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加拿大 | 蒙特利尔买房:房屋种类及市场分析

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2016-10-18  来源:居外原创

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华人大多都有买房置业的传统和需求,买房子是对生活环境和质量的极大改善。对大多数人来讲,房子不仅仅是房子本身,而是一个家和一个安全的港湾,有了家就有了归属感和稳定感。然而,人们光有梦想还远远不够,要想在多如牛毛的房产市场中挑选到称心如意的房子,每个买房族不仅要对当下的房屋交易市场做足功课,而且还要非常明确自己的初衷。也就是说,大多数情况下除价格因素外,人们不得不在居住环境、居住面积以及房屋种类这三个考量因素中谨慎的做出排列。

由于居住环境和面积的需求及所能承受的价位因人而异,因此本文的重点将着重介绍蒙特利尔的住房类型,以及蒙特利尔房屋市场的发展趋势。

独立房屋类型

蒙特利尔的独立房屋类型划分大致归为两种:按楼层划分(纵向)以及按房屋的连接情况(横向)划分。其中按楼层划分的部分有平房(Bungalow)、楼房(Cottage)和错分层(Split-Level),按房屋的连接情况划分为独立房(Detach)、半独立(Semi-Detach)和镇屋或排屋(Townhouse)。

上述的房屋种类价格情况基本有一个规律:如果大小和居住区域都差不多的房子,价格以独立房为最贵,其次是半独立,最后是镇屋。其实,以占地面积进行排行,独立房也是最大的。这种房屋常常有草坪,很多家庭都把草坪当成是自家的小花园,春暖花开的时候可以在花园内种菜和种花。大多数情况下小花园还是个不错的活动空间:朋友来了可以去屋外烧烤,也可以安装个小泳池,充分满足大家对小资生活的渴望。

在蒙特利尔,地段好的地区大多以独立屋居多,房屋多半是有些历史的沉淀。虽然房子外部比较古老,但也正是因为建造它们的时间在很久以前,各家占地面积会比较大。当时的市政府肯划出很大的面积给单个房屋。现在新造的房子却是寸土寸金,每家的占地面积相比以前的独立屋就少得多了。

公寓类型

除了上述提到的几种独立房屋类型,在蒙特利尔,还有另一种值得提及的房屋类型,就是如同在北上广深多不胜数的公寓房,英文统称叫做Condo。所谓的Condo,是指该房产和相邻房产拥有共同的公用区域,每个业主由此承担这部分公用区域所产生的费用,同时他们又同时分享着对该公用区域的使用权。

更具体一点来说明,这个所谓的公用区域可以是停车场,草坪,也可以是房顶,外墙等等。通过这个定义,我们可以看到,Condo并不一定是在一个楼面上的,也不仅仅只是高层公寓形式。即便是上述提到的镇屋,如果几个业主正在享用一个公用区域,并且同时分担该区域的费用,也可能被有些人划分为Condo。

在海外,Condo都有Condo的委员会,华人常常把它和物业管理公司混淆起来。其实Condo委员会的性质是房主委员会,一般的Condo委员会都是每家出一个代表来商议公用部分的开销。对公用部分的说明,也是房主委员会在Condo的权责声明中写明的。

不少人对购买Condo心存疑虑是因为其在意Condo费是笔额外的支出,其实不然。这些费用都是大家自己决定的。举例来讲,大家可能一起雇佣一个铲雪公司来把各家门前的雪一同铲掉,或者一个园艺公司来修理所有的草坪,那么,每家人就会摊上这部分的“Condo费”,如果大家投票说这些工作都由各家自己来做,那也就没这部分的费用了。在有些Condo中,房顶是被认为公用部分,那么大家就分担房顶维护的费用,而这部分费用会在大家预交的Condo费里扣除。如果自己买的是独立屋,也要维护房顶,只不过维护房顶的费用是一次性支付的。因此,交condo费,肥水还是流不到外人田,只是将维护费用分摊到每家每户,而且是“零存整取”的来消费这笔基金罢了。

投资房类型

在蒙特利尔的房屋交易市场中,还有一种主要以投资为目标的两户以上房产类型。比如两层两户同一产权类型的房屋结构(Duplex),和三层三户同一产权类型的房屋结构(Triplex),如果是多层多户同一产权类型的房屋结构,我们可以把它称为Multiplex。据笔者多年居身海外的经历,Duplex和Triplex是魁省特色,对于那些暂时承担不起独立房屋的家庭,买个Duplex或Triplex小楼,一套自己居住,其它的对外出租,是一种很好的以租养房的投资模式。

除了半自住的Duplex和Triplex,还有一套房屋中包含4套、6套、8套、10套或更多公寓的Multiplex。这种中大型公寓楼在蒙城也很常见。一般来说,在学校或地铁附近的公寓大楼是很容易找到租客产生租金收益的。购买这种投资房类型主要就是为了投资收益,包括租金收益及公寓楼本身增值收益。大部分投资者会在购买后将物业出租,马上开始赚取租金收入,管理运作几年后再在合适时机出售以获得增值回报。也有少部分投资者在合适的时机购买投资房后加以重新装修就马上售出,赚取差价。

大蒙地区房产市场趋势

回顾2015年,魁省房地产市场毫无疑问的在房屋升值率、房产交易价格和房产交易量在不同地区都有不同程度的保持稳定的增长。其中,大蒙地区的房屋交易趋势一直备受华人关注,并且其房屋交易量也一直占据了魁省房地产的主导地位。

从魁省房地产商会联合会(La Fédération des chambresimmobilières du Québec,简称FCIQ)的统计报告来看,蒙特利尔岛内不管在别墅(独立/半独立/联排)还是在公寓方面的中间价格都是在过去的年份里其增长率保持在最高的。并且独立房的价格增幅从整体上看高于公寓,因此在有条件的情况下投资独立别墅是更优选择。

 2014-15年度魁北克省房价统计数据

2014-15年度魁北克省房价统计数据

由上表的房价五年增长幅度以及13-14年的增幅可以看出,蒙城的房价在魁省是最有增长前景的。并且其长期增长的趋势也证明了魁省房价的稳定性和合理性。在2016年,甚至是未来多年的房产交易趋势,大蒙地区在整个加国的房产市场都是不可忽视的一股力量,其房价会不断上涨,销售量也会逐渐增加。

BMO银行资本市场首席经济学家Sal Guatieri认为,由于石油价格下跌,利率将会在低位上维持一段时间,这将直接利于房产行业。而且,根据(Pollara)的最新民意调查,生于1980年代初至2000年代初的人群,刚组建家庭或有意组建家庭,其有74%计划在五年之内买房,置业愿望非常强烈,其中31%甚至打算在一年之内置业。从中期来看。推动魁省房地产销售量增长的主力军将为60岁及以上中老年人士,这些人正考虑将自己久居的房屋卖掉,然后购买更省事省力的公寓,为退休和养老做准备。一部分30至39岁的中青年人士由于家庭人口增长,住房面积需求加大,购买方向是别墅类。20至29岁的年轻人在买房时对房屋类型的要求跟60岁及以上的中老年人士相似,是公寓的主要客户群。

纵观加拿大全国房产局势,温哥华的房价已经高不可攀,并且由于来自的政府的激烈调控政策,其投资前景已经到顶。多伦多房市由于受温哥华热钱的涌入的影响,已经打响房价的价格战,房价节节高升。但却因为是卖方市场,大家能投资的房源有限。但蒙特利尔的房地产市场却在健康稳定的状态下连年逐渐上涨。不难想象在温多两市的炒房热潮影响下,作为加国第二大城市的蒙城,其房价一定有一个飞跃的节点,现在出手就是抢占了低位的先机。

上个月李克强总理访问蒙特利尔带来了很多振奋人心的中加新政和贸易合约。在总理访问的同时,加拿大航空即公布了明年2月16日将开通上海到蒙特利尔的直航的利好消息,这是继北京直航开通之后的第二条中国到蒙城的直达航线。此举必将带来更多的游客和投资人士,如果您正在考虑在大蒙地区买房置业,那么希望通过本篇文章,让您至少在购选房屋类型的方面不再迷茫,并且对投资蒙城房产充满信心。

安大略省、魁北克省以及不列颠哥伦比亚省分别以她们的人口数量、经济水平和占地面积等优势占据了加国的前三大省份之位。而多伦多、蒙特利尔以及温哥华这三座其省内最大的城市凭借自身的种种优势和国际地位在加拿大的各个领域各领风骚,吸引着全世界的目光。这三座城市的楼市也是世人关注的焦点。【阅读原文

 

郭释仁专栏全集:

郭释仁Jason解析加拿大蒙特利尔买房及投资置业密匙

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