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撤辣小阳春 会否昙花一现?

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2024-05-02  

香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示,指数已升至305.2,结束了持续10个月的跌势,并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。

进入4月份,香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份,一手住宅成交量达到4176宗,而截至4月28日,3月份的成交量仅为1778宗。

热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外,4月份十大屋苑的成交量也显著下降,从3月的370宗降至173宗,下降幅度达54%。

市场正关注撤销调控政策(即“撤辣措施”)的持续效果。最近,何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出,平均每平方尺售价接近20,000港元,比该区其他在售新盘降价超过两成。

尽管存在疑虑能否迅速售罄,但开盘时购房者反应热烈,特别是三房单位很快售罄,买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此,朗贤峰计划加推更多单位,并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型,预期能以更优惠的价格吸引买家。

上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测,总计达到历史新高的112,000伙。

这其中,21,000伙已经竣工但尚未售出,已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是,这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着,到2025年前,这40,000伙住宅预计大部分将完成建设,成为现楼供市场选择。

根据差估署的预测,2024年将有22,300伙住宅落成,而2025年的数字预计为25,500伙,两年合计达47,800伙。

然而,根据过往经验,差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此,作者更倾向于相信房屋局的估计,即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。

展望未来两年,香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售,给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前,售价上涨将面临挑战。

从需求角度看,美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而,我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。

在2023年底,利率通常超过5厘,并在12月20日达到5.63%,但进入2024年后,利率开始下降至约4厘左右。到4月25日,同业拆息更是跌破4厘,降至3.98%。

在美息不减的预期下,港息却逆市下跌,反而资金流入香港市场,所以一旦有美国减息配合,相信香港的减息速度会比预期快,而且香港在2023年底有16亿存款 ,年增长5%,不少港人移民,资金应该减少流走才对。结果,资金反而有易增长,究竟是什么样的资金流入香港?

港股走强,外资的流入是其中一个原因,但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%,而美国则达到5%,相较之下,国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势,国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。

尽管国内有外汇管制,但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌,只要国内开通一些类似于沪深港通的配额,允许国内资金合法进入香港房地产市场,那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此,不必对香港楼价过度悲观,我相信下跌的风险已经相当有限。

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