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加拿大买房自住:挑对省城房型 住得舒适又省税

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2013-12-19  来源:居外
        加拿大银行理财顾问Liya CHEN和有兴趣投资加拿大房产的朋友谈谈投资自住房的选房法则。...

陆陆续续的身边人开始咨询关于加拿大的房产投资信息。本人不是房产代理,但作为银行从业人员和对房产的热爱,与大家看一下需要注意的事项,个人观点仅供参考。

投资加拿大房产的目的可以主要分为:自住,度假,出租,所以我的文章也相应的分为三大主题,分期发布。

 

第一部分:购买自住房(上篇)之选房

首先和有兴趣投资加拿大房产的朋友谈谈投资自住房。

在加拿大你主要在哪处房产居住,那通常这处房产就是你的主要自住房(Principal Residence)。

自住房房型的选择

别墅(Single house)通常是华人家庭的首选:宽敞,多样式,高隐私度。但由于加拿大人工贵,效率较慢,如果暖气,管道,热水什么坏了,需要耐心等待,还有账单金额也通常不菲。冬季需要自己扫雪,夏季需要割草,整理花园。如果达不到当地政府标准:如扫雪晚了,院子草太高,会收到罚单和整顿通知。

由于以上原因,很多老人,学生,留守妈妈在加拿大会选择公寓(Apartment)。公寓有物业管理公司打理,不用操心维修和维护。很多公寓都有健身房,地下暖气停车,有些甚至自带游泳池和洗车点,方便业主。  

还有比较流行的是双拼别墅(Duplex)和联体别墅(Townhouse)。这几年由于房价的上涨,工作也繁忙起来,很多当地年轻家庭会选择此类型。这样的房型售价较独立别墅便宜,既可以享受到楼房上上下下的乐趣,让孩子有足够空间玩耍学习,又可以让社区的物业(Condominium)承担一部分的工作:如有的物业会负责社区公共部分的扫雪,有的会负责庭院绿化,房屋维护。每处物业都可能不同,因为是由此处物业居民投票决定的。

二、自住房地点的选择

华人常关心的是家庭需要,语言文化,气候,城市设施,大城市是首选。那哪些城市被我们所热爱呢?

第八位: 密西沙加(Mississauga-大多伦多地区)
第七位:蒙特里尔
第六位:本拿比(大温哥华地区)
第五位:卡尔加里
第四位:列文治(大温哥华地区)
第三位:马克汉姆(Markham-大多伦多地区)
第二位:温哥华                      
第一位: 多伦多

加拿大2012年12月份8大城市的平均房价以供参考:

以下是华人购买自住房的热门区域介绍(这四大区域涵盖了加拿大华人人口前八的城市):

1大温哥华地区(Great Vancouver Area)

大温区有21个市镇,最大城市是温哥华,行政中心则在本那比(Burnaby)。华人较集中的是列治文市(Richmond),有色人种占全市的59%,其中大部分是90年代移民加拿大的中国香港、中国台湾和中国大陆移民。 

大温哥华地区平均房价(从2009年1月至2013年9月)

2. 大多伦多地区(Great Toronto Area)

加拿大人口密度最高的都会区。按安大略省政府规划部门的定义,大多地区的人口在2011年全国普查时为6,054,191 人。除了多伦多市之外,大多地区还包括皮尔区、约克区、杜林区和荷顿区四个地区自治体。 

大多伦多地区的房价数据(从2009年1月至2013年9月)

3. 卡尔加里(Calgary)

1941年这里发现了丰富的石油和天然气,从此该市得到了迅速的发展。世界上众多的石油公司都在这里设有常驻机构,很多大的石油公司的总部就设在该市,因此卡尔加里也被称作加拿大的能源中心。

卡尔加里的房价数据(从2009年1月至2013年9月)

4. 蒙特利尔(Montreal)

是加拿大第二大城市,坐落于加拿大渥太华河和圣劳伦斯河交汇处。它是魁北克省最大的城市,法语居民占多数,体现出独特的法国文化底蕴,被认为是北美的“浪漫之都”。 如果希望孩子可以说流利的英文及法语,蒙特利尔为不二之选。

三、税务及就业机会的考虑 

作为理财师,此文想提醒大家被众多华人选择定居点时忽略的税务因素。加拿大税法复杂,各省之间区别也很大,加拿大税法经常修改,本文只是点到为止,如有个案请咨询税务律师或专业报税财务师。

1. 消费税

大温地区属于卑斯省(BC),自2013年4月1日后,卑斯省消费税由PST(Provincial Sales Tax 省消费税)和GST(Goods and Services Tax 联邦消费税)组成。GST为5% ; PST多为7%。如购买家电,服饰,化妆品在卑斯省需要缴纳消费税12%。如果买新房缴纳GST5%和2%的过渡税。建屋材料征收12%消费税。

大多地区属于安大略省(ON),收取HST协调销售税(harmonized sales tax)。 HST包含了GST, 安省现在的消费税为13%。

魁北克和蒙特利尔两大城市属于魁北克省(Quebec),GST:5% , PST:9.98%,消费税:14.98%

埃尔伯塔省(AB)的消费税最低,只收取GST:5%,加上就业率高,卡尔加里(Calgary)和爱德蒙顿(Edmonton)成为近5年人口增长最快的两个城市。

2. 个人所得税

大多数成年的加拿大公民和常住居民在每年4月30日之前,必须向加拿大税务部(Canada Revenue Agency , 简称CRA报税,当然可以请专业人士帮你报税,但是自己一定要对联邦和所在省的税法有一定了解,保留相关的凭证,以便核实。加拿大个人所得税包括联邦税(Federal Tax) 和省税(Provincal Tax) 两大部分组成。每年联邦税征收率对每个纳税人是统一的,但省税则各省之间不同,所以说对大部分人来说你选择的定居点决定了你交多少税。

下面用2012年税率以安大略省为例子给大家一个概念:

  • 如你居住在多伦多,2012年你的需报税收入是2万加币,那你需交税$1912。平均税率(Average tax rate) 为9.56%,最高税率 (Marginal Tax rate) 为20.05%;
  • 如果需报税收入是7万加币,那你需交纳$15,140。平均税率(Average tax rate) 为21.63%,最高税率 (Marginal Tax rate) 为32.98 %。
  • 如果需报税收入是100万加币,那你需交纳$451,427。平均税率(Average tax rate) 为45.14%,最高税率(Marginal Tax rate) 为47.97 %。

如果就比较华人定居热点的三个省:安大略省,卑斯省,埃尔伯塔省,以2012的税率为例子,

  • 三省中低收入者和中等收入者(2012需纳税收入不超过12万加币),税率最低的是卑斯省。
  • 三省中高收入者(2012需纳税收入超过13万加币)税率最低的是埃尔伯塔省。
  • 如果2012年你的需纳税收入是100万加币,那么居住在埃尔伯塔省,需要交纳$376,270; 和选择居住在安大略省相比,你省了$75,157在个人所得税部分。

当然税法很复杂,每年都可能有变化,各个省都有自己的特点,所以根据自身情况请教税务律师或专业报税财务师将得益匪浅。

下面是(Canada Revenue Agency , 简称CRA)提供的2013年联邦税率的信息:

  • 需报税收入至$43,561 征收15%
  • 需报税收入从$43,562 到$ 87,123 部分征收 22%
  • 需报税收入从$87,123 到 $135,054 部分征收 26%
  • 需报税收入超过$ 135,054 的部分征收29%

以下摘录了CRA提供的2013年安大略省,卑斯省,埃尔伯塔省税率信息:

埃尔伯塔省

  • 需报税收入征收10%

卑斯省

  • 需报税收入至$37,568征收5.06%
  • 需报税收入从$37,569到$75,138 部分征收7.7%
  • 需报税收入从$75,139到$86,268 部分征收10.5%
  • 需报税收入超过$86,269到$104,754 部分征收12.29%
  • 需报税收入超过$104,754的部分征收14.7%

安大略省             

  • 需报税收入至$39,723征收5.05%
  • 需报税收入从$39,724到$79,448部分征收9.15%
  • 需报税收入从$79,449到$509,000 部分征收11.16%
  • 需报税收入超过$509,000的部分征收13.16 %

如需查询其他省的税率可查看CRA的官网:http://www.cra-arc.gc.ca/

下一篇本人会介绍在加拿大购房的程序,喜欢的朋友继续关注吧。

本文图标信息来自于CREA(The Canadian Real Estate Association)。

 

Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师,拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标,Liya一直为客户提供卓越的个性服务,根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力,量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等,并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析,定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。

 

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理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

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