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居外看点:加拿大拟征收外国业主房产税将于事无补

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2020-12-17  

加拿大计划2021年起对房产开征海外买家税,马来西亚企业家、亚洲最大房产科技集团居外IQI董事总经理何丹尼分享了他对征税计划的一些看法和预测。

1. 这样的税收会对加拿大房产的需求和价格产生怎样的影响?

"我想说加拿大征收房产税可能更多的是做出一种姿态而不希望且无法影响市场,我没有说得太过分。大城市的大多数加拿大人认为外国买家是房价上涨的原因,所以这项措施受到了很多关注,尽管它的影响可能很小。

"征税只会产生很小的影响,因为大部分外国买家都是为自用而购买,这就使得他们可以免于征税。对空置业主的影响规模将取决于税收的大小。如果是每年2%至3%,可能会让少数原本打算在加拿大购买不会真正居住的房屋的买家望而却步。这笔税款可能会促使一些业主将其未入住的房产转为出租,相当于房产空置税,目前还不清楚有多少人可能会将房产转为出租,但在全国范围内可能会有几千人或更多。"


2. 今年和去年外国对加拿大住宅物业的需求如何?

"加拿大房产仍然很受大中华区和亚洲其他地区买家的欢迎,当然冠状病毒给一些外国投资带来了阻碍。2020年能够完成交易的买家,只有已经在加拿大居住的买家,或者是远道而来,没有亲眼看到过房产的买家愿意进行交易。这虽然是一个不小的数字,但比起正常年份还是要小一些。

"加拿大新房网上直播活动可以吸引成千上万的浏览量。购房加拿大期房公寓与在中国一线城市购买类似的房产没有太大区别,甚至难度更大。从某种程度上来说,它更容易,因为中国一二线城市的房产投资受到了严格的限制,如上海、北京等城市,相比之下加拿大房产受到欢迎。

"我们预计亚洲的需求将在2021年反弹,尤其是下半年,因为冠状病毒的相关限制被放宽,人们又开始自由地旅行,经济也会反弹。加拿大正受到来自亚洲的学生的欢迎,随着美国特朗普政府为留学生及移民设置了重重障碍,学生和他们的家庭占了外国买家的重要部分。"


3. 这种税收真的能有效抑制房价吗?

"在多伦多和温哥华这两个最受外国买家欢迎的地方,已经有类似的地方性税收。这些税收可能已经榨干了橙子的大部分汁液。如果它们已经促使空置的业主将其房产转为出租、占用或出售,那么联邦税可能毫无意义。联邦政府可能会发现,没有那么多空置的业主会受到他们的税收影响,而剩下的那些人宁可交税也不会放弃他们的加拿大住宅。

"通过增加温哥华和多伦多的总税收负担,新的联邦税可能会将买家驱赶到蒙特利尔那里仍将适用全国性的税收,但没有相同种类的地方税,这意味着业主的总税收负担将减少。"

"加拿大想在全国范围内做的事情,和不列颠哥伦比亚省在温哥华市做的事情是一样的。如果你不住在加拿大,也不交地方税,但在那里有房子,你可能要交空置税。

"新税要到2021年以后才会生效。加拿大政府还没有搞清楚所有的细节。政府只发布了两段关于拟议中的税收的声明,这让很多细节有待想象。

"当过去的外国买家税首次生效时,由于外国买家试图在税收生效前完成交易,购买量激增。这次不会出现这种情况,因为这是一个持续的税种,与外国在加拿大的房屋所有权有关,而不是与购买交易有关。

"这个税在加拿大会很受欢迎,因为很多加拿大人把高房价归咎于外国买家,尽管经济学专家们都说他们不是房价无法负担的原因。加拿大储备银行在一份房市报告中写道:‘我们从来没有清楚地看到,(外国买家)对全国的房市构成了威胁'。

"真正的原因是历史性的低利率,买家搬进新近流行的郊区的浪潮,央行用现金充斥市场,以及投资者拼命寻找某种能产生现金流的资产来为他们的退休生活提供资金。除此之外,每年约有35万移民和60万国际学生来到这个国家,需要有居住的地方。锦上添花的是,像温哥华这样的热门城市与外部需求被捆绑在了一起。

"亚洲买家,包括来自中国的买家,更注重新房,而不是现房。当开发商能将新项目10%或更多的比例预售给外国买家时,他们就能获得建筑资金可以开工建设。本地买家不喜欢用这种方式购买。因此,如果没有外国买家,新的公寓就会减少,建造的房屋也会减少。建筑业对经济有利,对住房的可负担性也有利。世界各地的城市,如洛杉矶、悉尼、伦敦和曼谷,都是依靠外国买家提供这种服务的。"


4. 今年和去年中国大陆中国香港买家对加拿大房产的需求如何?

"前三季度,与2019年同期相比,需求下降了4.5%。这是以买家咨询量来衡量的。然而,与往年相比,我们认为这些询盘量最终带来的交易数量会有所下降,我们没有关于交易的数据,这是我们从买家和合作伙伴那里获得的印象,因为今年旅行和看房困难导致交易难度增加。

"我们相信,对于海外买家来说,加拿大是一个极好的长期投资目的地。政府可以对外国人空置住宅征税,但不太可能有效降低房价。购房可负担性的危机更多的与复杂的因素有关,而这些因素很难用政策来解决。"

"生活方式、教育、稳定和机会是外国人喜欢在加拿大购买的主要原因。它是一个稳定、繁荣的国家,为潜在的投资者或当地居民提供了很多机会。许多富有的亚洲买家希望有一天能在加拿大退休,或者在加拿大和他们的祖国两边居住。"


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来源:第一财经
责编:Zoe Chan


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