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从《全球城市竞争力报告》找寻房产投资潜力股 | 海外

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2017-11-06  来源:居外原创

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日前,由联合国人居署与中国社会科学院(财经院)共同发布《全球城市竞争力报告2017-2018:房价,改变城市世界》,这个排名主要从“城市经济密度指数”与“经济增量指数”角度对全球1,000多个城市分析,进而提出“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”这两个指标进行评比排序。

“城市经济竞争力”指的是该城市当前创造价值、获取经济租金的能力;而“城市可持续竞争力”是指随着城市持续投入各种生产要素,强化整体经营环境,逐渐改变该城市的未来竞争力。简而言之,“城市经济竞争力”就是指该城市现在竞争力强度,是静态的资料;“城市可持续竞争力”是该城市未来竞争力的高低,是属於一种动态的资料。

以全球“城市经济竞争力”排名,纽约洛杉矶新加坡伦敦旧金山这五个城市最具竞争力;以“城市可持续竞争力”排名,则依序为纽约伦敦东京波士顿新加坡为全球前五名。

《全球城市竞争力报告2017-2018》纽约同时在“城市经济竞争力”和“城市可持续竞争力”两项指标中称霸

《全球城市竞争力报告2017-2018》纽约同时在“城市经济竞争力”和“城市可持续竞争力”两项指标中称霸

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该份报告运用统计回归分析,分别以科技创新、金融资本、环境、制度与房价等五个变因与“该城市人均收入”做回归分析,得出几项结论:

1、科技创新是城市发展的重要泉源。

2、金融资本是现代城市发展的关键动力。

3、良好的气候生态环境是城市发展的前提条件。

4、文化制度是城市繁荣的根本动力。

5、房价是改变城市发展和城市布局的重要力量。

其中,影响“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”的最重要因素就是“科技创新”。原因是“资讯科技企业”(如:Google、Apple、Amazon、FB)使得全球城市间的联系,从间接关系变为直接关系、个别关系变为全面关系、松散关系变成紧密关系、慢速关系变成瞬间关系、高成本关系变成低成本关系,进而在全球经济的影响力日益增强,甚至有时影响力比许多国家还大、深远。而且科技创新指数越高的城市,其人均GDP也就越高,房价往往都有不错的表现。

若再考虑传统金融在城市所扮演吃重的角色後,便会发现“新型全球城市”正在形成。就是该城市能是同时扮演“资讯科技+金融中心”两种功能的城市,未来发展相当看好。以全球前二十名新型全球城市,美国有纽约、圣荷西、旧金山、达拉斯、华盛顿、圣路易、辛辛那提、西雅图、芝加哥、与亚特兰大等10个城市;中国北京、深圳、与上海;法国巴黎、日本东京、英国伦敦、德国慕尼黑与印度的孟买,这些城市中长期发展相当看好。

目前全球房地产市场还有几个特徵:

1、全球高房价城市集中在北美、西欧与东亚三个地区。

2、各国邻近边界的城市群已融合为跨国的大型城市群(如:美国西雅图与加拿大温哥华),高房价区域对距离较远的城市形成抑制,呈现迁移效应。

3、全球的主要城市群呈现虹吸效应,且房地产价格越高的城市,其虹吸效应越明显。

4、城市房地产的马太效应(亦即好的越好、坏的越坏)使得城市之间房地产市场的分化程度持续扩大,尤其是在发展中与新兴经济体城市,马太效应更为显着。

最後,撷取我们偏爱投资房产的许多国内外城市,其对应的“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”排名如下图所示。无庸置疑的是,“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”跟城市的房价表现是正相关联的,只是“城市经济竞争力”是代表现在情形,而“城市可持续竞争力”是代表未来演变趋势。

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在兼顾两者情形下:

若以“城市经济竞争力”排名前50名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的幅度来挑选房产投资标的的城市,以芝加哥、北京、西雅图与多伦多为首选;

若以“城市经济竞争力”排名51~150名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市,则可以考虑布里斯班曼谷、与墨尔本为优先;

若以“城市经济竞争力”排名151名之後且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市,越南的河内与胡志明市则以排名进步均超过200名最为抢眼。

有意从事海外房产的投资人不妨可以将此纳入参考评估的标准。

 

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