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2020-10-23  

在中国经济蓬勃发展的大背景之下,东南亚片区的经济也以较高的幅度增速,受到了大量的关注。其中的经济领头羊越南,更是被日本、韩国、中国、新加坡资本大量“关照”,从大量流入的外资中受益。

2019年,越南实际国内生产总值(GDP)增长率达到了7.02%。这个巨大的增幅,不仅高于政府当初的目标6.6~6.8%,也是越南当地连续2年GDP超过7%,更超过印度的5.3%和中国的6.1%,足证其潜力所在。

汇丰银行报告指出,越南经济今年继续增长,将在2021年脱颖而出,成为东南亚地区增长最快的经济体了解更多:【越南经济前景看好 2021年房市将加速发展

回顾去年,越南的经济增速达到7%

回顾去年,越南的经济增速达到7% | 世界银行

随着越南的经济起飞,欧美、日韩等国家的越来越多的产业选择转移到越南,各国的制造业企业纷纷对越南刮目相看。


投资越南商贸有什么优势?

1. 极具策略性的地理位置

越南国境狭长、近海岸线的独有地形特征,创造了它在全球贸易的地理优势。

2. 人口结构年轻化

越南的人口结构对发展制造业有优势,近半数人口是30岁以下人群。年轻人占比超过50%,也就意味着巨大劳动力市场。

据越通社报导,在东盟地区内,越南是劳动生产率保持最高速度增长的国家。

越通社制图

这是当前诸多工业发达国家,如欧美、日本,以及中国都不具备的。这些突出的优势,长期来看,预估越南未来会成为繁荣的消费市场。

3. 全球贸易政策中的价值洼地

越南是全球签订区域贸易协定最多的国家之一。越南和东盟,越南和中国,越南和澳大利亚、新西兰,越南和日本,越南和美国之间,有很多贸易协议,获得大量出口贸易优惠。

越南宣布一项新的法令,收入低于880万美元(2000亿越南盾)的公司将在2020年享受企业所得税减少30%的优惠

这些种种证据,都表明越来越多人确信,越南就是下一个升值潜力无穷“世界工厂”

延伸阅读:【越南将成新世界工厂吗?外媒这样评价


中国买家涌至大举扫房

自2015年越南修改“住房法”,放宽了外国人在当地购房的条件后,市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中,中国买家的比例在持续攀升

世邦魏理仕(CBRE)数据显示,近年通过世邦魏理仕在越南购房的客户中,以自住为目的的购房行为占比逐年下降,投资性购房客户占比高达 80%;海外投资者占比为 77%,其中中国国籍投资者占比居首位,高达47%

由于越南没有类似限购,中国买家不仅比重攀升,出手也是延续了一贯的“大手笔”。举例说,位于河内核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完,一位来自中国的买家一口气买了10套!

中国买家还把投资理念带到了越南,租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。


炒房大赚或亏本?看风险规避

经济腾飞的越南,显然已成为海外资金,特别中国买家海外投资的又一热土。不过,居外提醒中国投资者,在越南购房投资需要注意五大风险。

首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间,开发商的实力不一,它的品质以及管理是有一定差别的,因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商,避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。

据了解,越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等加了好几次杠杆,项目如果卖得好,资金链一般不会有问题,而且如果开发商步子迈得太大,挪用其他项目,一旦销售情况出现问题满盘皆输。

第二个风险是关于房产证的。目前外国人在胡志明购买的房子几乎没有人拿到了房产证。据当地房地产市场人士介绍,最近三年左右,在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人,正常情况下,购房后只需要半年左右就能领到证。河内的情况要稍微好一些,不过不一定所有楼盘都可以拿到房产证,需要甄别。

由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了,越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。产权在别人手里,如果开发商偷偷拿去抵押,买家没有任何的保障;或者一房多卖;再或者升值之后不配合转让等等。一旦发生纠纷,在越南打官司的维权成本相对比较高。

第三方面的风险来自法律以及政策变动的风险。2009年1月份越南政府发布了一个新政,引爆了当时的房地产泡沫,整体房价下跌了30%左右。近年来,海外资金大量涌入,房价涨幅明显,越南政府也开始出手调控楼市,主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导,流通环节暂时没有措施。

第四方面,汇率风险。与中国一样,越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家,它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此,我们需要及时关注越南的经济基本面,包括进出口状况、外资流入状况(不要忽视侨汇的因素),以及越南的外汇储备状况。

越南的外贸表现相当出色,去年全年的贸易额首次突破5000亿美元,今年第一季的进出口贸易总额达到1153.4亿美元;吸引外资方面,今年前4个月越南吸引外资123.3亿美元,虽然是去年同期的84.5%,但注册资本总额成长了26.9%。

第五方面,流动性也是投资需要考虑的重要因素。越南的二手房市场尚处于萌芽状态,业内人士认为,二手房的不发达还与越南整体居民收入有关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来,但整体收入水平在2、3000人民币/月左右,这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部刚需越南人而言依然比较昂贵。


综合整理自券商中国丶越通社等
责编:Zoe Chan


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