居外 > 德国

德国

  • 房价持续上涨,7月房价指数为149.43,创下新高
  • 主要因素:经济增长、外来人口、低利率、房屋供应疲软
  • 2018年Q1,慕尼黑房价中位数突破6000€/㎡,为德国最贵城市
  • 尽管房屋紧缺,但各城市的租金收益率普遍较低,不超过4%

Sponsors 特别鸣谢

慕尼黑,德国房价最贵城市

慕尼黑是德国第三大城市,重要的交通枢纽,拥有许多主要大学,博物馆和建筑景点。慕尼黑还是德国经济最为发达和活跃的地区,各方面设施和条件都较为完善,在美世 2017年生活质量指数中,它在德国主要城市中排名最高(排名第四)。

由于过去几年持续上涨,2018年一季度,慕尼黑大都市区的房价中位数已突破6000€/㎡,成为德国房价最贵的城市!市区内抢手地段的公寓价格,最高已达到18000€/㎡,接近欧洲主要都市的房价水平。

市区房价的疯涨,导致最近几年里慕尼黑的房产开发更多地从市区转移到郊区和次发达地区,位于慕尼黑西部的Pasing和Aubing建造了大量的新公寓。而位于郊区的Freiham是慕尼黑最大的开发区,预计将建造月8000套新公寓。

慕尼黑,德国房价最贵城市

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

首都柏林是德国最大城市,无论是从文化、政治、传媒还是科学上讲都称的上是世界级城市。该市经济主要基于服务业,包括多种多样的创造性产业、传媒集团、议会举办地点。柏林扮演欧洲大陆上航空与铁路运输交通枢纽的角色,同时它也是欧盟内游客数量最多的城市之一。

鉴于柏林在节日活动、建筑的多样化、夜生活、当代艺术、公共交通网络以及高质量生活方面得到广泛认可,近年来融入柏林的人口数量剧增。2016年,柏林人口增长超过60,000人,高于2011年至2015年的年均45,000人,是回归以来最强劲的增长。截至2017年,柏林市区的人口接近370万,成为欧盟人口第三大城市。

外来人口暴增加据了柏林的房屋紧缺,这是最近几年柏林房价持续上涨的根本因素。2018年第二季度,柏林的房价中位数达到了3800€/㎡,达到了历史的最高水平。不过,与伦敦、巴黎的房价水平(10000€/㎡)相比,依然差距明显。两者间巨大的增长潜力,这也成为全球投资者看好柏林房市的最大依据。

柏林,人口最多房价增长潜力巨大

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

法兰克福是德国第五大城市,因繁荣的金融业和贸易展览会而闻名于世,在英国脱欧后,法兰克福更有可能从目前的德国金融中心升级成为欧洲金融中心,为此被投资者极度看好。在美世 2017年生活质量指数中,法兰克福名列前十,也是欧洲知名的宜居城市。


作为欧洲主要金融城市,法兰克福是德国主要金融机构,如德国联邦银行,法兰克福证券交易所,德意志银行,DZ银行,德国复兴信贷银行,德国商业银行的总部所在地。法兰克福展览有限公司是世界上最大的贸易展览会之一,主要的展览包括世界上最大的汽车展—法兰克福车展以及世界上最大的书展—法兰克福书展。

2018年一季度,法兰克福的房价中位数为3267€/㎡,与上个季度相比,仅微增0.05%,但较去年同期相比大涨了9.99%。

法兰克福:从德国金融中心到欧洲金融中心

德国最新房价

德国房价指数

德国租金指数

德国置业资讯

资讯

德国菲森,不只是巴伐利亚浪漫之魂

说起德国,我们会对风靡全球的慕尼黑啤酒竖起大拇指; 而如果你是个足球迷,那当然不会忽视德国足球队的风采; 当人们讨论欧洲旅游胜地时,德国的各处美景也会出现在话题里; 甚至每时每刻,都有人在夸奖马路上飞驰的德系轿车的完美工艺。 … 德国的魅力属实非常强大,这个欧洲中部的国家,能让人体验世界一流的现代感,也能让人感受人间少有的“诗与远方”,因此,德国的旅游业一直格外发达,众多的名胜古迹吸引着全球不计其数游客前来造访。 在这些世界著名景点中,有一个小镇又格外不同。 这里地处阿尔卑斯山脚,距离新天鹅堡也只有5千米的路程,因而顺理成章地享有“德国最美小镇”、“巴伐利亚浪漫之魂”等美誉; 无数巴洛克风格的教堂林立,中世纪欧洲的风韵,在这里可以尽收眼底; 您是汽车发烧友?这里更值得来一趟:德国最长的高速公路,正是从这里进入,从德国最南端一路向北,心也一路飞翔。 如此“天选之镇”,叫做菲森(Füssen)。值得一提的是,由于市场和空间均有限,而每年慕名而来的国内外游客数量又不断增加,因此菲森市内和周围的房产成了大家眼中的香饽饽。菲森,不仅仅是少有的旅游胜地,更是一个不容忽视的投资选择。 因此,今天要介绍的这一处菲森的商业地产,实在不容错过。 除了拥有前文菲森的优点之外,这处占地2907亩的酒店地产在菲森位置一流,天然的菲森水疗公园就在家门口,伴着矿泉与清新的空气,在这里每一天都是“诗与远方”; 巴伐利亚州拥有来自16个联邦州的一流学校系统,因此教育水平在这里也是至善至美。周围的知名小学享有独一无二的安全环境和秩序,让您的孩子快乐成长,成为一名全面发展的优秀学生,步入“德国制造”的成功者的行列,就只是时间问题。 爱好体育、远足、音乐,想要出行方便?这里能给你的太多太多,不一一举例,直接来个精确定位吧: 户外、文娱: 坦格堡山滑雪缆车、夏季雪橇冰道和山区铁路:距离6800米 施万高的温泉浴场距离4400米 菲森步行街:距离1100米 山间酒店:距离9100米 福尔根湖航运:距离3600米 音乐厅:距离3300米 高尔夫球场:距离21.6千米 冰上运动场:距离1000米 植物园:距离700米 Saloberalp:距离4900米 高飞跳:距离仅有20米 陆空交通: 火车站:距离1230米 慕尼黑机场(Airport Munich):距离162千米 梅明根机场(Airport Memmingen):距离81千米 此外,要知道连皇室也常来这里度假!路德维希二世(King Ludwig II)特别热爱大自然,自少年起,他就与父亲马克西米利安二世国王和母亲巴伐利亚的玛丽皇后来这里度假,您将享受如此皇室般的生活方式。试想一下,将这里打造成风景如画的酒店,不仅可以缔造您的私人皇家宅邸,更是源源不断的收益源泉。 这样的菲森,不只是巴伐利亚浪漫之魂吧?每年菲森的国内外游客数量不断增加,由于市场和空间均有限,这使他们对菲森市内和周围的商用和住宅房产产生了浓厚的兴趣,资本增值和租金收益均有保障!这样的优质地产,您还需要犹豫吗?点击 https://www.juwai.com/44128233.htm 或致电居外热线400-041-7515,零距离了解菲森,了解您的这处私人皇家宅邸。 注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约经纪Daniel Ün提供   撰文:Leo Li 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
更多 >
资讯

2019全球豪宅市场投资潜力排行:欧洲城市晋升买家新宠

随着不确定性所引发的恐慌在高净值投资者中蔓延,业内人士预测,2019年全球豪宅市场将普遍表现疲软。 莱坊国际全球住宅研究部主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)说:"由于国际金融市场一体化进程加快,世界一线城市的房地产周期将趋于同步。虽然大多数主要市场受益于低利率水平以及日益增加的机构投资和财富总量,但这也意味着,单一市场的政策响应可能在全球范围内产生深远影响。" “英国脱欧公投”、利率上升和2018年初实施的美国最新税法等一系列政治和经济变革或将促使潜在投资者采取更为谨慎的态度,从而导致今年的房价涨幅进一步缩水。 房地产资讯平台居外网(Juwai.com)首席执行官兼董事罗雪欣(Carrie Law)说:“随着2019年的到来,我们将面临自全球金融危机以来最动荡不安的市场环境。低利率一直是推动高端物业价格上涨的主要因素,但眼下利率水平不断攀升。我认为,今年任何一个房地产市场都无法延续近些年来的迅猛增长势头。” 尽管如此,仍有少数几个城市预计将在未来一年取得不俗表现,成为房地产投资者的首要选择。例如,葡萄牙首都里斯本凭借较低的居住权申请门槛、不断高涨的旅游热潮和可观的房价上涨空间(尤其是在市中心),在众多行业权威机构发布的排行榜上拔得头筹。就目前而言,马德里和柏林的住房可负担性要高于欧洲其他首都城市。巴黎正吸引越来越多的外国买家前来投资置业,并取代深陷"英国脱欧"泥淖的伦敦,晋升为另一大门户城市。 放眼全球其他地区,亚马逊新总部将为纽约皇后区等此前不受重视的次级房地产市场带来前所未有的关注。与此同时,外国买家正在东亚和东南亚寻觅新的投资机遇。 里斯本 多位房地产专家指出,里斯本是2019年全球最具投资前景的城市之一。独特的历史底蕴和相对于其他欧洲大都市的适中房价吸引大批买家和游客涌入葡萄牙首都。 葡萄牙政府推出的“黄金签证计划”(Golden Visa)是促进该国房地产市场繁荣的另一个主要因素。该计划于2012年应运而生,为购置50万欧元及以上房产的投资者提供居留权,并开辟了一条获得欧盟公民身份的捷径。 苏富比国际房地产全球副总裁迈克尔·瓦尔德斯(Michael Valdes)说:“黄金签证计划非常奏效。截至目前,绝大多数获得此类签证的投资者来自中国。我们发现,房价已经开始上扬,当然未来仍有巨大的增长空间。” 走出欧元区危机的阴霾之后,2018年第一季度葡萄牙的住宅价格同比上涨12%;过去五年首都里斯本市中心的平均购房成本蹿升60%。据世界权威金融分析机构标准普尔预测,到2021年葡萄牙将跻身房价涨幅最高的国家之一。 第一太平戴维斯驻伦敦办事处全球市场研究部副董事保罗·托斯特文(Paul Tostevin)说:“除了黄金签证计划外,里斯本的火热楼市还要归功于城市振兴和就业增长。” 然而,这并不意味着里斯本的房地产市场已经见顶。普华永道会计师事务在其发布的《2019年欧洲房地产新趋势报告》(Emerging Trends in Real Estate: Europe 2019 report)中将里斯本列为2019年最具投资和开发前景的市场。 居外推荐葡萄牙房源:里斯本4卧翻新公寓,面积约100平方米,毗邻拉托(Rato)。公寓采光充足,靠近交通工具丶学校和商业区。房价约¥392万。 居外物业编号:32185445 点击查看房源信息 马德里 今年,西班牙首都马德里的楼市前景也值得期许。普华永道的报告显示,马德里在最具投资潜力的欧洲城市排行榜上位居第四。 瓦尔德斯说:“西班牙的投资环境迅速回暖,而且我们十分看好这座城市的增长潜力。” 与里斯本类似,马德里在摆脱连续数年的经济困境之后,正蓄势待发准备“东山再起”。根据第一太平戴维斯一份关于第二住宅购买趋势的报告,西班牙被评为度假物业投资者的首选目的地。 不仅仅是国内买家,外国投资者也对马德里的房地产市场表现出极大兴趣,尤其是说西班牙语的投资者。 托斯特文说:“西班牙在历经一段艰难岁月后开始走向复苏,并且重回国际地产投资者的视野之中。” 根据房地产代理公司莱坊国际发布的《2019年全球豪宅市场预测》,马德里在全球主要市场中位居前列,而且豪宅价格的年增长率有望达到6%。 贝利说:“欧洲中心城市已然成为住宅物业投资者的‘必备选择’。考虑到强劲的经济增长、健康的租赁需求、相对实惠的房价和诱人的生活方式等诸多利好因素,我们有理由相信,2019年巴黎、柏林和马德里等地的价格增长可轻松突破5%。” 居外推荐西班牙房源:马德里最近建成的6卧5卫别墅,占地1000平方米,全屋设有大窗户。房价约¥2,356万。 居外物业编号:44429034 点击查看房源信息 巴黎 虽然巴黎并非乏人问津的房地产市场,但直到现在也未能形成一个庞大的外国买家群体。专业人士在接受普华永道的采访时表示,他们预测马克龙政府所倡导的良好营商环境和“脱欧”对英国楼市的负面影响都将提振当地的房地产市场。 托斯特文说:“对比巴黎和伦敦的市场走势非常有趣,后者已经陷入疲软,而前者则截然相反。虽然巴黎不是主要的国际买家市场,但随着国内经济向好以及‘英国脱欧’的推动作用,来自世界各地的投资者与日俱增。” 相比于伦敦,越来越多的外国买家将巴黎视为更安全的投资目的地。除了“英国脱欧"的“神助攻”外,当地的豪华物业供应不足,加之奥运会前夕市场升温,均导致法国首都房价上涨。 罗说:“毫无疑问,巴黎是‘英国脱欧计划’的巨大受益者。随着银行业的扩张,大量金融人才选择在此安家落户。同时,2024年夏季奥运会吸引了许多押注未来五年房价持续走高的机会型投资者。” 与马德里和柏林一道,巴黎在莱坊国际给出的排名中也非常靠前。2019年,当地高端住宅价格预计同比上涨6%。 托斯特文表示,尽管该地的现有房源无法获得所有海外投资者的青睐,但在过去的两年里,国际买家的占比已经从9%跃升至14%。此外,大批旅居海外的法国公民选择回国定居。 他说:“不少法国侨民从伦敦等地返回巴黎居住,因为首都的房价要比其他城市更划算。” 居外推荐法国房源:巴黎15区Beaugrenelle区位于一栋安保建筑内,这间82平方米的公寓设有看护人,享有巴黎左岸及其古迹的独特景致。房价约¥754万。 居外物业编号:44987501 点击查看房源信息 柏林或法兰克福 根据普华永道的报告,柏林的投资和开发前景分列榜单的第三位和第二位,预计将为投资者提供可观的回报。长期以来,首都的住房可负担性高于德国其他主要城市,但由于持续增长的人口、蓬勃发展的科技产业和浓厚的艺术文化氛围等诸多因素,这一局面正在发生转变。 托斯特文说:“按照国际大都市的标准,柏林绝对算得上性价比超高的欧洲住宅市场。得益于欣欣向荣的科技产业,当地的经济增长潜力令人瞩目。” 然而,柏林的房价优势可能很快成为过去式。截至2018年3月,柏林平均房价较上一年同期大涨14.9%,而今年的租金涨幅预计将超过4%。 部分专家提醒道,如果没有大量的新开发项目,柏林的价格增长恐将难以为继。市政府已经承诺2030年以前新建20万套住房,以满足日益增长的需求,但考虑到仅2017年该市的新增人口就达到4万1000人,这可能远远不够。 虽然柏林的低库存水平对房地产投资者是个利好消息,但一些分析人士建议买家考虑其他德国城市。 房地产代理公司Beauchamp Estates创始人盖瑞·赫杉(Gary Hersham)说:“我看不出科技繁荣对楼市有任何好处。虽然不少人因此获利颇丰,但我不认为这会大幅提升房屋价值。相比于柏林,我个人更推荐法兰克福,因为这个重要的工业城市极具增长潜力。” 事实上,法兰克福在普华永道的2019年投资前景排行榜上位列第五。 居外推荐德国房源:位于法兰克福的新建楼盘,充分引入了现代化节能住宅体验,对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为客户提供租凭和管理服务。售价仅约¥257万。 居外物业编号:40512156 点击查看房源信息 纽约曼哈顿周边地段 2019年,纽约的房地产投资者应将目光转向曼哈顿以外的地区,聚焦那些过去不受关注的非核心市场。 曼哈顿的高端住宅市场持续放缓,其中豪华物业的平均挂牌天数为728天,折扣率高达6%。相比之下,由于电商巨头亚马逊将长岛市选为新总部的所在地之一,纽约皇后区和北布鲁克林的社区有望在未来几年迎来显著增长。 托斯特文说:“投资者应关注世界一线城市的次级市场,以及能为当地市场提供驱动力的特定因素。"他补充道,"纽约长岛市就是一个很好的例子。亚马逊宣布将在该社区建立新总部,这意味着基础设施的全新升级和科技工作者的大量涌入。” 自亚马逊公布选址结果以来,长岛市社区的房价便开始攀升,而且新总部周边地区的房价预计也将有所上涨。 罗说:“我们预测,2019年纽约高端住宅市场的整体表现平平,但总有一些社区能够脱颖而出。即使亚马逊在长岛市的新总部需要数年时间才能建成,高端住宅市场的前景已令投资者兴奋不已。” 她指出,随着亚马逊的进驻,附近的布鲁克林绿点社区(Greenpoint)有望为投资者带来高额回报。 罗补充道,“目前,利率仍维持在很低的水平,所以投资者可以考虑入手一处持有成本相对较低、但短期和长期资本收益前景良好的优质房产。” 她解释称,“这就是为什么我们相信绿点及其他同类社区的高端物业能在今年升值5%到10%。” 延伸阅读:【亚马逊入驻纽约皇后区 三个地段引投资客关注】 日本东京及印尼、新加坡和马来西亚 正如巴黎凭借2024年奥运会博得极大关注一样,东京的房地产市场也受益于即将举行的2020年夏季奥运会。投资者——主要来自新加坡和中国等亚洲国家——正不断推高东京的住房价格。 瓦尔德斯说:“东京楼市在过去由本土资金占据主导地位,但如今,我们发现欧洲和中东等地的外国资本也想要参与这座城市的开发建设。这是一个非常有趣的新现象。” 此外,日本稳定的政治和经济环境也发挥了积极作用,但更具冒险精神的国际投资者对印度尼西亚等新兴市场表现出浓厚兴趣。 瓦尔德斯说:“印度尼西亚的房地产市场充满活力,特别是在新开发项目方面,如今越来越多的新加坡富豪选择在当地投资置业。实际上,印度尼西亚、马来西亚和新加坡这三个东南亚国家互为客源市场,而且该地区聚拢了大量财富。” 目前,日本房地产开发商开始进军印尼市场,并在全国范围内参与新建了约4000个住宅单元,其中包括一个落户于首都雅加达的豪华公寓楼盘。与此同时,普华永道对亚太地区楼市的一项调查显示,受访者将新加坡列为2019年房地产投资的第二选择。 尽管许多房地产分析师认为,今年豪宅价格增长最为显著的地区将集中在欧洲城市,但赫杉表示,现在预测高净值买家最终会在何地投资还为时尚早。 他说:“财力雄厚的超级富豪实在没有必要精打细算,他们想在哪里买房,就在哪里买房。”   来源:环域居 责编:Zoe Chan
更多 >

德国福利政策

2018年德国住宅市场价格和租金展望
2018年德国住宅市场价格和租金展望
德国的大都市区正在蓬勃发展。当前的房地产发展周期始于2009年。在这段时间内,许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨,部分城市的公寓价格上涨了一倍。强劲的人口和就业增长和持续下降的失业率推高了房地产需求,而供给弹性也处于低位。新开发项目开始缓慢推进,住宅空置率也有所下降。因此,租金正在加速增长。政府采取的监管措施不太可能起到充分的缓冲作用。房价和租金将于2018年出现明显的上升。 多个城市的数据证明,房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑(Munich)的住房空置率接近于零。2017年,柏林市(Berlin)的就业率上升了0.4%。早在2015年,法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并不只是英国退出欧盟。斯图加特(Stuttgart)地处盆地,这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制,进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。 查看德国正式房源 汉堡(Hamburg)和杜塞尔多夫(Düsseldorf)的物价也呈现强劲上涨趋势,然而这两个城市的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此,两地房产市场对利率变化的敏感程度可能高于其他城市。尽管如此,由于根据我们设定的基线情境所预测的结果是2018年期间利率只会小幅度上升,汉堡和杜塞尔多夫应该也会出现物价和租金上涨的情况。过高估值的现象日益频繁,因此德国房地产市场出现价格泡沫的风险正在上升。价格上涨趋势可能会延续数年,至少在德国的大多数主要城市是这样。 风险展望: 即使受到利率的冲击,2018年德国的房价和租金仍会继续上涨。 住房需求受到的矛盾效应意味着房价受到的影响程度会相对较小。由于许多大都市地区都遭遇了住房供应严重短缺的问题,即使出现了“利率冲击”的情况,住房短缺也很可能是推动房价的主要因素。因此,即使利率上升,我们仍预计今年房价和租金将保持强劲增长。此预测也适用于杜塞尔多夫和汉堡,因为相比德国其他大都市地区,那里的房地产市场对于利率变动可能更加敏感。德国城市住宅市场受到的“利率冲击”影响应该十分有限。这意味着2018年的利率变化对经济增长和宏观审慎环境造成的影响也微乎其微。接下来,更高的利率及其对德国公寓和房产市场的潜在影响可能会成为房地产行业所面临的一个重要问题。在当前的房地产周期中,利率风险很可能会上升。然而,利率变动在很大程度上取决于经济整体的增长,价格升降趋势,还有未来可能实施的货币政策,因此显然存在着不确定性。
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
外国买家在德国最多可以申请多少贷款?
如果您有意购买德国房产,那您应该先了解一下德国抵押贷款和外籍人士受到的特殊限制,然后再去那里买下您梦寐以求的房产。 如果您对在德国出售的房产有兴趣,您就会发现外籍人士在购买德国房产或申请德国的抵押贷款时不会受到任何限制。然而,如果您是德国的正式居民,那您可以借入的资金额度就会增加。德国房地产和抵押贷款市场相当稳定,而且贷款利率正处于历史地位。随着欧洲慢慢摆脱金融危机造成的负面影响,德国已逐渐成为一个蒸蒸日上的房地产市场。 无论原籍国家是否属于欧盟(EU),外籍人士在购买德国房地产时都不会受到限制。 然而,您可以借贷的最大金额取决于您的居住状态。德国居民最多可以借到相当于房产估值的80%的资金,而非居民只能借到相当于55%到60%的估值的款项。 此外,借款人的年收入必须超过2万欧元。在任何情况下,您每月的按揭还款额都不能超过月收入的35%。 查看德国真实房源 德国抵押贷款的税收减免政策 因购买自住物业申请的贷款产生的利息不能享受税收减免。然而,如果您在德国租赁房产或购房并将其用于出租,则获取租金收入所产生的任何费用都可以抵消您的应纳税租金收入,包括按揭费用、维护费用、维修费用和改建费用。而对物业进行改建时应该注意的唯一要点是:如果改建费用多于物业价值的15%,则改建费用必须增加到可计提的折旧价值中。50多年来,租赁物业的标准折旧率一直是2%,如果房产刚刚建成,则前8年的折旧率为3%。租金利息按标准累进所得税率征收,如下所示。 计算租金所得税后还要对征收的税款加收5.5%的团结附加费。例如,如果您的租金收入为5万欧元,那您作为单身人士应缴税的金额为41383欧元,作为已婚人士的应缴税金额为32695欧元,而应缴税款项对应的名义税率为14%(即需缴纳的税款分别为5789欧元和4577欧元)。在需缴纳税款的基础上还要增收附加费用,即单身人士和已婚人士分别要缴纳6107欧元和4829欧元的总所得税。 此外,如果物业持有时间不到10年,则外籍物业所有者还需要缴纳资本利得税。在物业出售当年,资产收益应计入纳税人的年收入。因此,如果您持有物业九年后再出售,并以单身人士的身份获得6万欧元的收益,则这项收益将按照42%的税率计算应缴税款。然而,如果物业的持有时间达到10年及以上,则任何资本收益均不计入应纳税所得。 对于非租赁物业,超过801欧元的资本收益都需要按照28%的税率缴税,另外还要加上团结附加费。然而,如果物业在购买后的10年内出售,则只有资本收益需要征税。  
在德国买房的交易成本
在德国买房的交易成本
德国房产的全部购房款一般有以下几笔费用组成: 一、房价 房价指的是房屋本身的售价。一般来讲,在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说,同样的地段,五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘,一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外,跟全世界所有的房地产市场一样,不同的城市,同一城市的不同地方,房价也会有很大的差别。总体来说,重点城市,好地段,环保节能,装修高档的房产具有明显的高保值性。 二、车位价格 新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情,车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是,根据德国公寓住宅物权法,公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断,但是因为所有的车位是位于停车场里,而整个停车场又是集体物权(财产),所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说,很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里,抽象的特殊使用权才具有实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。 三、购房时的一次性税费 在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解,因为根据情况不同,这些附加费用会占到房款的10%甚至更多,也是一笔不可忽视的费用。 总体来说,有三笔较大的费用: 1. 公证费 公证费一般占合同房款的2.5%左右。主要包括下列费用: 起草和发送购房合同;预约签合同日期;对签署好的合同进行公证;办理所需的官方批文(比如关于地产购置税通知税务局);土地簿临时登记;手续移交土地簿管理机构,等等。 2. 地产购置税 黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。从2009年开始汉堡,柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。从2011年开始巴符州,北威州都已经升到了5%。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。 3. 销售代理费或中介费 在德国,住宅用地开发,建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责,彼此间相互协作又分工明确。开发商(Bauträger)一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划,是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师,建筑公司和房产销售代理即中介(Makler)。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分,专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。 不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同,大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3%。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费(不算增值税最高6%)。  四、付款方式 前面说过,德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接,交出没有违反合同协议的合格的楼盘,才能得到所有的款项。 整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要,因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付,一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房,接到付款通知后,买房人应该到建筑工地实地考察一下,确保工程进度符合付款要求,然后再签字认可,通知银行支付相应的款项。对于买房人来说,重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后,即买房人对于房屋质量没有异议,开发商才可以最终得到全款。  
德国房地产税法详解
德国房地产税法详解
德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。财政收入可分为四项:两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。德国房地产税收是政府财政收入的一小部分;在税收设计模式上,实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税,也对房地产的流转环节予以课税,基本上保障了公民的基本住房需求,也是德国房产投资者必须留意的。 德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。 一、土地税施行一年一缴 基于土地涨价归公的基本原理,并维护税收正义的理念,德国对其境内占有土地的人设置了土地税,法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。 目前,德国土地税实行一年一缴制,纳税人为土地所有者,征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者,具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A,对非农林用地征收土地税B。 根据《德国资产评估法》,在计税依据上,不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值,非农林用地的计税价值为市场价值。 在土地税税率上,按照地产的种类各有不同,如联邦统一税率对农业生产用地为6‰,对建筑用地为2.6%至3.5%,但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间,可以制定适合的税率。在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等,享受土地税豁免政策。 二、房产土地税区别对待 长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待,对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税,只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时,也未将房基税列为重要的考虑因素。 对于房产土地税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。 在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。 1、土地交易税 土地交易税作为一种特别流转税,属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方,征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格不存在或无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。 为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房者的投机行为,德国政府多次调整土地交易税税率,2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%,土地所在州政府可以具体确定适用税率,如柏林和汉堡的税率为4.5%。 2、遗产税与赠与税 遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人,课税对象为所继承或受赠的财产价额,除了扣除法律规定的项目外,例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额,将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同,实行不同的全额累计税率,当前最高税率为50%。 3、差价盈利税等 德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则需要缴纳15%的差价盈利税。 另外自2009年1月1日起,德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。通过设立这些税种,大大增加了房地产投机商的投资成本,压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间,也抑制了德国居民可能存在的非理性投资买房需求。  
德国常见居留许可类型一览
德国常见居留许可类型一览
所有来自非欧盟成员国的外国居民,无论其原籍是哪里,只要其计划停留时间超过90天,都必须取得居留许可。只有在签证持有者在预定离境日期之前患上重病等特殊情况下,短期游客签证才能延期。 在通常情况下,外籍人士必须在大使馆或领事馆申请签证和居留许可(必要时还应该申请工作许可证)。来自少数几个国家的国民可以到达德国后再申请签证和居留许可等证件。这条规则只允许出现少数例外,特别是寻求庇护者和政治难民。显然,他们不必通过大使馆来完成常规的申请程序。 对于移居德国的一般外籍人士来说,以下各类的居留许可也许较为实用:临时居住证、蓝卡、欧盟长久居民权证和永久定居许可证。 临时居留证(Aufenthaltserlaubnis)是最常见的居留许可证。其一般有效期为一年。续签此证件的频率取决于个人的就业状况、职业和国籍。例如,与在德国的公司签订无限制工作合同的美国外籍人士可能会获得一份需要三年后续签的居留许可证。然而,如果此人和德国公司签订了期限为两年的劳动合同,则他(她)的居留许可证也将在两年后到期。 只要您的个人状态没有改变,则续签居留许可证的过程更接近于一种形式。然而,如果您经历了跳槽、失业、离婚等过程,则这些变化都会影响您的居留身份。面对这些情况,最好立即联系当地的外籍人士登记办公室(Ausländerbehörde)。您还可以向移民律师咨询更深入的建议。 欧盟蓝卡是临时居留证和高质量雇员工作许可证的结合体。申请蓝卡比申请普通工作签证要容易一些。目前的申请条件是拥有一个大学学位和一个已得到确认,且年薪达到47600欧元及以上的工作机会。若年薪不低于37128欧元,则从事工程、IT、医疗或自然科学行业相关工作的外籍人士也有申请蓝卡的资格。欧盟蓝卡的有效期通常为四年。蓝卡持有者的配偶也可以在德国生活和工作。此外,持有蓝卡的外籍人士更容易获得永久定居许可。

德国买房常见问题