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英国 | 一份报告告诉你!英国学生公寓投资前景

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2017-02-06  来源:居外原创

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2016年英国学生公寓的交易额约31亿英镑,为2015年总额的六成。2016年交易额从总体来看与预期水平相符,超最近五年来均值,为历史第二高水平。(伦敦留学生公寓

着美国学生公寓市场日趋饱和,众多海外投资者将目光瞄准了全球第二大留学目的地——英国。众所周知,美国的高等教育水准一向受到国际社会的推崇,而唯一能与之媲家,也只有英国了。而英国不像美国那样地广人稀,因此学生住宿问题更为严峻。由于宿舍数量严重不足,英国大学一般仅为大一新生提供学校宿舍。这意味着,至少有70%的学生需要自己解决住宿问题。

全球资本涌入英国学生公寓市场。过去十年,大量资金投向学生公寓市场。这种统一管理的模式受到了广大学生的欢迎。相比学校宿舍,学生公寓的条件更好,设施更新、更完备。相比出租房,免去了看房、选房的困扰,并且学生公寓将水、电、网这些琐碎的费用全部包含在了房租内,公共区域有专人打扫,灯泡坏了、下水道堵了管理公司维修,省心省力,省时省事。

2016年,单身公寓仍然是最抢手的学生宿舍类型,虽然供应量同比增长24%,但依然不能满足市场需求。与2015年41%的供应增长率相比,2016年只有其一半之多,这也是开发商低估市场需求所致,怕供大于求而影响到租金,另外,高成本压力也削减了开发的热情。

大学生人数逐年攀升,如今全日制在校学生达170万之多,与去年同比增长了0.4%。2016/2017学年,为学生提供的专用床位数为56.8万张,同比增长5.4%。2016年,英国学生公寓平均租金与去年同比增长2.7%。

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全日制学生人数:170万

海外留学生人数(不包括欧盟)占比:1/5

学生床位:56.8万

2016年租金年增长:2.7%

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现在大学生人数创历史新高,全日制在校学生达170万之多,同比增长0.4%。虽然学费也在不断升高,但依旧阻挡不了学生就读高校的热情。

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2015/2016学年,大学入学(UCAS)申请(一年级大学生)人数同比增长2.7%。自从录取人数限制被废除后,使得高校和学生拥有更多的选择空间,优质大学也成了优质学生的集聚地。高纬物业指出,这也加剧了高校之间的竞争,促使校方提升教学服务,另外,学生的饮食和住宿条件等软实力也是竞争的关键所在。当然,今后就业问题更是择校的重要因素。

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海外留学生(非欧盟)人数占英国学生总数的1/5,2014/15学年海外留学生人数是28.4万,十年来增长了73%。

如果英国学生选择住校的人数增多,而非欧盟的海外留学生还在持续增长,那么未来几年学生公寓将更加紧张。

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大学投资和优先考虑的高校竞争日益激烈,这也要求校方更加重视学校资源、教学质量、校园基础设施等方面建设,另外,学生的生活条件设施等软环境也不容忽视,个别学校因经费捉襟见肘,想改善校园环境却力不从心,这就迫使校方不得不与校外机构联手改善学生公寓等基础设施。

校方与外界机构联合办学正成为一种趋势,将极大的改善校园环境,并产生一定的收益。

2016/2017年新建学生专用床位数:29000

2016/2017年学生专用床位总数:568000

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2016年英国PBSA平均租金同比增长2.7%

2016年所有可用学生专用公寓平均租金同比增长2.7%。

*私营公寓平均租金同比增长3.5%,大学公寓租金同比增长2.4%。

由于所在地区不同,因为英国学生公寓的平均租金增幅也不尽相同,虽然地理位置优越的地区租金呈良性增长趋势,但也有部分地区租金上涨并不明显,甚至出现了零增长。

但总体而言,私人运营的学生公寓数量仍少于学校提供的宿舍数量。而随着学生数量尤其是留学生数量的连年增长,学生公寓的需求有增无减。今年上半学年,整个英国学生公寓的平均租金涨幅为1.59%,伦敦地区为1.55%。而在利物浦、布里斯托、卡迪夫、纽卡斯尔、爱丁堡五个地区,涨幅达到了3%-4%。

据高纬物业(Cushman & Wakefield)发布的数据指出,学生:床的比值已从2.1增长到2.3。虽然公寓和床位的供应数量在不断增多,但从整体上看,依然无法满足市场需求。另外,开发商还需另想办法解决供需紧张的问题。

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HMOs

对于开发商而言,在营建学生公寓时不仅要考虑到学生的经济压力因素,还有修建成本的因素,随着土地利用方式竞争日益激烈,成本也随之升高,现在市面上出现很多HMO宿舍,作为一种学生公寓的新型替代品,即可保障住宿条件,而且价格实惠,将给学生提供更多的选择,也能缓解市场的供需压力。

投资市场

2015年,是英国学生公寓投资创纪录的一年,其成交额高达51亿英镑,约82%市场份额属于投资组合,而且主要的投资对象是来自海外。

2016年学生公寓的交易额约31亿英镑,为2015年总额的六成。2016年交易额从总体来看与预期水平相符,超出最近五年来的均值,为历史第二高水平。价值约2.5亿英镑的学生公寓正在交易中,另有价值约9.5亿英镑的学生公寓待租,其中包括价值4.5亿英镑的投资组合Union State Portfolio。

市场驱使加上政府鼓励,各大地产咨询服务机构纷纷给出了乐观的市场前景预估。这也极大地调动了开发商的积极性,使得他们敢于给出包租和高收益的承诺。

不同于国内的房地产开发市场,国外的开发商往往较注重实际,他们对新楼盘的开发首先是基于市场需求。有多大的市场就开发多少房产是英国开发商的理念,且政府监管也更为成熟、到位。相比其他投资房产,学生公寓投入少、收益高、租金稳定、免于费心打理,但这不意味着学生公寓投资就没有缺点。

租金增长支撑收益率

2013年至2015年,所有类型的投资机会投资收益率下降0.5%~1%。2016年,整个直接出租部门的投资收益率没有明显的波动。至2016年11月,学生公寓的总成交量为42206张床位,接近2015年同期时的水平431076张床位,由于伦敦的投资活动出现大幅度下滑,每张床位的均价从99750英镑跌至73450英镑。

可能是受到债券收益率下降及投资避险的双重影响,年金领域的投资收益率进一步压缩,投资者们追求的首要投资的投资收益率也至少压缩了25个基本点,跌至3.75%~4.0%之间。例如,Aviva公司出资7600万英镑收购了位于温彻斯特的Godiva Place,Coventry 和Queens Road Student Village以3100万英镑被Legal & General公司收购。

高纬物业英国学生公寓追踪机构(The Cushman & Wakefield UK Student Accommodation Tracker)指出英国学生公寓的平均租金同比增长2.7%。可以看出平均租金的增长有力支撑了2015年创下的收益率水平。

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开发——供应增长创纪录

2016/2017学年学生专用床位数为568000张,同比增长5.4%,这是高纬物业成立英国学生宿舍追踪机构有记录以来的最高增幅水平。

2015年单身公寓的数量同比增长41%,2016年同比增长24%,单身公寓依然是受关注的一个重点。

一些投资者对在建的学生公寓规模持怀疑态度,是否能满足学生需求还有待观察。土地使用权、增加规划责任、建设和运营成本等,都挤压了利润空间,如果建设高档单生公寓,只能选择在富裕的城市或更具竞争力的地区,另外还要看学生的需求以及相应的配套措施。

2016年上半年,投资者为追求更高的投资收益,不断寻求开发融资机会。到了下半年,受到脱殴的影响,开发融资的需求有所减缓。然而,学生对公寓的需求缺口也更大了,高纬物业(Cushman & Wakefield)发布的数据指出,学生:床的比值已从2.1增长到2.3。这个比值可以反映出市场的供应水平是低供应还是超供应,但各地区比值不同,受CIL和“经济适用”租金规定的影响,伦敦学生公寓市场开发日渐困难,但依然有强劲的需求做后盾。

2017年展望

目前有超10亿英镑的学生公寓项目待售,2017年或成为高成交量的一年。2015年,现有学生公寓的收益下降导致开发商的利息上升。由此产生的up and let操作方案和等值开发机会之间的收益率差距降至25个基本点。有HEI支撑,以提名协议或租赁协议形式的方案,这种收益率差距会完全消失。在成本增加,供应增多,以及更严监管政策下,期望开发风险溢价能回到一个更可持续的水平。

由于土地成本和建设成本高,收购次级股票,回购翻新宿舍被开发商视为一个更为可行的选择。

学生HMO市场至今还是以个人投资者为主,最近有机构在支持HMO运营商,使得市场活跃起来,HMO市场可以提供比学生专用公寓更为便宜的替代产品,今后或许会有更多的投资者进入这一市场。

除了现有的投资者和运营商,还有海外投资者,他们的投资需求还未得到满足,这无疑将会推动2017年的销售和整合。

市场情绪表明,还需重新拟定开发项目的风险溢价基数,这将有助于投资者选择,从而建设更多的英国学生公寓,满足学生的住宿需求。

 

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