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加拿大大选后 房市或将下跌民众购买力增强

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2015-09-15  

2008年金融危机后,温哥华房价分阶段上涨,2015年又是上涨年。

昨天有投资者打电话,问唐汉: 明年房价走势如何?

她的观点是:中国经济不明朗,股市出问题了,中国买家可能减少,因而,温哥华的房价明年会跌。

唐汉不同意她的观点。

我说:整个大温哥华,别墅就这么多吧。北京人把他们四环路100平方米的房子卖掉,就可以买温哥华别墅。如果1%的北京人到温哥华买房,就可以把温哥华全部别墅买了。

当然这是不可能的。

可是,中国还有上海,还有沿海那么多城市,还有内陆众多省份,他们的孩子到温哥华来读书,为孩子买房子很正常吧。这是一个巨大的潜在买方群。

除了中国,还有印度,还有伊朗,等等。前不久美国与伊朗关系松动,伊朗的钱可以正常进入加拿大,突然之间,西温的房价大涨。为什么?因为西温是伊朗人传统的居住区。当年霍梅尼政变,大批伊朗贵族跑到温哥华,很多人就居住在西温哥华。以前伊朗的钱不能汇入加拿大,现在可以汇款了,伊朗人也加入买房大军了。

这里的关键点是:温哥华是个小城市,是中国、伊朗等富人的后花园。相对于这些巨大的买方群体,温哥华真的太小了。有这样的势态,温哥华的别墅价格,如何会降呢?

温哥华房价是否已到上限?

一般来说,一个城市的房价,由当地经济决定。当地居民的收入水平,决定房价。可是,温哥华房价,好像与当地经济水平无关。

一个简单的案例可以说明问题。以一个注册会计师为例:

在很多城市,注册会计师是中产阶级,他们居住在别墅区。会计师收入10万元左右,可以贷款50万元,加上15万元首付款,就可以购买65万元的房子。在很多城市,这就是一套别墅的价格。可是,65万元在温哥华只能买公寓。

据唐汉了解,温哥华很多专业人士,不管是中国人还是西人,已经无力购买别墅。他们要么买公寓,要么移居到更偏远的地区。

传统的温哥华生活方式变了。

按以前的方式,年轻人努力读书,毕业后成为专业人士。专业人士收入就可以支撑一套别墅,两个小孩子,再养一条狗。现在显然不可能了。

也就是说:温哥华房价上涨,已经影响到当地人的生活。这些当地人都是公民,都有投票权。他们会给政策制定者施加压力。于是,新的政策将出台,限制房价上涨。

现在很多当地人,将房价上涨归结于中国人。不是吗?

中国人到全世界买奢侈品,象买白菜一样;中国人到全世界买房,象买南瓜一样。据说,温哥华西区最贵的区域,一个中国人买了七套房,每个房子住一个姨太太。这个区域,只有一家西人了,其余全是中国人。这些中国家庭要投票,把这个唯一的西人赶走。因为,他太爱管嫌事了。

这样的例子很多。这些例子使当地人恐慌。于是谣言产生了,而且传播很快。这个谣言说:中国人推高温哥华房价。

跟在谣言后面的是行动。

市议会可能出台政策,限制房价上涨

那么,这些当地人会采取什么行动呢?

唐汉假想几种,如下:

第一,当地居民向银行施加压力,不允许银行向中国人(还有其它非加拿大人)贷款。

中国政府使用这种方式,很有效果。

但是,加拿大很难采取这种方式。因为,加拿大五大银行,其政策制定面向整个加拿大。他们不可能专门针对温哥华制定一个限制政策。而且,这种政策有歧视性,可能惹上官非。

第二,加拿大公民说服移民部,让移民部制定政策,减少这些富人移民。实际上,保守党已经这样做了。保守党领导的移民部,粗鲁地一刀切,几十万投资移民和技术移民被无理拒绝。

当然,我们不能说:保守党砍掉几十万移民是为了限制房价;也不能说:这是加拿大当地居民鼓动保守党的结果。

但是,移不了民,仍然可以买房。所以,现在买家非居民很多。

第三,当地居民说服市政府,制定本市的政策 by-law,限制非居民买房,限制一家人买两套房。这种行动方式很可能实现。因为,市政策有制定当地政策的权力。

前不久西温市政府差点通过一个法案,限制西温修建大型豪宅。如果这一政策通过,西温的豪宅价格将受到巨大影响。当然,这一法案被否决了。

唐汉认为:目前政党大选,各党派不想在关键时候得罪选民。但,一旦选举完毕,很可能通过市议会制定政策,限制房价大涨。

现在各个城市都有华人议员,比如列治文的区泽光先生,本拿比的王白进先生。我们可以向他们了解情况。

唐汉的个人观点

文章写到这里,也接近尾声了。再总结一下:

  1. 一个城市的房价,与当地经济情况强相关。温哥华是个例外。外来购买者是影响温哥华房价的重要因素。
  2. 温哥华是一个开放城市,作为中国等国家富人的后花园,其房价仍然有很大上涨空间。因为,供应远远小于需求。除非出现巨大经济变革或政治动荡,这种供需关系将不断推高房价。
  3. 温哥华的房价影响当地居民生活方式,当地居民可能给市议会施加压力,制定政策限制房价。这些政策将在大温哥华某个城市开始,其它城市将陆续效防。

以上是文章的结论。另外,还有几个附产品:

  1. 不要忘记保守党的粗鲁,正是他们领导的移民部,让数十万家庭移民梦想破灭。10月份的大选,请不要相信他们的谎言。
  2. 各个城市的市议会,与我们的生活密切相关。我们可以影响他们,让他们制定有利于我们的政策。选举时,一定要去投票,让我们的代表在市议会,为我们发言。10月份国会议员选举也一样,一定去投票,让我们的代表进入加拿大国会,为我们争取权益。
  3. 我们华人在温哥华,不要象在中国一样“事不关已高高挂起”,应当积极参加社区活动,为社区发展尽自己的一份努力。温哥华已经是我们的新家园了。建设好自己的家园,对我们自己,对邻居,对我们的下一代,都很有意义。
  4. 最后,房地产作为一种投资,有风险,其价格必然有上限。关注市议会的动向,可以预先做了准备。另外,加拿大投资品种很多,房地产之外,还有更多风景,不要一叶障目。

欢迎前往加拿大房闻速递

( 据贝兹博客)

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