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澳洲7%海外附加印花税与几种豁免或优惠方式|居外专栏

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2019-09-12  来源:居外原创

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澳大利亚联邦政府不征收印花税。但澳大利亚各州对相关交易征收印花税,而且各州采用不同的基础印花税率与海外人士附加印花税率。本文将着重介绍昆士兰州的印花税率以及海外人士印花税豁免方式。

1. 基础印花税

由于计算较为复杂,在律师进行精确计算前,我们往往会将基础印花税概括为3-4%之间,为读者们提供以下计算器链接

关于缴纳时间,现房与期房也有所不同,如未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;如晚交印花税有特殊原因,可提出申请豁免或减免利息。

  • 如标的产权是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30天内交印花税;
  • 如标的产权是现房,买方需要在无条件进入合同后的30天内交印花税, 即使30天内该房产还没有成交。

2. 海外人士附加印花税

昆士兰政府对海外人士的定义为非以下人士者均为海外人士:

  • 澳大利亚公民
  • 持有永久居留签证人士
  • 其中新西兰公民也必须持有永久居留签证

2018年7月1日之后,签署交换的合同的海外买家需缴纳7%的海外人士附加印花税,加上基础印花税3-4%,则总共印花税为10-11%。

假设海外买家于2018年8月购买了昆士兰州首府城市布里斯班一套60万澳元的楼花为例,取原印花税3.5%~4%取中间值3.75%,则:基础印花税约为:$600,000×3.75% = $22,500 + 附加印花税约为:$600,000×7% = $42,000,因此总印花税约为:$64,500

3. 海外附加印花税的几种豁免与优惠方式

1) 通过买家主体减免

  • 成为税法上的非海外公司:由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的公司。以昆士兰州为例,在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了“控制权益”(Controlling Interest)一词。一般来说,若一公司中,非澳洲常住居民对于该公司的实际控制(投票权、潜在投票权、已发行股份)超过50%,则通常来说其需要缴纳附加印花税;
  • 成为税法上的非海外信托:由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益少于50%的信托;

2) 通过开发案减免

考虑到特殊情况,包括一系列因素,如经济利益,特定类型实体之间的竞争劣势,可能会有一些土地收购开发案可适用于昆士兰州附加印花税的免除。这还会取决于附件印花税的应用和社区福利的提供,包括工作岗位,基础设施和住房供应。但是,这些问题需要由政府进行逐案考虑和审批,需进一步参考关于政府公布的关于开发案豁免的相关因素、准则以及申请流程。

3) 通过(首次)自住置业减免

海外人士附加印花税的应用虽然会影响首次置业补贴(1.5万澳元),但不会影响首次自住置业的基础印花税减免。以海外买家于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例:

  • 为首次自住置业,且通过申请home transfer duty concession,则总印花税为$35,000(=$0+$35,000);
  • 为自住但非首次置业,且通过申请home transfer duty concession,则总印花税为$43,750(=$8,750+$35,000);

以上相较直接投资置业的总印花税$50,925,可减免$7,175。

4) 通过配偶(或产权比例)减免

一对夫妻(夫为澳籍人士,妻为海外人士)以共同共有的方式于2018年8月购买了布里斯班一套50万澳元的公寓为例,若得到合适法律意见与财政规划,那么最优的印花税减免方案可能为:

  • 夫:基础印花税全免;
  • 妻:基础印花税全免,且仅需支付海外人士额外印花税$17,500。

5) 通过土地建筑双合同减免

因永久产权与受国人偏爱的大地别墅,买地建房模式(Home and LandPackage)在昆士兰州非常受欢迎。部分开发商或建筑商往往会将土地购买合同与建筑合同打包为一本合同供买家签署,在这种情况下买家需要支付的是土地与建筑总金额的计算出的附加印花税率。以最近非常受瞩目的黄金海岸与布里斯班交界处Coomera为例:

  • 若海外买家收到的是一本打包的土地与建筑合同,那么价格可能往往不会低于60万澳元,这意味着印花税总额可能在6万澳元以上;
  • 但是,如果买家收到的是土地购买与建筑分开的两本合同,那么买家仅需要支付土地合同的印花税,往往不需要支付建筑合同的印花税。若土地价格仅为30万澳元,则印花税总额将会降低至约3万澳元。

 

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