+86 400 041 7515

海外经销商:+852 5804 4670

周一至周日:9:00 - 21:00

加拿大出租投资方式多样化 四套攻略教你一网打尽(二)

邮件分享
打印本页
2013-12-19  来源:居外
        加拿大银行理财顾问Liya CHEN详解加国4种投资出租房产的方式,适用人群及相应的投资攻略。...

第三部分:投资出租物业(下篇)

这一篇,继续和大家介绍常见的在加拿大投资出租物业的方式,适用人群及相应的投资攻略。出租物业投资者有的看中的是其保值,增值潜力,有的是资产回报率(ROI)及储蓄功能,了解自己的投资目标、收益率、投资期、风险度是一个非常重要步骤。以下提供的一些投资出租房的方式,是我个人工作的一些总结,未必尽录,仅供参考。

3. 以租养地,看中地皮升值潜力

适宜人群:资本较多;对房市熟悉,敏感;有较高的风险承受力
投资目的:看重地段,社区的升值潜力
投资攻略: 购买黄金地段的旧屋,先以租养房,等待时机转手。

无论哪个城市,都有所谓的黄金地段,通常是闹中取静,环境优美,成熟富庶的社区。这些社区拥有这个城市独一无二的地理位置,房价也相对较高,特别是改造更新过的时尚,多功能的豪宅。对当地社区熟悉的:旧屋改建商(House Flipper), 房地产中介, 小建筑商或装修公司业主都喜欢留心这样的机会。一旦此社区有价位合适的旧屋让出,他们会先买下出租,等待合适时机,或直接转手或改造后挂牌上市。

现在也有不少经济实力较好的移民,在未打算长期定居加拿大时,已经先投资买下当地好地段的旧房,交给出租物业管理公司打理,待自己长住时再进行彻底改造。

这种类型的出租,通常租金回报要求不是很高,主要用来抵销房屋的日常开销和维护费用。关键是此地段和新房的增值潜力,在房市好的时候,此种投资非常活跃。

注意:加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来,所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。按正方型地块来算,差不多就是233英尺X 233英尺,或者71米X 71米。如果土地面积超标,必须要有足够的理由显示你主要住所需要这么大面积是必须的,否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

4. 投资多单位的出租物业

适宜人群:对当地出租市场已有了解,资本雄厚,了解税务,法律,融资基本常识
投资目的:看重租金收入,现金流及物业的保值,增值能力
投资攻略:购买物业前需做好物业,法律,税务的全面调查。购买后,如同一份全职工作,如自己有正业,建议使用专业管理公司

买房出租,首先要考虑的是市政的规划(Zoning),规划分很多等级,从独立屋(Single family)到双拼(Duplex),三拼(Tri Plex),四拼(Four Plex )等等。一栋整体物业可出租给两个家庭为Duplex;可出租给三个家庭为Tri Plex,依此类推。一般来说,四拼以下的,属于民用住宅(Residential);四拼以上的,就属于商用住宅(Commercial)了。

以空置率考虑, 从4、5个单位的物业开始上手,空置风险较2、3个单位的物业反而小,因为一般情况下,几户租客同时搬走的情况发生比率低,所以现金流相对稳定。

我的Tips:

如果选择投资一幢中小型出租公寓(Multi-Units Apartment):

1) 要看外观是否吸引租客,设施是否满足现今租客的要求:比如足够停车位,有洗衣,烘干等设施。

2) 地段是否接近公共交通,商场,学校或医院 ;物业所在社区的安全排名;该地段的物业升值潜力。

3) 查看经过会计师审核的近几年财务报表,了解该物业的现金流,地税,折旧,查看收入,支出是否合理 。

4) 做物业检测 (inspection) ,查看物业的各种系统是否运作良好, 是否有结构性的大问题,近5年的设备更新清单,物业是否有虫害(Bed Bugs) 或霉菌(black mold) 的问题。

5) 查看物业的消防及Hydro的检查报告,查看是否是政府批准的合法出租物业 。

6) 了解现在的租客,确定此社区是否是你喜欢投资的客户群,是否过去有过投诉。

7) 计算资本回报率,咨询你的理财师和税务师,研究各种融资的的机会及方式。

最后,对新房东的两点建议:

1) 请建议你的租客购买租客保险(Tenant Insurance);建议房东购买第三方责任险,保额最少为100万,

2) 采用标准的租赁合同文本,根据房东,房客,物业情况增加相应附加条款,比如:允许的实际租住人数、维护责任划分、转租或分租、提前退租、续租、定期房屋检查等项目说明,以保护双方的利益。

以下信息摘录自加拿大CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)2013春季房屋租赁市场报告,以供参考:

1) 加拿大主要大城市中,空置率最低的是爱德门顿(Edmonton)1.2%和卡尔加里(Calgary)1.2%;

2) 其他主要城市的空置率:科隆纳(Kelowna)4.8%,温哥华(Vancouver)2.9%;维多利亚(Victoria)3.4%;多伦多(Toronto)1.6%。

3) 加拿大主要大城市中,平均两睡房公寓月租金最高的是温哥华(Vancouver)$1255;卡尔加里(Calgary)和多伦多并列第二$1202.

 

Liya CHEN简介

现任加拿大帝国银行宏才服务资深理财师,拥有7年的投资理财经验。以让客人在加拿大生活高枕无忧为努力的目标,Liya一直为客户提供卓越的个性服务,根据客人的财务状况、投资目标及其风险承受能力,量身定制各种投资计划。她擅长于战略财务规划、退休规划、财富管理、投资组合管理、投资策略和咨询资产配置、保险、融资分析和组合等,并以丰富卓越的专业知识进行全面透彻的研究分析,定能为每一位加拿大的房地产投资者提供强而有力的支持。

 

多伦多好房推荐

多伦多1室3卧1卫新开发的住宅

多伦多1室4卧4卫的住宅

 

Liya CHEN专栏全集请浏览:

理财师畅谈在加拿大投资买房的种种要诀

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论

 

来都来了,关注一下吧!

精明买家养成中心

全能顾问服务区

我要提问
标签:
本网注明“来源:居外”的所有作品,版权均属于居外,未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。 凡本网注明“来源:XXX(非居外)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,仅供参考,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
关注居外官方微信号
12 月
31
12 月
31
12 月
31
10 月
31
11 月
07
12 月
05
11 月
26
11 月
14
11 月
18
11 月
01
10 月
31
11 月
15
11 月
26
01 月
08
加拿大资讯排行2020年10月
加拿大资讯索引 more>>
居外名家专栏 more>>
房市看点more>>
提交置业要求
让居外帮你找房
咨询在线客服
周一至周日 9:00 - 21:00

居外服务热线 400-041-7515

港澳台及海外客户请致电
+852 5804 4670

周一至周日 9:00 - 21:00

居外微信服务号 居外微信服务号