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关于伦敦豪宅那些事

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2015-12-23  来源:居外原创

一、伦敦豪宅市场傲视其他国际大都市

在过去十年,伦敦市中心豪宅价格的上涨速度比任何其他主要城市都要快,在过去的六年里有超过6,250套价值100万至300万英镑之间的豪宅出售。一飞冲天的销售令英国首都取代纽约成为全球首屈一指的房地产市场。伦敦豪宅自2009年的销售量达到中国香港、新加坡和悉尼的3倍,纽约曼哈顿的2倍。那么豪宅税有多少呢?

伦敦豪宅

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 据莱坊的研究报告显示,2014年伦敦售出超过1638套价格超过300万镑的房产,相比之下曼哈顿的销量是796套,悉尼258套,洛杉矶只有21套。去年价值百万镑或以上的伦敦豪宅销量达523套,曼哈顿476套,中国香港388套,悉尼151套,洛杉矶只有5套。

关于伦敦豪宅那些事

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伦敦梅菲尔和荷兰公园的平均房价自2004年以来已经增长了138%,同期中国香港楼价则上涨了93%,纽约的价格上涨78%,新加坡的升幅为69%。

 

二丶传统的伦敦豪宅区域在哪里?

按照伦敦房产界的看法,骑士桥(Knightsbridge)丶贝尔格莱维亚(Belgravia)丶梅菲尔(Mayfair)丶肯辛顿(Kensington)丶切尔西(Chelsea)和圣约翰树林(St. Johns Wood)这六个地区内价格超过500万英镑的房産,就可称得上为伦敦市中心豪宅(Prime Central London,PCL,100万英镑以上)中最顶级的部分。

关于伦敦豪宅那些事

传统的伦敦豪宅区域

 

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  • 贝尔格莱维亚(Belgravia):又称为法国的美丽小树林。英国前首相撒切尔夫人住在此地区宁静的广场,与英国美女厨神Nigella Lawson丶切尔西球会老板亿万富翁阿布比邻而居。
伦敦豪宅

贝尔格莱维亚(Belgravia)

 

伦敦豪宅

  • 切尔西(Chelsea):英皇道通过该地区的中间,滚石乐队和时装大师Mary Quant曾经居住此地区,她帮助促进了当时伦敦的“摆动60年代”(Swingsing 60’s)。
伦敦豪宅

切尔西(Chelsea)

 

伦敦豪宅

  • 骑士桥(Knightsbridge):南临海德公园,更有世界着名百货店Harrods(哈罗兹),在那里几乎可以购买一切。
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骑士桥(Knightsbridge)

 

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  • 梅菲尔(Mayfair):梅费尔的声誉和威望在流行的观念中还在增长,大富翁游戏就将梅费尔设置为英国最昂贵的财产。该地区目前主要是商务区,也仍然保留大量的住宅物业,一些高档商店和伦敦最大的豪华酒店。房价增长将以Grosvenor广场为焦点。
    伦敦豪宅

    梅菲尔(Mayfair)

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  • 肯辛顿(Kensington):这里是黛安娜王妃的故居肯辛顿宫(Kensington Palace)所在地,而该地区也居住着众多亿万富翁。钢铁巨头英国首富米塔尔和俄罗斯石油大亨Leonard Blavatnik分享绿树成荫的街道。南肯辛顿是伦敦博物馆最密集的地区,还有着名的帝国理工大学。

    伦敦豪宅

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  • 圣约翰树林( Johns Wood):正在迅速成为伦敦最热门的地区之壹,这是因为着名录音室Abbey Road Studios座落於此,甲壳虫乐队在那里录制过一些最着名的音乐专辑。

伦敦豪宅

 

伦敦豪宅

 

三、2015年以来伦敦豪宅市场的表现

  • 增速放缓 衰退触底

根据地产代理公司莱坊(Knight Frank)发布的伦敦市中心高端房产价格指数报告,今年5月份的伦敦高端房产价格同比增长了0.3%,其同比增幅2.3%已降至2009年11月以来的最低点。

尽管至5月份为止的12个月累计增长率在继续放缓,但值得注意的是,至5月份为止的半年期增长率和逐季度增长率都是0.7%——这是自2015年年初以来最高的增长率,莱坊公司认为这表明目前的高端房市衰退正在触底。

  • 市场仍在消化税法变化

伦敦豪宅相对较低的增长水平显示出大选后地产代理们的乐观预期跟房市的现实状况存在着差距,最主要的原因是高端房市仍在消化一系列的税收变化:去年英国政府针对房产买卖,特别是豪宅部份,改革了相应的资本利得税、离岸公司年费与印花税法。

大幅上涨的税费使得市场仍在调整期,而未能随着保守党的上台而快速增长。因此,伦敦的高端房市并没有出现有些人所预期的两位数的增长率,或一下子恢复到几年前那种繁荣的态势。

  • 短期持平 长期增长

2015年伦敦市中心黄金地段的交易量会大幅上升,但因为近一年内积累了较多的库存,所以在短时间内价格增长不会特别显著,全年的房价将基本保持不变。而未来五年内的增幅为22.1%。此外伦敦外围的高端乡村房产将增长3%。

 

 四、为何全球富豪都喜欢在伦敦买房?

在伦敦,高端房产市场一直靠外国买家支撑。研究显示,多达85%的黄金地段豪宅都是由外国资金购买。今年年初,房地产经纪人网络London Property Partners表示,英国首都实际只有15%的销售是来自本土买家。文化氛围丶金融服务丶税收制度丶良好的教育丶生活方式及交际圈,这些都是超级富豪喜欢伦敦的原因。那么如何购买英国房产呢?

  • 闲人免入的税务避风港

富人们蜂涌而至伦敦,也许是因为喜欢它的环境、建筑、交通、美食、历史文物等,但更重要的是,这儿是一个税务自由港,而英国的非本地居民只需为其在英国的收入计税,纳税政策比美國友好得多。在西伦敦中心区,比如梅菲尔、骑士桥、切尔西一带,购买200万英镑的英国房产与购买2000万英镑的英国房产,所交的印花税率是一样的。

  • 伦敦西区房产保值性可比金条

从理论上说,伦敦西区房产的保值性跟金条相当,英镑汇率会上下浮动,但伦敦西区的房产却是国际性保值货币,不是因为居住性需求在高涨,而是该区域的房产起到了流动资金避风港的作用。比如,在梅菲尔一带,一房一厅的市场售价目前约是360万镑,在5年中一共增值了48.5%,不管是经济危机还是经济复苏,该区的英国房价一直处于稳步上升趋势中。

  • 便利的公共交通

伦敦是全英乃至欧洲的交通枢纽,拥有四个机场,四通八达的地铁、火车和公路网以及轻轨、巴士和轮渡服务,交通出行极为便利,每天数以百万人搭乘公共交通工具进出伦敦。自驾车进入伦敦市中心“一区”还需交纳价格不菲的交通拥堵费。如果住在伦敦三区甚至四区以内,基本无需开车。

  • 国际大都会

伦敦是环球金融中心,也是全球金属交易、保险和海运中心,法律、会计、融资等专业服务声誉卓著,众多海外公司在伦敦设立欧洲总部,毫无疑问那是全球一流的营商之地。悠久的历史、健全的法制、多元文化和包容性是伦敦源源不断吸引海外移民的重要原因。伦敦全年都有丰富多彩的各种文化艺术娱乐和体育活动,无论您喜欢逛博物馆美术画廊还是跳骚市场,或者留恋西区(Westend)的音乐剧、SOHO的动感夜生活,南岸(Southbank)的艺术和小资氛围,Docklands的适宜东方人居住的环境,或者喜欢血拼购物、酒吧文化,居住在伦敦,都能尽享真正的国际大都会生活。

正因如此,伦敦豪宅吸引了越来越多全球富豪前来置业,除了这两天国内媒体热炒的王健林外,还有这些明星也已在伦敦纷纷买房。

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五、2016年伦敦豪宅市场展望

  • 最新的调控政策对伦敦豪宅影响微乎其微

2015年11月26日,英国财政大臣奥斯本(George Osborne)称,将向那些购买第二套房,以及购买用于出租的房屋的买家额外征收总房款3%的税。该举措旨在为过热的英国房地产市场降温。

然而,来自中国、俄罗斯、中东地区的买家一般在购买伦敦公寓时都是采用现金全额支付,因此英国政府为帮助房地产市场降温而设计的抵押贷款限制并不会影响到这些投资者。

  • 未来走势:低增长,但保值功能放大

据第一太平戴维斯物业代理的研究,到今年年底,伦敦市中心的房地产价格预计下降2%,受灾最严重的是500万英镑以上的豪宅。该公司预测,2016将是伦敦市中心黄金地产零增长的一年,2017年将回复2%的增长,2018年将获得5%的温和增长。

不过,根据业内分析预测,伦敦豪宅市场明年将会涌现新的国际买家需求。由于最近到英国买房的签证限制获得宽松,佳士得国际地产的高级副总裁贾尔斯汉娜(Giles Hannah)预计,中国买家将涌向伦敦购买价值低於500万英镑的豪宅。Cluttons研究主管费萨尔杜拉尼(Faisal Durrani)说,在印度新崛起的亿万富翁更加青睐伦敦的黄金地产,而美元走强也加强了美国买家的消费能力。此外,希望从中东撤走资产的伊朗富人亦对伦敦豪宅的兴趣也日渐浓厚。

由于高端房产溢价的涟漪效应,大伦敦地区的房价在过去几年中增至令人难以承负的程度。在此背景下,伦敦市中心黄金地段的价格走势必然会受到政治考量的影响。英国政府将要进行的议会税系统的重组,对“非居籍”(Non-domicile)条款的改革也是让许多买家关注的领域。此外,2016年内,是否脱离欧盟的公民投票,以及伦敦市长的选举也为伦敦市高端房产的走势带来了一些不确定性。

长期来看,英国所提供的稳定丶安全的政治与经济环境,特别是保守党所主张的减少对自由市场的干预,都让国际买家对这个稳定的地缘政治环境产生浓厚的兴趣,因此英国高端房市的长期增长仍然颇有看头。

 

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