疫情对2021的国外房价有何影响？

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2021-02-02

尽管新冠病毒疫情引发全球经济衰退，但全球主要市场的房价仍在继续上涨。许多人担心，当各国政府推出的刺激措施在今年晚些时候结束时，市场便会面临走下坡的局面。...

当前疫情危机的核心矛盾是这样的：政府为抵御更广泛的经济灾难而设计的一揽子刺激计划，实际上是在助长扩大住房市场的不平等，从而使恶性循环永久化。这种向发达国家经济注入廉价资金的一揽子计划维持了高房价和股价。这支撑了房主的借贷能力，保证了股东的利润，维持了银行的资产负债表；但同时也使租房者陷入贫困，增加了无法登上置业阶梯的人数。

在新冠病毒感染率再次上升的同时，许多发达国家的房价也在上涨。根据瑞士银行巨头瑞银集团的数据，2020年第二季度，10个中高收入国家中，有8个国家的房价上涨，其中美国的房价比去年同期上涨了5%，德国的房价上涨了11%。

瑞银发现，在其“2020年全球房地产泡沫指数”所分析的25个主要城市中，超过一半的城市存在房地产泡沫的风险，或者说是被高估了。泡沫的典型迹象——价格与当地收入和租金脱钩，以及过度的贷款和/或建筑活动，均开始浮现了。

全球热点房市过热

瑞银表示，在北美地区，多伦多是唯一面临房地产泡沫风险的主要城市，而温哥华、洛杉矶、旧金山和纽约则被认为估值过高，但没有泡沫风险。波士顿的价值尚可，而芝加哥是该地区唯一被认为价值被低估的城市。

欧洲和中国香港面临的风险最大。德国城市慕尼黑和法兰克福，以及波兰首都华沙位居榜首。立陶宛、爱沙尼亚、波兰、斯洛伐克和乌克兰在过去12个月均录得双位数字的价格增长。

据德国咨询机构Empirica的数据显示，德国七大主要城市（即柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫）公寓每平方米的售价已接近3000欧元（约合23400元人民币），与2012年一季度相比，上涨了100%以上！

瑞银表示，巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世也处于泡沫风险区域。其他“估值过高但无泡沫风险”的住房市场包括伦敦、东京、斯德哥尔摩、日内瓦、特拉维夫、悉尼和纽约。

在所分析的25个城市中，只有4个城市的房价下跌，分别为马德里、旧金山、迪拜、阿联酋长国和中国香港。上一次价格出现负增长的城市较少时，已经是在2006年。

乐观情绪是错觉？

在全球大部分地区，住宅房价已经膨胀了好几年。经济逻辑表明，房价应该在2008年金融危机后崩盘。事实上，实际房价在危机期间确实下跌了10%，但全球央行将利率几乎降至零，并实施了巨大的财政刺激计划，挽救了房价。

这反过来又引发了新的荣景，支撑了对2008年危机后金融业至关重要的资产类别。低利压低了替代性安全投资的回报率，使得每月的抵押贷款偿还变得更实惠，房屋的购买吸引力也更大。这种对家庭收入的支持，以及按揭还款假期，也使失业工人不必卖房。

与全球股市一样，房地产市场在当前的危机中增长强劲，但失业率上升，工资停滞。房价上涨维持了投资水平，但也是发达国家财富不平等的一个驱动因素，价格上涨和工资停滞意味着名义上更高的租金和更多的首次购房者被排除在置业阶梯之外。

房价飙升不会持续

瑞银指出，在政府刺激、抵押贷款救助和低利率的条件下，价格上涨是不可持续的。“目前还不确定失业率上升和家庭收入前景黯淡会在多大程度上影响房价。然而，很明显，过去四个季度的加速上涨在短期内是不可持续的，”瑞银全球财富管理公司首席投资官海菲勒（Mark Haefele）在一份新闻稿中说。“大多数城市的租金已经在下降，这表明，当补贴逐渐消失，收入压力增加时，可能会出现一个修正阶段。”

HRE投资公司的图雷克（Bartosz Turek）也指出了利率和房价之间的“大关联”，他怀疑这是全球房地产价格飙升背后的主要原因。“我看到在一些欧洲市场，价格涨得太厉害了，这令人震惊，价格下跌迫在眉睫。”他说。长期以来，物价的涨幅远远高于收入的涨幅，这往往是受到大多数国家极低利率的刺激。

欧盟统计局Eurostat抽样调查的数据显示，2012年至2019年斯洛伐克的房价上涨了43%，而斯洛伐克人的平均收入在这期间只上涨了4%。在德国，房价上涨了43%，而收入上涨了19%。在瑞典，房价上涨了53%，而收入则上涨了18%；在奥地利，房价上涨了45%，而收入则上涨了19%。奥地利的房价和收入分别上升了45%和17%。最后，在匈牙利，住房价格几乎翻了一番，2019年的收入比2012年高出43%。