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  • “2020东京奥运会”成为东京乃至日本发展的持续动力
  • 东京平均地价已连续5年上涨,有望在奥运前达到峰值
  • 日本土地价格走出低迷,继1992年后首次持续上涨,达3600万日元/平米
  • 2018年一季度,东京房价上涨4.59%,领跑亚洲主要国家
  • 日元疲软,让游客数量大增,2020游客数量预计突破4000万

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投资要趁早,2020东京奥运会日本欢迎你

2020年奥运已经一天比一天近了。即将到来的2020年奥运会引发了一场重建浪潮,将改变东京和主要地区城市面貌。

日本政治稳定,法治健全,房地产波动幅度小,收益稳定;除此之外,日本房产价格便宜,精装入住;拥有永久产权;建筑质量非常好,设计美观,更有着可观的投资回报率……以上这些利好因素都使日本房产涨幅惊人。

2018年第一季度,日本东京房价上涨4.59%,新加坡(4.4%),韩国(0.58%)和台湾(0.25%)。 在亚洲发达经济体中居于首位。

大规模的新建扩建项目以及2020年和2020年以后的基础设施改善,将使东京的景观焕然一新,使城市更具吸引力和便利性。宏观经济和人口趋势应继续支持2020年后重点城市的发展;奥运会昭示着日本经济和房地产市场新的增长时期的开始。

根据Trading Economics全球宏观模型和分析师的预期,日本房屋指数预计将在第二季度末达到108.98点。 展望未来,估计日本的房屋指数将在2021年前维持在109~110点(以2008年房价水平为100点)。

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中国人赴日抄底买房的四大原因

最近,日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”,其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价,日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本,一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本,推动当地房价节节攀升。

首先是日元贬值。最新的美元兑日元汇率为111,人民币兑日元汇率为16.27,与之前的高点来说,日元贬值的幅度超过40%,而且随着美联储加息,日元仍有过度贬值的风险。

第二个因素就是,2020年奥运会将在东京举办,这对房价预期是上涨的,也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅,无论是过去的北京还是伦敦,涨幅都是非常大的。

第三,虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏,但距离历史最高位还有很大的空间。

第四,中国的有钱人多了,赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。

中国人赴日抄底买房的四大原因

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2018日本房地产报告:标准土地价格17年来首次上涨

2018日本房产要闻: 东京市中心办公室空置率达27年来新低; 前来日本的外国游客人数史上首次超过3000万; 全日本标准土地价格自1991年来首次上涨。  2019年日本楼市发展方向: 持续宽松的货币政策可能使利率维持在低位; 2019年不太可能出现过热的房产投资情况,但房产价格可能会保持稳定; 2018年爆发的投资贷款丑闻(日本骏河银行众多员工伪造贷款文件)的不良影响可能会持续到2019年,这将影响到地区银行、投资公司、质量较差的房产。 尽管我们在2013年和2014年目睹日本房地产市场放缓,但其在2018年创了历史上的高位,推动房价上涨的各个因素持续走强。 写字楼市场的强劲、社区众大规模项目重建、外国游客数量和公寓需求量的持续激增,商业地产和酒店的高需求量带动了房价的走高。据估计,2018年有超过3000万外国游客访问日本,这个数字是日本有史以来最高的,比2013年增长了三倍。旅游业的发展不仅对经济有贡献,对房地产市场也有积极的溢出效应。 居外诚意推荐:(详情点击图片) 坐标日本东京   6卧3卫   居外编号:32761346 回顾住宅市场 大东京二手房公寓的平均售价连续71个月(截至2018年11月)同比增长。8月,位于东京市中心的千代田区、中央区、港区公寓的平均售价——119.37万日元/平方米创下了2008年以来的历史新高。 到2019年10月,消费税税率或将增加2个百分点至10%,预计那时会临时签订许多新的建筑合同。到2019年4月之前,税率会维持在8%不变。行业专家预计,税率上调不会给房地产市场带来重大影响,因为减税计划可以帮助新置业人士缓解经济上的窘迫。 去年11月,东京市区发售的全新公寓平均价格为123.7日元/平方米,是2017年以来的第二高位。然而,成交比率只有47.1%(比率达到70%说明市场较为健康)。包括高端建筑在内的一些新建筑于建成后的数月里仍未售出,这可能是由于以下几个因素造成的:购买豪宅的买家更为挑剔、定价和产品不匹配、营销活动不足够。为了使自己门下的房产脱颖而出,开发商们需要在房产质量和市场营销上付出努力。 整个2018年,日本住房贷款利率都保持在历史低位,10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是,债券收益率降低可能会导致房屋贷款利率的下降。日本央行采取了一项措施,将债券收益率维持在0%左右,它们在2018年12月为0.024%。 从2017年12月到2018年11月,东京23个区的公寓平均租金连续12个月同比增长。根据Homes的数据,东京所有出租房产的平均收益率为5.7%。东京港区在全市平均收益率最低,为4.2%。MLI研究所的一份报告估计,东京中心三区的豪华出租公寓的空置率将达到5.5%,这一比例低于2011年和2012年的12%—13%。一套豪华公寓的月均租金为5495日元/平方米,比2012年年末的最低值上涨了近40%,创下历史新高。 回顾办公楼市场 去年11月,东京五大中央商务区的写字楼的空置率自1991年以来首次下降到1%以下。房地产办公室经纪公司Miki Shoji报告,2018年11月空置率为1.98%,较2017年11月环比下降1.05点,办公室租金连续55个月同比增长。早前对2018年的预测估计为:对于商业办公空间来说,这将是疲软的一年,并会有大量的新办公楼出现。然而,在2018年,新建办公楼已难以满足强大租户的需求,特别是金融和IT公司。 2018年上半年全日本房地产交易总量为2.1万亿日元,低于2013年和2014年的2—2.6亿日元的年度交易量,但较2017年1.8万亿日元的低位有所改善。2018年下半年,40%的交易量集中在东京五大中央商务区,这一数字是2017年上半年的两倍。2018年海外资金收购总额为3100亿日元,不到2017年下半年交易的7200亿日元的一半。 点击查看更多日本信息 回顾零售业地产市场  零售业地产市场,特别是东京、大阪、京都的黄金购物区,受旅游人数的激增而繁荣。京都Shijo街旁的零售业地产的租金在过去五年中翻了一番。2017年购物街的客流量为5900万人,比2015年增长8.3%,这对国内和国际品牌零售商带来了强大的吸引力。 根据日本房地产研究所的数据,2018年上半年银座零售业地产平均月租金为2.04万日元/平方米,比2017年上半年增长42.8%。据世邦魏理仕报道,银座购物区地下零售业地产的空置率截至2018年第三季度为1.7%,较第一季度下降0.1个百分点,但较2017年第三季度上升了1个百分点。 根据日本房地产协会的数据,Omotesando优质零售业地产的平均资本转化率约为3%。2018年上半年,地上一层零售业地产的平均月租金为61.81万日元/平方米,较2017年上半年增长了40.4%。Omotesando大道边的租金在4.54—6.05万日元/平方米。 回顾酒店住房市场 新的minpaku短期住宿法从2018年6月起生效,实际上使得Airbnb在全日本各地的大量挂牌信息下架了。如果日本地方政府实施更为严格的规定,符合条件的房主每年不得租赁超过180晚。以前在该平台上挂牌的许多房产都不符合新的许可条件。希望利用供应短缺这一机会的公司和投资者正在寻找符合新规定的房产,使得自己全年都可营业。从本质上来说,这意味着共管公寓制度已被淘汰,整个地区的建筑都开始被重新正确规划。 回顾土地市场  全日本标准地价在2018年同比增长了0.1%,是1991年以来的首次增长,商业地产价格比2017年上涨了1.1%。在蓬勃发展的旅游市场的推动下,增长率在全日本排名前十的城市有一半来自京都市。继2017年增长13.5%后,京都商业地产价格在2018年上涨16.6%,住宅地产价格上涨了3.6%。全日本地价最昂贵的地点位于东京银座。东京23个区的住宅地价从2017年增长4.1%后,在2018年增长了5.1%。 土地、基础设施、运输和旅游部Chika-Koji发布报告称,日本、商业地产价格上涨了0.5%,这是自1992年以来的首次增长。从全日本范围内看,所有用途的土地价格上涨了0.7%,比2017年提高了0.3个百分点,为连续第三年增长。 MLIT关于土地价格的报告显示,在2018年第二季度,日本主要城市的100个调查地点中有95个地区的土地价格上涨,超越了上一季度91个地点的纪录。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询日本房地产的投资机会。   翻译:FERN WANG 排版:KYRA WANG 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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东京办公楼租金连续上涨55个月 空置率27年来最低

郊区住房空置率居高不下的情况下,东京办公楼却步入卖方市场。 根据日本办公室经纪公司Miki Shoji的数据,东京办公室空置率在2018年11月降至1.79%,这是自1991年泡沫经济结束以来,东京市中心办公室的空置率首次下降到2%以下。 其中,千代田、中央、港区、新宿、涩谷的平均空置率为1.98%,比去年下降1.05点。涩谷的办公室空置率为1.06%,是这五个地区中最低的。这几个地区的平均租金比去年上涨8.81%,租金已连续上涨达55个月。 由于办公空间有限,大型企业努力最大化地利用办公室,力图在一栋楼里实现多功能办公。新的办公范式——比如共享空间,随着技术响应和工作方式的变化而出现,但对工作空间的最佳状态仍未达成共识,传统办公室的需求量有增无减。 2018年,东京市中心建成了几个大型办公楼项目,专家们最初预测今年东京办公楼市场将会疲软。然而,事实很快证明他们想错了——2018年新办公楼的空间高达60万平方米,是2017年供应量的三倍。但因为租户对市中心位置需求强劲,办公空间的需求超出供应量。仲量联行的报告称,预计到2019年,将有40万平方米的新办公空间上线,其中的80%已被租赁者预订。 资产管理公司TH Real Estate表示,基于较高的投资回报率,投资者应该重新审视东京办公楼。 TH Real Estate亚太区研究主管Harry Tan说:“东京可以提供强大的股权收益率。着眼于2020年奥运会,基础设施建设和旅游业发展速度增快。东京目前是一个吸引我们这样的收入驱动型投资者(income-driven investors)的主要城市之一。” 居外向您推荐日本东京总占地67平方米的商业地产,城市景观,朝向东。地处东京都厅所在地,交通便利,实际回报率达4%以上。售价约465万元。(详情点击图片) 在英国工作的地产投资经理说:“东京的优质写字楼租金收益率介于2.8%至5%之间。借贷成本低,现金收益率可达4%。” 日本的货币政策曾导致融资成本降低。自2016年起,日本采取负利率的货币政策;同年9月,日本央行宣布基准利率将保持在负0.1%。 日本招聘公司Pasona的执行顾问Tobe和Scott Sato都指出,日本的劳动力短缺意味着公司必须提供更好的空间和更好的条件来吸引员工。 作为日本的首都,今日的东京有2964家公司,资产总额为10亿日元以上,是全日本的一半。作为一个国际商业中心,东京也是日本76%的外国子公司所在地。如此庞大的公司积累吸引了更多投资人来到东京开拓资本市场,从而推动了该市的经济发展。 经济的恢复带来城市化的加剧。为寻求发展机遇的年轻人提供了强大的吸引力,他们奔向日本的大都市,东京更是挤满了为理想打拼的工作者。东京办公楼的供应量逐渐无法追及工作者数量的增长。 房地产代理公司Housing Japan业务拓展副总裁Adam German说,东京楼市价值长期被低估,“人们逐渐意识到这个市场的真正价值。目前,越来越多的买家开始发掘东京楼市的潜力,以及日本安全稳定的政治环境所带来的优势。” 下图为居外日本东京总占地138平方米的商业地产,原装保留,朝向东,城市景观。租金收益率可达5%以上。售价约为550万元。(详情点击图片)   关注居外网官方网站 或 微信号(juwaiwechat), 获取全球90+个国家百万房源信息,以及专业的房产投资分析。   参考来源:《南华早报》;日本不动产中心网;环域居;urbanland.uli.org 撰稿人:FERN WANG 排版:KYRA WANG 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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日本 | 东京热门投资区域有哪些?
日本 | 东京热门投资区域有哪些?
受惠日元贬值、东京奥运效应影响,低迷许久的日本东京房市迎来了众多海外投资者的青睐,在2014年PwC的亚太地区理想投资地的排行榜上,东京荣登榜首,自此东京房地产市场迎来了火爆的投资热潮。本文为您介绍东京全面的东京房产市场情况,热门置业区域,助您高效投资。 野村房市与地产分析师指出,海外买家投资东京房产、当地人口密集,以及2020年东京奥运会效应,未来几年东京房价将持续走高,预计每年增幅可高达10%,增长势头坚挺,投资魅力尽显。 东京地区租赁市场的出租率维持在90%以上,缘于其不断流入的外来人口庞大的租房需求,普通投资型单身公寓收益率在4%-6%范围内,平稳增长的房屋租金价格让越来越多的人看到了东京地区的房产投资市场潜力。 一、东京投资热门区域-金三角介绍 1、什么是金三角 "金三角"区指的是东京最核心3区千代田区、中央区、港区,由于在地理位置上3个区形成了一个三角形,同时3区又为东京房产投资的黄金重要区,因此称之为"金三角"区。 查看更多东京房源 2、金三角地区楼价和收益情况 物业类型:投资型单身公寓; 房屋总价:2000万日元/套; 租金回报率:4%-5%之间 ; 月租金:约9万日元/月。 3、千代田区 政治经济中心:千代田区拥有包括皇室居所、日本国会、最高裁判所(最高法院)、靖国神社与大部分设置在大手町的中央省厅(中央行政单位)等重要机构,因此该区可说是日本的政治、经济中心。除了政治中枢的职能外,包括明治钢业在内的日本诸多著名公司的总社也设在该区。 地价平均上涨6.4% :根据国土交通省2015年初公布的东京地价数据显示,市中心的千代田区平均上涨6.4%,东京都23区价格最昂贵的住宅用地位于千代田区的6番町,每平米为315万日元(约合2.7万美元),不过由于这里写字楼众多,比较适合投资单身公寓,出租给附近的白领。 4、中央区: 日本华尔街"所在地: 中央区不仅地理位置处于东京的中心地,更是日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、"日本的华尔街"——东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。除此之外,包括银座、大型布庄与三越百货等公司总社都在该区,是名副其实的商业、金融中心区。 地价平均上涨6.3%: 日本国土交通省2015年初公布的"公示地价"显示,中央区的地价上涨6.3%,另外为迎接东京奥运会,政府决定将对中央区银座、日本桥等重要商业区进行改造,这也间接影响了中央区房价在未来的进一步上涨,投资潜力巨大。 5、港区: 国际化区域:港区位于东京东南方、紧邻东京湾,境内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的新桥、滨松町等商务街、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级住宅街的麻布和白金,日本重要地标之一的东京塔就位于该区,这里是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区。 地价平均上涨6% : 2015年初公示地价显示,港区地价平均上涨6%,住宅价格涨幅最大的属港区南麻布4丁目。这里作为东京都"金三角"要害之地,绝对是增值最大的一个区域之一。 二、东京投资热门地段-中央区银座、日本桥 中央区银座 1、一分钟了解银座银座 世界三大名街之一:银座与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大街齐名,是世界三大繁华中心之一。 东京最奢华的商业区:三越百货、和光百货、有着七家电影院和两家百货商店的马里昂大楼(Marion)是这里的标志性建筑。 地球上最昂贵的房地产区域:根据日本国土交通省统计,银座在日本全国商业地产价格中,连续9年排行第一位。 东京奥运带动银座发展:日本政府将出台一系列扶持政策完善银座市政规划,带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。 2、租金回报: 楼龄10年左右投资型单身公寓租金约9万日元/月,回报率约4%-5%。作为重要商业区,银座一带的租房需求以及租金、回报率较为稳定,非常有利于短线投资。 3、房价情况: 楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件,使得银座一带的房价在未来进一步上涨,长线投资优势也很显著。 中央区日本桥 1、一分钟了解日本桥日本桥 重要历史地位:这座大桥是17 世纪德川江户时代建成的五条街道的起点,今日所见日本桥是1911年完工的建筑,是日本步入强国的象征性建筑。桥头的青铜麒麟张开的翅膀,象征着明治时代日本社会的腾飞。 日本"华尔街":拥有日本银行总行和有着日本"华尔街"之称的东京证券交易所。 东京超级CBD区域:云集了大和证券、IBM、丸红、丸善、日本美林证券、三井、三菱证券在内众多大型公司的日本总部。 核心商业区:包括三越百货、高岛屋在内的各大百货店的总部都坐落在这里,令日本桥的现代感十足。 奥运带动市政建设: 日本政府将出台一系列扶持政策完善日本桥市政规划,美化城市环境,带动日本桥地区房价在未来的进一步上涨。 2、租金回报 楼龄10年左右投资型单身公寓月租金9万日元,回报率4%-5%。由于这一带银行等金融机构和大型公司众多,单身公寓需求量巨大,在一定程度上保证了出租率,免除了投资的后顾之忧。 3、楼价情况 楼龄10年左右投资型单身公寓价格约为2000万日元/套。东京奥运推动的市政建设等利好条件,使得日本桥一带的房价在未来进一步上涨,长线投资优势显著。 (据互联网综合整理)
日本|在日本买房  这些房产知识要了解!
日本|在日本买房 这些房产知识要了解!
对于大多数中国买家来说,日本并不是一个十分熟悉的国度,而要在这里完成买房投资这样一件重要的事情,自然要事先做好万全的准备。日本房产与中国房产有哪些区别?买新房还是二手房好?哪种物业类型的房子更好?接下来,居外就为你一一解答这些在日本买房需要了解的基础知识。(日本买房有什么条件)  一、中日房地产基础知识的比较 日本房地产市场与中国有什么不同,这里跟中国做一个对比,让大家从宏观上了解日本房地产的一些基础知识。   二、日本新房、二手房的四大不同  在日本买房时是选择最新设备齐全、舒适的新房?还是选择价格诱人的二手房?有如此烦恼的人想必不在少数吧?这次我们就对新房和二手房从4个视点进行彻底的比较。各位可以从设备、规格等各个方面一一对照优缺点,选择最适合自己的房子。 安全性方面,比较充实度后新房占上风 新房中往往配备有齐全的最新安全设备。另一方面,若二手房建成时间在十几年以内,多配备有自动锁、监控录像等的设备。若想在二手房的共用部分加装安全设施,需要得到管理组织的同意,这点务必要注意。 思考自己需要怎样的设备 新房中一般都装有最新的设备,二手房则与建成的时间有关。可以根据自己对设备的需要进行选择。另外“与共用部分有关联的设备有时不允许加装,这点要注意。比如,自动加热热水器需要在共用部分进行大的工事,未得到管理组织允许的情况下不得加装”。 对入住后无法改变的构造要细心确认 房子结构还会影响耐震性。新房很多采用了减震、抑震等先进的地震相关对策。“建筑基准法修正的新耐震基准适用时间为1981年6月,二手房的建成时间在此之前还是以后,以及接受建筑确认的时间是在何时等都与房子的耐震性相关。”另外,二手房还应当查看房内是否可安装LAN等,明确通信环境。    点击查看更多日本房源   三、MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别  如果想要投资日本的住宅市场,首先你要弄清楚日本两种不同物业类型MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别。 在日本房地产中所谓普通公寓(Apartment),一般是指木造或轻钢结构等低层的集体住宅。有时也被称作“高地集体住宅(Heights)”和“公寓式住宅(CorporatedHouse)”。而高级公寓(Mansion)一般指钢筋混凝土结构的集体住宅。 MANSION(マンション) ・マンション是日本造的英语“Masion”,是比アパート更大型的集合住宅。最远本的语义用的是英语中“豪宅”这个意思。 ・在マンション中分底层住宅,中层住宅,高层住宅或者还有超高层住宅。虽然根据楼层的多少没什么区别,但是大多数情况下还是把中高层住宅和超高层住宅叫做マンション。 ・MANSION大多是钢筋混凝土,钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造,高层住宅,隔音性高,有高级感。因为建筑成本较高,所以房租也比APART要高,有电梯,有管理人等的情况下,管理费也很高。 APART(アパート) 所谓的アパート就是,把建筑物内部分成好几间房,把每一间房作为独立的住所出租给要租房的人,是一种集合住宅。 APART是APARTMENT的简称,木质结构,轻量钢铁构架的准耐火构造,一般2层建筑物比较多,从构造上看,并不是高层住宅,建筑费低,所以房租会相对便宜,没有电梯,没有管理人员,管理费低。 在这里所说的特征,说到底也是一般意义上的。最近,让人感到有高级感的,隔音效果很好的APART也不少。 所以,在选择房子时,不要只看是APART还是MANSION。 因为,有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的,或者跟房地产公司确认好房子的结构。   近年来,大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道,抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品,各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上,随着2020日本东京奥运会的临近,处于对日本房产投资价值的追逐,中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产!2016年4月29日,全球领先中文海外房产平台居外网宣布与日本最大的房地产门户网站SUUMO建立合作,共同为中国买家提供更多、更丰富的日本房源。今后,国内买家不出国门,也能在居外网上看到海量的日本房源了!  延伸阅读:为什么近年在日投资房产如此火热                    中国人在日本买房前期常见的10个问题                   公寓5年上涨23.7% 日本房市崩盘后的第25年现状如何?                  日本房产投资哪里最合适?(上)                  日本房产投资哪里最合适?(下) 本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。  
日本买房流程详解
日本买房流程详解
日本房贷流程 | 日本房产税费   美国 | 澳洲 | 英国 | 加拿大  | 泰国       除了商品 日本房市也要被中国买家“攻陷”了 当中国游客“暴买”日本货架上的商品之后,近两年的时间内,日本的房价上涨了接近30%,居外网统计发现,截止2016年5月,日本的询盘量上涨了26%,2015年第二季度中国人对日本房地产的购买意愿指数为2086,比第一季度激增了54%。>>>详细         奥运会助攻 东京房市回暖倒计时 近年来,亚洲各短线目的地成了中国游客出境游的“心头好”,除了新兴的旅游国家泰国、韩国外,日本一直都是国人出境游的“人气王”。根据日本政府观光局(JNTO)公布的数据,今年上半年日本接待外国游客首次突破1000万人,达到1171.4万人次,其中,中国游客人数最多。>>>详细   海外买房是否可以移民? 在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策,这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用,那么目前都有哪些国家可以买房移民,哪些国家不可以买房移民呢?下面,居外为你一一介绍。【阅读原文】       解答您在海外买房中最常碰到的问题 在国内房价高涨的形势下,国人开始大举进攻海外市场,买房移民,投资移民,以房养学,以租养房等等创造了空前盛况,但是海外购房如何购,需要准备哪些材料以及适合哪些国家是投资者的疑问,居外为大家一一讲解。【阅读原文】       最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响? 2015年9月6日,外汇局上海分局下发通知加强银行代客售汇业务监管,其中个人分拆购汇被严格监管受到了广泛关注。尽管分析人士指出,新规出台与近期加强外汇监管有关,并非限制个人正常购汇行为,对大家个人留学旅游等换汇也影响不大。【阅读原文】       查看日本最新房源信息,点击:日本精品房产>>>
日本房产投资科普:房价产权及回报率怎么计算 | 日本
日本房产投资科普:房价产权及回报率怎么计算 | 日本
近几年,日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域,与此同时,良好的投资环境、2020年东京奥运会等等,也是日本房地产的一针强心剂,吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。 然而,对于大多数中国买家来说,日本并不是一个十分熟悉的国度,要在这里完成买房投资这样一件重要的事情,自然要事先做好了解。今天为您简单介绍一下计划赴日投资房产的人们最关心的那些问题。 >>>日本置业百科:日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费    点击查看日本房源 1、很多顾客问的第一个问题当然是回报率 回报率分为表面回报率和实际回报率。表面回报率并没有扣除管理费和修缮金,往往看起来会比较高。回报率是在理想情况下的计算出来的一个数据,但是如果空室率很高的话,就达不到预期的回报率。例如,一间离车站很远,建筑年数30年以上的中古房产,价格很便宜,这样回报率就会看起来还不错。但是隐藏的风险就是,由于离车站较远,房子又很旧,想要租的人不会很多,这样空室的几率就会会大大增加,收不到预期的租金,当然回报率就不会达到预期。 这就是为什么置业哥都会为客户推荐位于东京都中心位置、30年以内、且交通便利的房源。这些房源无论自住或是出租,各方面条件都很优秀,十分抢手。 2、其次是房产价格 很多顾客会问多少钱一平方米。中国国内的房屋大多是毛坯房,按每平方米来计算价格,但是日本的房子全部是精装修的房子,设备齐全(如完善的卫浴、灶具系统等),直接添置家具就可以入住,是按套来出售的。而且日本的房产装修全部质量一流,不会有豆腐渣工程的现象出现,耐久性及便利性极高。可以说,日本房产的报价是实打实的一分钱一分货。   3、面积 国内房屋的面积是指使用面积(房屋内部真正使用的面积)+分摊的公共使用面积;日本房产的面积则是指使用面积。例如,标注为110平方米的国内房产,其使用面积实际上只有70-80平方米左右;标注为70平方米的日本房产,其使用面积就是70平方米。 4、所有权 日本的房屋和土地所有权,属于个人私有所有(也有土地权是不属于买房者的,签约时一定注意),是永久产权。中国还得分是住宅还是商业,住宅是70年产权,商业是50年产权,而且并不是从你拿房产证的时候算起,而是开发商买地的时间开始计算年限的。 5、地震带来的风险 很多顾客会担心,日本是地震多国,担心地震后房屋倒塌,损失惨重。关于这个问题,日本房屋相关保险齐全,购房时会加入地震保险,5年一次更新,也会有火灾等相关保险。1982年,日本重新修订了建筑基准法,对抗震、耐久度等作出了较高的要求,这部法律又于1996年、2000年、2006年三次修改。很多房屋都经历过2011年311地震的考验。所以日本房屋的质量是非常有保证的,不必担心地震倒塌;即使出现在地震中损毁的情况,房屋完备的保险也绝不会让购房者吃亏。 6、税金 日本购房之后,会产生一部分税金,很多人会担心税金很多,不划算。首先,买入房产时,会产生印花税,房产登记税,房屋取得税等,国内客户现金购房前期的税金+保险大致估计50-60万日元左右,国内贷款客户大致估计80-120万日元左右。 固定资产税,根据购买房产的不同而不同。以20-50平方米的房产为例,每年需交纳6-15万日元的固定资产税(根据面积的不同会有一定的减免); 所得税,每年需缴纳20.42%的源泉征收。乍一看觉得是很大一笔支出,但是,在一年房租收益在195万日元以下的情况下,通过确定申告可以将税金降至5%,甚至降至0%都是有可能的。 以上所有税金根据购房者所购买房产的新旧程度、大小,都会有所不同。 7、中介费 对日本房产投资有一定瞭解的客户会知道,购买房产时会有3%左右的中介费等手续费。但是并不是所有的房产要交中介费,只有中古房屋在房产中介手中购买房产才会产生中介费,直接从开发商处购买新房是不需要中介费的。 8、投资用房面积的选择 在日本投资房产最重要的一点就是房屋出租的情况,出租率直接影响收入。有些客户谘询的时候会询问100平方米大户型的房产投资,那这样的大户型到底适不适合投资呢?到底什么样的房产适合投资呢? 从数据上就可以清楚看见,20-50平方米,离车站十分钟之内的房子是最适合投资的,因为这个区间内的房子需求量最大,最容易出租出去。那为什么100平方米左右的大户型,很难出租出去呢?道理很简单,如果贷款购买这些大户型的房子,每个月还款的金额会比租金便宜得多,所以比起租这样的房子还不如贷款来买。 相关资讯:日本住宅地价连跌26年 一、二线城市却上涨 (据东方头条)

日本买房常见问题