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实例解析阿德莱德“以房养学”全攻略(阿德莱德大学 & 南澳大学) | 澳洲

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2018-02-01  来源:居外原创

阿德莱德,澳大利亚联邦南澳大利亚州的首府、商业和文化中心,是南澳第一大城,澳大利亚第五大城,人口逾130万。印度洋沿岸的港口城市,弗勒里厄半岛以北,圣文森特湾以东9.6公里处。是一个辖域修长的城市,从海宾到山丘宽约20公里,长约90公里。这里是澳洲最这合以房养学的城市之一。下面将从当地名校介绍、最新房价,并结合周边房源实例计算以房养学的可行性。

 

一、房价租金齐涨  为“以房养学”提供很好条件

2017年11月澳洲八大首府城市房价走势

11月澳洲房价较10月持平,同比上涨5.2%。悉尼、墨尔本走势一跌一涨。悉尼环比房价下跌0.7%,同比增幅只剩5%;墨尔本环比上涨0.5%,同比仍涨10.1%。小城阿德莱得11月房价较10月持平,同比仍涨3.4%,资本回报率达到7.8%,表现不错。12月,阿德莱得房价较11月房价环比增长0.2%,同比基本持平,继续表现稳定态势。

自今年7月达到顶峰以后,悉尼房价一直在下调,但幅度都不大;虽然墨尔本的房价增幅也有一定程度的缩紧,但相比悉尼依然表现良好。与此同时,广受投资者关注的城市阿德莱德则继续维持著较稳定的增幅。

受益于经济发展与城市吸引力增长,阿德莱德的人口增长势头也很强劲。这将同时对买卖与租赁市场产生积极影响。12月阿德莱德租金中位数每周368澳元,同比增长3.1%,在过去十年间增长将近30%,预计接下来租金增幅还会加大。从租金回报率来看,阿德莱德别墅回报率约为4.1%,公寓的回报率则在5%左右。

最新澳洲主要城市公寓/别墅租金回报率。

 

二、阿德莱德适合“以房养学”的房源展示

阿德莱德别墅目前中位价格在45万澳币左右,但是由于近两年澳洲价格涨幅放缓,加上当地对外国投资者开始征收更高的附加税,这使得实现以房养学难度加大。要想完全实现以房养学,就需要挑选租金与房价都较高的房源,以求回报最大化。

作为新建住宅小区,你可以选择你喜欢的住宅户型:联排别墅、连栋住宅和复式住宅。

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有鉴于此,居外为您推荐靠近阿德莱得大学附近的学区房。这里聚集了南澳大利亚大学、阿德莱德大学、皇家阿德莱德医院、北阿德莱德高尔夫俱乐部、阿德莱德球场、咖啡馆、很多健身俱乐部以及宽阔开放的绿地公员,绿地公员内有烧烤区、网球场和运动场,不胜枚举。

这个片区是新建的住宅区,房型可以根据需求选择,价格549,950澳元起 / 约 280万人民蔽起。我们为您推荐的是4卧2卫2厅2车库的公寓,具体信息如下:

房屋价格:674,950澳元

房型:4卧2卫2厅2车库

当然,如果不想购买高出平均价格的房子,您还是可以选择其他价格低一些的房源,只是可能无法完全坐到“以房养学”。不过即使如此,租金与房价的增长也可以帮您负担相当一部分留学费用了。

更多寻找海外房源需求,请致电居外服务热线 +86 400 041 7515 。

 

三、实例计算阿德莱德“以房养学”的可行性

“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益,并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房,大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房,以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候,新房交付,可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报,2年后的租金水平也预计将比现在高出5-8%。学生毕业之后,已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值,这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。

接下来,我们就按照以上这种模式来具体计算一下:如果我们现在购买上面这套推荐房源,2年后交付,接下来5年期间出租未居住空间,并在学生毕业后2年(购房之后7年)出售房屋。这洋所获得的潜在收益足不足够用来支付留学与投资费用呢?

1. 学费:国际学生商科每年学费3.1万澳元,一般商科学位需要3年完成,三年间总学费约9.3 万澳元。

来源:https://study.unisa.edu.au/degrees/bachelor-of-business/int

2. 生活费用:国际学生每年生活费用2550澳元,三年间生活费约7,650澳元;住宿费用每年6,270澳元,三年间约需花费18,810澳元。通过“以房养学”,这笔钱就可以被省下来。

新南威尔士生活费用预估明细

 来源:http://www.southwales.ac.uk/study/fees-and-funding/budgeting-and-money-management/living-costs/

3. 购房花费

首付:由于目前澳洲针对外国人的贷款有所缩紧,我们按照40%的首付额度进行估计,首付约为269,980澳元,贷款404,970澳元。

利息:根据贷款年限与申请者个人情况不同,可能获得不同的利率。在这里我们用目前较为常见的3.8%来进行计算,7年间需缴纳利息为:3.8% X 7 X 404,970= 107,722澳元

税费:目前在澳洲很多地方购房,都需要缴纳印花税,转让税,注册费等;根据政策,布里斯班对外国买家征收7%的附加印花税。在最新政策下,目前在阿德莱德购买房产需要交纳约82,090.5澳元的额外税费,不过仍然低于悉尼与墨尔本。 (律师费,保险等未包括在内)

购房与留学总花费 = 学费+生活费+贷款利息+税费 = (31,000+2,550) X 3 + 107,722 + 82,090.5 = 290,462 澳元

4. 租金收益:500 X (1.031^2+1.031^3+1.031^4+1.031^5+1.031^6) X 80% X 52= 143 ,312澳元(阿德莱德Allenby Gardens区域目前4卧2卫的全新别墅租金要价在每周500澳元左右。这里的计算方法假设出租自住需要1间卧室以外整套别墅,按80%要价收租,并按照2017年3.1%的年租金增幅计算每年租金增幅。)

5. 房产增值部分:居外网海外房产分析师Adam Yang分析认为阿德莱德房产接下来5年内都会有比较明显的增值。2018公寓房预计增幅3.5%;别墅房价增幅3.5%;以2018的增幅作为平均年增幅,阿德莱德别墅未来7年间的复合增长率可达到22.9%。具体增值为:674,950 X 22.9%= 154,563澳元

5年后出售房产的总收益 = 留学3年期间租金收益 + 出售收益 + 留学3年期间住宿费用节省 = 117,618 + 154,563 + 6,270 X 3 = 291,164澳元

结果:收益>花费

以上计算仅为一个间单的预估,并未包括这几年间所有可能产生的的开销与收益情况,不过从大的基本面上来看,在阿德莱德“以房养学”是可行的。

 

欢迎拨打居外服务热线400 041 7515 了解更多阿德莱德学区公寓项目,  更多澳洲城市的“以房养学”案例,欢迎点击查看

 

以上所有计算均基于有附加假设下的理想情况,租金与房价增幅为根据Corelogic最新房价数据的预测,可能会根据时间与房产地点而产生变化。真实的支出与收益还请以具体情况为淮。

“以房养学”作为一个投资理材的概念,必定会有一定风险,需要投资者对海外房产投资的信息、流程与法规进行谨慎研究。在澳洲买房时,一般要通过房地产经纪人与律师来操作,我们会为您推荐专业的经纪人与律师,他们会帮你搞定各种手续,而且手续费不太贵。

 

 

撰稿:Lisa Zhu & Adam Yang

排版: Shelly Du

责编: VX

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