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澳洲产权法:白捡百万房产,原房主继承人无力主张!|居外专栏

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2019-12-11  

悉尼房地产市场曾出现一桩让人目瞪口呆的判决:一位土地开发商霸占一处房产近20年后,法院判决其正式拥有这处房产。尽管上任房主的后代对此表达了强烈抗议。本期文章将讨论产权法中的“逆权侵占”(adverse possession)。

这个“鸠占鹊巢”的故事比较漫长,大概可以从二战开始讲起。这栋古老的房子悉尼内西区的Ashbury,已经有几十年的历史了。

它上一任正式主人名为Henry Thompson Downie,他此前和全家人一起生活在这里。在二战结束后的某一天,这栋房屋逐渐出现了一些白蚁,而且已经到了让人难以忍受的地步。

原屋主可能是经济状况或是其他原因,选择搬离了这里。在随后的40多年中,他们将这栋房屋出租给了其他人,但没有花大力气去修缮,而原房东Henry也过世了。

最神奇的是,在这40多年中,这栋缺乏修缮的房屋不仅没有倒塌,反而是起初那些肆虐的白蚁都不见了!而在这40多年中,原房屋主人的亲属也没有对这栋房屋做任何处理,仅仅是将它出租给他人。

1998年,一位房地产开发商Bill Gertos,在拜访客户的时候注意到了这栋房子。他观察一段时间后,确信这里是真的没人。根据他的说法,当他走近观察的时候,发觉前后门都没锁,门栓也掉了。

然而实际情况是,这栋房屋的最后一个房客之前去世了,而原来的屋主没有维修破旧的房子。也就是说,至少在1998年那个时候,Bill Gertos属于擅自闯入了他人的领地。

更绝的是,Bill Gertos发现该房屋没人管理后,不是通知市政厅,而是直接大摇大摆的鸠占鹊巢,充当起了房屋的主人!

他不仅在没有得到屋主同意的情况下擅自更换了门锁,还直接将房子租给了其他不明就里的租客!

1998年,他他花了约35000澳元修理这栋房子,2014年又花了108000澳元进一步翻新。而在这个时间段内,原房东的子女和亲属似乎都忘记了这栋房子!而根据多名房地产中介的信息,这栋房子现在市值差不多在170万澳元左右!

直到2017年,一切准备就绪的Bill Gertos依据澳洲《Real Property Act》正式向法院申请成为土地所有者时,法院才想起来这栋房屋是有主人的。于是法院告知原屋主Henry的亲属:有人占用了你们的房子20年,现在我们要正式把这块土地连同房子一起送给他了。

Henry的亲属在得知消息后立即发出了抗议,但法院最终表示:“根据澳洲《Adverse possession》和《Squatting laws》,Bill Gertos有足够的证据表明他投资维修了房子,付了税并收取了房客的租金,因此这块土地和房子现在都是他的了。”

说实话修房子和付税都好理解,为啥收了房租也能当证据?澳洲最高法院大法官罗文·达克Rowan Darke在面对外界质疑时是这样说的:“我很确信,自从1998年之后Gertos在事实上拥有这块土地,并打算获得这块土地的所有权。而实际上呢,Gertos也成功接管了土地的实际保管权,排除了其他可能,他已经成为这块地的主人。”

Bill Gertos对这座房子的占有是“公开的,不是秘密的”,是通过“和平手段、而不是暴力手段”。也就是说,靠着这条“奇葩”的逆权侵占法律,Bill Gertos一分钱不花就获得了一座将近200万澳币的大house!

1、什么是逆权侵占?

逆权侵占是指在未经业主同意的情况下,非业主持续占用他人房产超过一定的法定时限后,该占用者可以成为该房产的合法新业主,不必付出任何代价。

2、逆权侵占公平吗?

其实逆权侵占可以追溯到古罗马的法律,当时规定如果有人拾获别人遗下的物品,经过两年后无人认领,拾获的人便可成为合法的物主 。后来这条法例又延伸到土地和房屋的拥有权,于是便有了所谓的逆权侵占。这条法律最早的精神是希望能够有效的利用“无主的房产(房主消失也无继承人)”,以确保后人能够继续使用土地。

3、逆权侵占的时限与条件?

为了成功进行逆权侵占,澳洲的不同地区对于非业主持续占有的法定时限是有所区别的:

  • 新南威尔士州,昆士兰州 ,西澳,塔斯马尼亚: 12年
  • 维多利亚州 ,南澳:15年
  • 北领地,首都地区:该法律被明文禁止

除了要满足法定时限,占有者还必须满足以下几个条件:

  • 实际占有房产 - 占有者要表现的像是合法业主一样
  • 连续使用 - 法定侵占期间不能有所间断
  • 敌意占有 - 侵占必须不能是在业主的同意下进行的
  • 独家占有 - 不能和原业主共享
  • 公开占有 - 以此来通知原业主,你的房子被侵占了!

 

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