加拿大联邦政府本月初宣布了堵塞房地产买卖中税务漏洞以及收紧房贷申请资格的新政策，要求卖家转售主要居所时必须申报，以及金融机构发放贷款时以更严格标准评估买家的贷款承受能力。这些措施究竟会影响哪些人群?让我们听听专家的解读。
特许会计师及前联邦税务局高级税务官陈志光表示，原来的自住房增值税豁免政策是，业主在拥有一栋物业期间，若始终是将其指定为主要居所，在转售时便不需要向税务局申报;若拥有物业期间，有部分时间不是作为主要居所(例如当中有段时间出租)，在转售时就必须向税务局分期申报，非主要居所期间的资本增值税不能豁免。不过，申报制度并没有得到严格执行。
外国人须缴增值税由来已久
陈志光称，主要居所(Principal Residence)增值税豁免权(capital gains exemption)只适用于加拿大税务居民，非居民没有资格享受。一直以来，外国人转售物业都必须缴纳资本增值税，并非以前免税现在新增了税。房地产买卖在交割时，律师是一定要卖家申报是否为居民的，若是非居民，律师有责任扣留25%卖房款以确保卖家缴付资本增值税，否则律师负有责任。
然而有些海外投资者利用加拿大居民的身份买卖房地产，称作为主要居所，并且不申报，得以瞒天过海，获得增值税豁免。现在新政策要求所有卖房行为均需申报，税务局将严格落实申报制度，建立档案，这对买卖房产者的投资行为和税务监督起到更强有力的控制。
陈志光介绍，加拿大居民每个家庭在同一年内只允许指定一套物业作为主要居所(Principal Residence)，但是在计算主要居所增值税豁免时，有一个“加一原则(one-plus rule)”，指的是一个家庭在搬家那一年，旧屋和新屋都将被视为主要居所。不过，从2016年10月3日之后，“one-plus rule”只适用于在买房那一年居住在加拿大的税务居民。既不适用于非税务居民，也不适用于登陆前就先买了房子的新移民。
频繁翻建炒卖将受监控
出售房屋需申报的政策，并非单单针对海外投资者，也影响加拿大税务居民。有些投资者以每年(甚至更短的时间)卖一套“主要居所”的方式投资房地产，并且避免纳税。更有甚者，多人合资买旧房翻建后卖出，大家轮流作为业主以自住房名义转售，逃避资产增值税以及生意收入税。陈志光表示，以赚钱为目的，频繁买旧房翻建短时间再卖出是一种生意模式，投资人以自住房名义出售，明显是鑽法律空子。
即使卖家为了符合自住要求真正住在了房子裡面，却往往过一两年又卖，税务局和法官也不会相信他们不是为了赚钱去卖，除非能提供証据証明每次卖房都有特别的原因(例如健康原因、更换新工作、破产无法供房等)。他认为，新的卖房申报政策实施后，税务局得以监督购房者的投资行为和纳税情况，会在一定程度上规范投资人行为，但新政策对这种炒卖房子不报税的作为没有规管作用。
因为任何法律都阻止不了欺骗和虚假申报，不过税务局一定有机制可以查得到，只是现在还没有查而已。他相信这种旧房翻建炒卖情况继续泛滥的话，税务局肯定会成立特别调查小组，就如之前严查楼花炒卖一样，马上就有行动了。
首付超过20%的人很少受影响
根据环球邮报，目前，首期付款在房价的5-20%的买家，必须购买贷款保险，此保险是当房屋买家违约，拖欠偿还房贷时，保护放款机构。这种贷款称为“高比率”抵押贷款。在买家首付超过20%的情况下，金融机构也可以购买“低比率”保险。
联邦的新政策是从现在开始，所有有保险(无论高比率还是低比率)的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者有能力承受更高的贷款利率。
BMO(满地可银行)贷款专家王红雨表示，所谓“压力测试”就是看借贷人能借到多少钱。之前的政策规定，如果买家首付款低于20%，便需要购买房贷违约保险。这时借贷人将被要求按照保险公司的标准核算偿贷能力，在计算时使用公告利率(4.64%)而不是贷款合同中议定的利率。
不过有一点例外：如果贷款申请人选择5年期及5年以上固定贷款，则使用贷款合同中议定的更低利率(例如银行目前5年期利率可能不足3%)来计算。新的政策则取消了这一例外，凡是需要购买房贷违约保险的借款人，无论是否选择5年固定，一律要求按照更高的利率评估借款能力，即按照加拿大央行5年期固定贷款的公告利率计算，变化仅此而已。
王红雨表示，这项新政策，不论对外国投资者还是本国买家，只要首付不足20%，一定会受到影响，当然，他们当中绝大部分是本地首次置业者或者年轻人。至于首付超过20%的买家，绝大多数是不受影响的。唯有那些持工作签証的非居民，由于工签到期后有可能离开加拿大，因此这类人即使首付超过20%，银行也会要求他们购买保险，他们就必须适用保险公司的标准。
按照更高的利率审核偿贷能力，借贷人能借到的款自然就少了，影响究竟有多大?环球邮报引述利率比较网站RateHub.ca的计算，在家庭年收入10万元、首付4万的情况下，按照旧政策，该家庭合资格获得66.5万元贷款;按照更严格的新规，只能贷到50.5万元。
四项主要改变
1.
改变：将压力测试扩展至所有需要保险的贷款，确保借贷者的偿还能力承受得了更高的贷款利率。
10月17日起，所有新申请需投保贷款，包括首付超过20%的买家，均需接受用于核准高比率贷款的压力测试。以确保即使利率升高，借贷申请人仍有足够能力偿还贷款。使用利率计算偿贷能力时，买家既要满足贷款合约中议定的利率，也要满足加拿大央行5年期固定贷款的公告利率。央行公告利率为6大银行公告利率的平均值，通常高于合约利率，截至至9月28日，这个公告利率是4.64%。
受影响：首付虽然超过20%，但利率一旦上升就难以承受的买家;以及想购买按揭保险的放款机构。
2.
改变：11月30日起，政府将限制对低比率贷款的保险。
只承保还款期在25年或以下，房价低于100万，买家信用分数达到600分，且房子为业主自住。
受影响：在多伦多和温哥华急剧增加的超过100万的物业。
3.
改变：对申请资产增值税豁免的主要居所申报的规定。
以前出售主要居所所获得的盈利免税，并且不必申报收入所得。自本税务年度起，转售主要居所的资本增值税依然豁免，但必须在报税时向加拿大税务局申报。
受影响：所有转售主要居所的卖家均有新的责任向税务局报告。然而新政策主要针对外国买家，阻止他们在买卖房屋时，以主要居所的名义获取并无资格享受的资产增值税豁免。
4.
改变：商议贷款机构风险共担机制
目前，当出现投保贷款违约情况，损失100%由联邦政府承担。政府将在短时间内举行公众咨询，探讨由放款机构承担部分风险。
受影响：银行等发放贷款机构将不得不承担额外风险，可能道致贷款利率升高，进而影响购房者。
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（据加拿大家园）
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