低于2019年的3.1%。 不过尽管评级被下调,房地产基金的总体评级仍处于较高水平,平均评级为“a”,意味着可以为投资者提供良好的风险调整后收益。 物流地产“一枝独秀” 在其他商业地产类型普遍萎靡不振之际,德国物流地产却逆势上扬。法巴银行的数据显示,上半年德国物流地产的成交额同比大涨了43%,此外,租金也没有与其他商业地产一样下跌,回报率稳定在3.6%左右。 商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)分析部负责人林辛(Jan Linsin)称:“我们看到许多投资者正在筹集资金,准备对欧洲地区及全球的物流地产进行大规模投资。” 孙杨表示,随着网购越来越普及,德国电商此前在物流和仓储方面布局的不足也逐渐体现出来,疫情期间在网上购一次物,往往要等一周才能送到,这也意味着物流、仓储地产还有很大的需求空间。而且,以前为了节约成本,不少物流仓储都被选在远离城市的偏远地区,但现在为了加强运输效率,有逐渐向城市靠拢的趋势。 不过,高力国际也指出,由于疫情影响,上半年德国物流地产外国投资的比例同比从61%大幅下降到了45%。此外,市面上优秀资产供应不足也在一定程度上影响了投资者的热情,二季度没有一笔超过5亿欧元的大额交易,最大的一笔交易金额2亿欧元,买家来自英国。 高力国际的物流专家昆兹(Peter Kunz)认为,虽然目前欧洲的疫情在整体上基本得到了控制,但对市场的影响并不会马上消失,投资者今年的决策会更加谨慎。他预计,德国物流地产全年的成交额会在50亿~60亿欧元之间,达不到去年的66亿欧元。 亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,近年来,中国投资者对德国房产的投资从全球水平来看还不算高,主要关注柏林、杜塞尔多夫和慕尼黑的房产, 对商业地产的兴趣则主要集中在医院、酒店和美容院上,随着中国和德国经济的复苏,相信不久以后,包括商业地产投资在内的经济活动都将再度活跃起来。   关于居外IQI 居外IQI是一家控股公司,拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售德国房源,或致电400-041-7515谘询海外移民丶留学和房产投资的机会。 来源:第一财经 责编:Zoe Chan
更多 >

德国福利政策

2018年德国住宅市场价格和租金展望
2018年德国住宅市场价格和租金展望
德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内,许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨,部分城市的公寓价格上涨了一倍。强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求,而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进,住宅空置率也有所下降。因此,租金正在加速增长。政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。 多个城市的数据证明,房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑(Munich)的住房空置率接近于零。2017年,柏林市(Berlin)的就业率上升了0.4%。早在2015年,法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特(Stuttgart)地处盆地,这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制,进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。 查看德国正式房源 汉堡(Hamburg)和杜塞尔多夫(Düsseldorf)的物价也呈现强劲上涨趋势,然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此,两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此,由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升,汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁,因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年,至少在德国的大多数主要城市是这样。 风险展望: 即使受到利率的冲击,2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。 住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题,即使出现了“利率冲击”的情况,住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。因此,即使利率上升,我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡,因为相比德国其他大都市地区,那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来,更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中,利率风险很可能会上升。然而,利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长,价格升降趋势,还有未来可能实施的货币政策,因此显然存在着不确定性。
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
如果您有意购买德国房产,那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制,然后再去那里买下您梦寐以求的房产。 如果您对在德国出售的房产有兴趣,您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而,如果您是德国的正式居民,那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定,而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响,德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。 无论原籍国家是否属于欧盟(EU),外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。 然而,您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金,而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。 此外,借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下,您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。 查看德国真实房源 德国抵押贷款的税收减免政策 因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而,如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租,则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入,包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是:如果改建费用多于物业价值的15%,则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来,租赁物业的标准折旧率一直是2%,如果房产刚刚建成,则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收,如下所示。 计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5%的团结附加费。例如,如果您的租金收入为5万欧元,那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元,作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元,而应缴税款项对应的名义税率为14%(即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元)。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用,即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。 此外,如果物业持有时间不到10年,则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年,资产收益应计入纳税人的年收入。因此,如果您持有物业九年后再出售,并以单身人士的身份获得6万欧元的收益,则这项收益将按照42%的税率计算应缴税款。然而,如果物业的持有时间达到10年及以上,则任何资本收益均不计入应纳税所得。 对于非租赁物业,超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税,另外还要加上团结附加费。然而,如果物业在购买后的10年内出售,则只有资本收益需要征税。  
在德国买房的交易成本
在德国买房的交易成本
德国房产的全部购房款一般有以下几笔费用组成: 一、房价 房价指的是房屋本身的售价。一般来讲,在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说,同样的地段,五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘,一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外,跟全世界所有的房地产市场一样,不同的城市,同一城市的不同地方,房价也会有很大的差别。总体来说,重点城市,好地段,环保节能,装修高档的房产具有明显的高保值性。 二、车位价格 新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情,车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是,根据德国公寓住宅物权法,公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断,但是因为所有的车位是位于停车场里,而整个停车场又是集体物权(财产),所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说,很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里,抽象的特殊使用权才具有实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。 三、购房时的一次性税费 在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解,因为根据情况不同,这些附加费用会占到房款的10%甚至更多,也是一笔不可忽视的费用。 总体来说,有三笔较大的费用: 1. 公证费 公证费一般占合同房款的2.5%左右。主要包括下列费用: 起草和发送购房合同;预约签合同日期;对签署好的合同进行公证;办理所需的官方批文(比如关于地产购置税通知税务局);土地簿临时登记;手续移交土地簿管理机构,等等。 2. 地产购置税 黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。从2009年开始汉堡,柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。从2011年开始巴符州,北威州都已经升到了5%。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。 3. 销售代理费或中介费 在德国,住宅用地开发,建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责,彼此间相互协作又分工明确。开发商(Bauträger)一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划,是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师,建筑公司和房产销售代理即中介(Makler)。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分,专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。 不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同,大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3%。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费(不算增值税最高6%)。  四、付款方式 前面说过,德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接,交出没有违反合同协议的合格的楼盘,才能得到所有的款项。 整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要,因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付,一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房,接到付款通知后,买房人应该到建筑工地实地考察一下,确保工程进度符合付款要求,然后再签字认可,通知银行支付相应的款项。对于买房人来说,重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后,即买房人对于房屋质量没有异议,开发商才可以最终得到全款。  
德国房地产税法详解
德国房地产税法详解
德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。财政收入可分为四项:两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。德国房地产税收是政府财政收入的一小部分;在税收设计模式上,实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税,也对房地产的流转环节予以课税,基本上保障了公民的基本住房需求,也是德国房产投资者必须留意的。 德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。 一、土地税施行一年一缴 基于土地涨价归公的基本原理,并维护税收正义的理念,德国对其境内占有土地的人设置了土地税,法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。 目前,德国土地税实行一年一缴制,纳税人为土地所有者,征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者,具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A,对非农林用地征收土地税B。 根据《德国资产评估法》,在计税依据上,不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值,非农林用地的计税价值为市场价值。 在土地税税率上,按照地产的种类各有不同,如联邦统一税率对农业生产用地为6‰,对建筑用地为2.6%至3.5%,但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间,可以制定适合的税率。在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等,享受土地税豁免政策。 二、房产土地税区别对待 长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待,对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税,只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时,也未将房基税列为重要的考虑因素。 对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。 在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。 1、土地交易税 土地交易税作为一种特别流转税,属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方,征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格不存在或无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。 为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房者的投机行为,德国政府多次调整土地交易税税率,2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%,土地所在州政府可以具体确定适用税率,如柏林和汉堡的税率为4.5%。 2、遗产税与赠与税 遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人,课税对象为所继承或受赠的财产价额,除了扣除法律规定的项目外,例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额,将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同,实行不同的全额累计税率,当前最高税率为50%。 3、差价盈利税等 德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则需要缴纳15%的差价盈利税。 另外自2009年1月1日起,德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。通过设立这些税种,大大增加了房地产投机商的投资成本,压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间,也抑制了德国居民可能存在的非理性投资买房需求。  
德国常见居留许可类型一览
德国常见居留许可类型一览
所有来自非欧盟成员国的外国居民,无论其原籍是哪里,只要其计划停留时间超过90天,都必须取得居留许可。只有在签证持有者在预定离境日期之前患上重病等特殊情况下,短期游客签证才能延期。 在通常情况下,外籍人士必须在大使馆或领事馆申请签证和居留许可(必要时还应该申请工作许可证)。来自少数几个国家的国民可以到达德国后再申请签证和居留许可等证件。这条规则只允许出现少数例外,特别是寻求庇护者和政治难民。显然,他们不必通过大使馆来完成常规的申请程序。 对于移居德国的一般外籍人士来说,以下各类的居留许可也许较为实用:临时居住证、蓝卡、欧盟长久居民权证和永久定居许可证。 临时居留证(Aufenthaltserlaubnis)是最常见的居留许可证。其一般有效期为一年。续签此证件的频率取决于个人的就业状况、职业和国籍。例如,与在德国的公司签订无限制工作合同的美国外籍人士可能会获得一份需要三年后续签的居留许可证。然而,如果此人和德国公司签订了期限为两年的劳动合同,则他(她)的居留许可证也将在两年后到期。 只要您的个人状态没有改变,则续签居留许可证的过程更接近于一种形式。然而,如果您经历了跳槽、失业、离婚等过程,则这些变化都会影响您的居留身份。面对这些情况,最好立即联系当地的外籍人士登记办公室(Ausländerbehörde)。您还可以向移民律师咨询更深入的建议。 欧盟蓝卡是临时居留证和高质量雇员工作许可证的结合体。申请蓝卡比申请普通工作签证要容易一些。目前的申请条件是拥有一个大学学位和一个已得到确认,且年薪达到47600欧元及以上的工作机会。若年薪不低于37128欧元,则从事工程、IT、医疗或自然科学行业相关工作的外籍人士也有申请蓝卡的资格。欧盟蓝卡的有效期通常为四年。蓝卡持有者的配偶也可以在德国生活和工作。此外,持有蓝卡的外籍人士更容易获得永久定居许可。

德国买房常见问题