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英国央行担忧买房出租市场风险

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2015-09-29  

近日,英国央行英格兰银行警告,英国的银行面临双重风险,包括中国经济放缓带来的风险以及本国的买房出租市场。

英格兰银行的金融政策委员会在9月25日召开的季度会议评估了本国金融系统面临的可能影响稳定的因素,认为前景仍然具有挑战性,尽管金融系统的复原能力正在持续得到改善,但是负面的风险已经增加了。

[caption id="attachment_148672" align="aligncenter" width="550"] 英国央行担忧买房出租市场风险[/caption]

让金融政策委员会最为担忧的两个问题之一是本国买房出租市场。委员会认为,买房出租市场的贷款有可能“放大”房地产市场繁荣与萧条的交替。自从2008年以来这部份贷款增加了40%,而买房者本人入住房子的贷款只增加了2%。

银行认为,如果房子的价格显著下跌,买房出租的房东更有可能会把房子出售,这将导致房产价值进一步下跌,房价的大幅下跌则意味着整体消费将会下跌,因为消费者手中可以用于抵押获得贷款的资本减少了。相反,如果房子价格显著上涨,可能会有更多的人加入买房出租市场,导致房产价格进一步上涨,而房价上涨意味着那些买房自己住的人也需要更大数额的贷款,从而影响整个经济的稳定。

据估计,英国目前买房出租的私人房东有超过200万人,自从上一次经济危机在2008年开始以来,买房出租的房东增加了60万人。2000年,短短15年前,英国的房屋贷款中买房出租的贷款比例还不足2%,但是现在比例已经高达15%。

市场担忧

英国媒体报导说,目前买房出租的投资者也对情况很担忧,担心买房出租的繁荣景象可能在某一天突然结束。一些房屋贷款的放款机构也开始感到紧张。

媒体分析认为,明年4月之后,由于政府税收政策的改变,买房出租投资带来的回报将会减少。首先,政府将终止房子的磨损折旧补贴,现在房东每年的房租收入中可以削减10%的磨损折旧费用,然后再交税。这其实是一个非常优厚的待遇,因为即使房东没有进行任何维修,也可以获得减免。但是明年4月6日起,房主必须要向税务部门出示维护房产费用的收据,才可以减免税金。

其次,2017年4月至2020年英国将逐步减少房租收入的免税额。目前所有投资于买房出租的人都可以从房租收入中扣去全部贷款利息,然后再计算个人收入所得税的金额。但是新的规定逐步取消了这个优惠,据估计,有40%至45%的纳税人将来只能获得一部份利息的免税,这意味着他们需要支付的个税大幅增加,对于许多高收入者来说,这意味着买房出租对于他们来说已经不再有利可图。

英国一些房产贷款罚款机构也开始担忧市场的状况,提高了买房出租赁款的要求。NatWest银行要求买房出租赁款的申请者能够证明即使利率提高到5.5%,他们仍有能力偿还贷款,原先的标准是5.25%。

其它一些放款机构延长了贷款的审批时间,或者要求申请者有较高的非房产收入和较低的花销,以防房租下跌或者难以找到房客的时候无法偿还贷款。

与此同时,一些放款机构则推出了许多条件优厚的贷款,因为目前基本利率是历史最低点,许多人仍然对买房出租跃跃欲试。

众所周知,英国房地产市场历史上最主要的一个特征就是繁荣与萧条的交替,每次房价猛涨之后都会出现萧条的景象。最近一次经济危机之前,不少银行甚至提供相当于房子价值125%的贷款。危机开始后,英格兰北方部份城市的房价下跌的非常严重,许多刚刚买房不久的人就陷入到负资产的深渊里,也就是房子的市值低于贷款的数量。

持续降温

英国土地登记局(Land Registry)统计显示,去年9月至今年8月这12个月里,最后一个月房子价格的增长最为缓慢,这表明房地产市场的增长已经持续降温。

土地登记局表示,目前英格兰和威尔士房产的平均价值是184,682镑,比去年同期上涨了4.2%。英格兰东部这一年的房价上涨速度为全国最快,幅度为8.4%。

英格兰和威尔士各个地区的房价在过去的12个月里都有所上涨,其中领军全国市场的地区(英格兰东部、东南、伦敦和西南)涨价速度是涨速较慢地区的几倍。伦敦目前平均房价是493,026镑,而在英格兰房价最便宜的东北地区,平均房价仅有100,943镑,只相当于伦敦房价的两成左右。

除伦敦外,目前平均房价排在全国前三位的是英格兰东南(254,658镑)、东部(210,042镑)和西南(194,088镑)。其余地区平均房价都在15万镑以下。

土地登记局的统计只覆盖英格兰和威尔士,而且统计根据的是房子的最终成交价,不包括近期没有转手的房产。

危机点

英国的房产中介近期警告,房地产市场正在达到“危机点”,因为最近一个月里上市出售的房子数量下降了近三分之一,目前的房源是十多年来最短缺的时期。

英国全国房产中介联合会表示,7月份每个中介手中平均有55栋房产待售,但是到了8月份数量减少到了38栋,是2004年1月以来的最低点。房源一直是推动房价不停上涨的一个主要因素,

联合会的经理马克•海沃德(Mark Hayward)表示:“不仅仅是房子供不应求的问题,我们正在达到一个危机点。每栋待售的房子都有11个人争抢,这种情况是无法持续下去的。”

中国经济

让英格兰银行金融政策委员会担心的第二个问题就是中国经济对英国银行的影响。委员会认为,尽管来自希腊和欧元区的直接风险在上个季度里有所下降,但是,英国作为全球金融中心,全球环境对于英国金融系统稳定的负面风险增加了,这种风险来自于中国以及更广范围的新兴市场经济。

委员会的报告说,中国目前正在向缓慢增长转化,转向靠消费推动的经济,由于一些潜在的弱点,这种转变面临更大的挑战性,这是因为自从2008年全球经济危机以来,中国的债务迅速增加,外债已经达到国内生产总值(GDP)的195%,是此前的两倍还多。其它新兴市场经济也都出现了负面的风险。

来自中国以及其它新兴经济的风险会影响到英国经济的稳定。英格兰银行最新的数字显示,英国银行有总计1,230亿镑的资产在中国,包括向商家和居民提供的贷款,在中国香港的资产有2,480亿镑。风险最大的是汇丰银行和渣打银行。虽然英国的银行在中国及新兴市场经济国家做了一些承受风险的准备,但是这些准备只能保护不到三分之一的资产。

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(互联网资讯综合整理)

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