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温哥华买房不用交外国人税?这也可能是个坑

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2019-04-30  

根据年初居外网对平台上中国买家调查后显示,温哥华是继多伦多和蒙特利尔之后,中国最受欢迎的加拿大城市,而排外税并没有遏制市场热情,搜索量比去年同期还略微增长3%。去年8月,卑诗省政府出台了严格政策,控制投机行为,要求在当地买房的海外买家要多交15%的外国人税。

买房要多交15%的税会对市场有何影响?过去一年,温哥华的海外买家有着深刻体会。去年8月,卑诗省政府出台了严格政策,控制投机行为,要求在当地买房的海外买家要多交15%的外国人税。政策出台后,成交量连续7个月下跌。

最近,加国一家名为Apex Western Homes的房企为了招揽生意打出“免交15%排外税”的广告噱头。广告中称,他们可以帮助买家以租房形式买房(Rent to Own)。买卖双方要签订一份协议,先以总房价5%作定金,以后每月只需付房租。只要五年内筹到房屋总价,就能购买该套房产,而且价格是以最先签订协议之日的市场价为准。Apex称通过这种操作,海外买家能避免15%的排外税。

此事引起加拿大媒体的关注,毕竟对总价上百万的房产而言,15%的税或许是本地家庭一年的总收入。根据CBC报道,卑诗省政府在最初回应时表示,以租代售的操作并没有大问题。但在几天之后,省政府又更改此前说法,称先租后买的策略不能用来帮助买家避税。有评论认为,该房企的噱头并不是避税,更像是延税行为,将交付期限拉长至5年而已。但该公司在宣传中并没有说明此点,甚至还有意造成“免税”的公众印象。如果稍细心也能发现Rent to Own模式有意在打擦边球。五年里如果房产增值,那么即便买房者仍需交付15%的税,增值部分反倒能填补部分支出。

实际上,现实可能并没有看上去那么好。5%的定金是一次交付且不可退还,也就是说如果政策有何变动,买家并没有权利要求赔偿这笔资金。另外,未来五年内,如果常驻加拿大的海外买家没有获得移民身份,还是面临被征税的政策风险。近期卑诗省政府两次截然不同态度的也说明了这点。

“我相信这个项目背后的开发者是诚实和善意的,但是省政府已经表态称要打击该性质的项目。在最坏的情况下,你可能会有法律上的麻烦,甚至可能要付一大笔罚金。更糟糕的是,在你得到投资回报前,必须经历五年的不确定性。”海外房源信息平台居外网CEO罗雪欣对界面新闻评价道。卑诗省针对税务问题有严格的法律,根据财产转让税法案(Property Transfer Tax Act)规定,逃税行为将遭到法律惩戒,罚款高达20万加元,严重者还将面临两年监禁。

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房市有风险,投资需谨慎不是一句空话。即便是在热度不减的海外市场也是如此。温哥华的城市经济增长迅速,但近几年海外买家增多,开发商一窝蜂开始新房建设,政府出台排外税的影响却有限。根据年初居外网对平台上中国买家调查后显示,温哥华是继多伦多和蒙特利尔之后,中国最受欢迎的加拿大城市,而排外税并没有遏制市场热情,搜索量比去年同期还略微增长3%。看来,为迎合市场热情,广告噱头出现也不是那么难以理解。

那么,豁免海外买家税正确姿势是什么呢?

在2017年1月29日,卑诗省府宣布只有获得卑诗省移民提名项目 (BC Provincial Nominee Program,简称BC PNP)  的提名者才有资格在大温地区购买住宅房产时获得豁免15%的税项。

也就是说,其他类别的工作签证持有者,例如:国际学生、派驻加拿大人员和其他省分移民项目提名者等,都不符合豁免资格。此外:

  • 此豁免资格只适用于当省提名者将此住宅视为其主要居所;
  • 此豁免只可使用一次;当省提名者购买其他位于大温哥华地区的住宅房产时,仍需缴纳15%外国买家物业转移税;
  • 在项土地注册厅(Land Title Office)登记时,需提交省提名资格证明文件。

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申请退还已缴纳的15%外国买家物业转移税

在新的豁免规定里,若已缴纳15%外国买家物业转移税,但符合下列情况者,有资格申请退税:

  • 在2016年8月2日至2017年3月17日期间,于大温哥华地区购买住宅房产的BC PNP提名者或已确认获提名者;
  • 在房产于土地注册厅登记的一年内获得加拿大永久居民身分或者加拿大公民身分的人士。

永久居民和公民必需符合下列条件才可申请索取退税:

  • 只适用一个房产;
  • 该房产为其主要居所;
  • 于房产登记后的92天内搬入居住;
  • 于房产登记后,连续一整年居住于此。

也就是说如果A先生在2019年1月1日购买温哥华价值500万加元豪宅时还是外国居民,他就需要缴纳15%,共计75万加元海外买家税。如果他在2019年4月3日前住进这套豪宅(以水电网账单为证),并一直住到2019年12月31日后,他就有资格申请退税,但他必须保证自己在2020年6月30日前取得加拿大永久居民身份,并在这个日期前提出申请。


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来源:雪花新闻丶温哥华港湾
责编:Zoe Chan

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