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2018日本房地产报告:标准土地价格17年来首次上涨

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2019-01-14  来源:居外原创

2018日本房产要闻:

  • 东京市中心办公室空置率达27年来新低;
  • 前来日本的外国游客人数史上首次超过3000万;
  • 全日本标准土地价格自1991年来首次上涨。 

2019年日本楼市发展方向:

  • 持续宽松的货币政策可能使利率维持在低位;
  • 2019年不太可能出现过热的房产投资情况,但房产价格可能会保持稳定;
  • 2018年爆发的投资贷款丑闻(日本骏河银行众多员工伪造贷款文件)的不良影响可能会持续到2019年,这将影响到地区银行、投资公司、质量较差的房产。

尽管我们在2013年和2014年目睹日本房地产市场放缓,但其在2018年创了历史上的高位,推动房价上涨的各个因素持续走强。

写字楼市场的强劲、社区众大规模项目重建、外国游客数量和公寓需求量的持续激增,商业地产和酒店的高需求量带动了房价的走高。据估计,2018年有超过3000万外国游客访问日本,这个数字是日本有史以来最高的,比2013年增长了三倍。旅游业的发展不仅对经济有贡献,对房地产市场也有积极的溢出效应。

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回顾住宅市场

大东京二手房公寓的平均售价连续71个月(截至2018年11月)同比增长。8月,位于东京市中心的千代田区、中央区、港区公寓的平均售价——119.37万日元/平方米创下了2008年以来的历史新高。

到2019年10月,消费税税率或将增加2个百分点至10%,预计那时会临时签订许多新的建筑合同。到2019年4月之前,税率会维持在8%不变。行业专家预计,税率上调不会给房地产市场带来重大影响,因为减税计划可以帮助新置业人士缓解经济上的窘迫。

去年11月,东京市区发售的全新公寓平均价格为123.7日元/平方米,是2017年以来的第二高位。然而,成交比率只有47.1%(比率达到70%说明市场较为健康)。包括高端建筑在内的一些新建筑于建成后的数月里仍未售出,这可能是由于以下几个因素造成的:购买豪宅的买家更为挑剔、定价和产品不匹配、营销活动不足够。为了使自己门下的房产脱颖而出,开发商们需要在房产质量和市场营销上付出努力。

整个2018年,日本住房贷款利率都保持在历史低位,10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是,债券收益率降低可能会导致房屋贷款利率的下降。日本央行采取了一项措施,将债券收益率维持在0%左右,它们在2018年12月为0.024%。

从2017年12月到2018年11月,东京23个区的公寓平均租金连续12个月同比增长。根据Homes的数据,东京所有出租房产的平均收益率为5.7%。东京港区在全市平均收益率最低,为4.2%。MLI研究所的一份报告估计,东京中心三区的豪华出租公寓的空置率将达到5.5%,这一比例低于2011年和2012年的12%—13%。一套豪华公寓的月均租金为5495日元/平方米,比2012年年末的最低值上涨了近40%,创下历史新高。

回顾办公楼市场

去年11月,东京五大中央商务区的写字楼的空置率自1991年以来首次下降到1%以下。房地产办公室经纪公司Miki Shoji报告,2018年11月空置率为1.98%,较2017年11月环比下降1.05点,办公室租金连续55个月同比增长。早前对2018年的预测估计为:对于商业办公空间来说,这将是疲软的一年,并会有大量的新办公楼出现。然而,在2018年,新建办公楼已难以满足强大租户的需求,特别是金融和IT公司。

2018年上半年全日本房地产交易总量为2.1万亿日元,低于2013年和2014年的2—2.6亿日元的年度交易量,但较2017年1.8万亿日元的低位有所改善。2018年下半年,40%的交易量集中在东京五大中央商务区,这一数字是2017年上半年的两倍。2018年海外资金收购总额为3100亿日元,不到2017年下半年交易的7200亿日元的一半。

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回顾零售业地产市场

 零售业地产市场,特别是东京、大阪、京都的黄金购物区,受旅游人数的激增而繁荣。京都Shijo街旁的零售业地产的租金在过去五年中翻了一番。2017年购物街的客流量为5900万人,比2015年增长8.3%,这对国内和国际品牌零售商带来了强大的吸引力。

根据日本房地产研究所的数据,2018年上半年银座零售业地产平均月租金为2.04万日元/平方米,比2017年上半年增长42.8%。据世邦魏理仕报道,银座购物区地下零售业地产的空置率截至2018年第三季度为1.7%,较第一季度下降0.1个百分点,但较2017年第三季度上升了1个百分点。

根据日本房地产协会的数据,Omotesando优质零售业地产的平均资本转化率约为3%。2018年上半年,地上一层零售业地产的平均月租金为61.81万日元/平方米,较2017年上半年增长了40.4%。Omotesando大道边的租金在4.54—6.05万日元/平方米。

回顾酒店住房市场

新的minpaku短期住宿法从2018年6月起生效,实际上使得Airbnb在全日本各地的大量挂牌信息下架了。如果日本地方政府实施更为严格的规定,符合条件的房主每年不得租赁超过180晚。以前在该平台上挂牌的许多房产都不符合新的许可条件。希望利用供应短缺这一机会的公司和投资者正在寻找符合新规定的房产,使得自己全年都可营业。从本质上来说,这意味着共管公寓制度已被淘汰,整个地区的建筑都开始被重新正确规划。

回顾土地市场

 全日本标准地价在2018年同比增长了0.1%,是1991年以来的首次增长,商业地产价格比2017年上涨了1.1%。在蓬勃发展的旅游市场的推动下,增长率在全日本排名前十的城市有一半来自京都市。继2017年增长13.5%后,京都商业地产价格在2018年上涨16.6%,住宅地产价格上涨了3.6%。全日本地价最昂贵的地点位于东京银座。东京23个区的住宅地价从2017年增长4.1%后,在2018年增长了5.1%。

土地、基础设施、运输和旅游部Chika-Koji发布报告称,日本、商业地产价格上涨了0.5%,这是自1992年以来的首次增长。从全日本范围内看,所有用途的土地价格上涨了0.7%,比2017年提高了0.3个百分点,为连续第三年增长。

MLIT关于土地价格的报告显示,在2018年第二季度,日本主要城市的100个调查地点中有95个地区的土地价格上涨,超越了上一季度91个地点的纪录。


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翻译:FERN WANG

排版:KYRA WANG

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