作者 ：郑碧娥
2019年马来西亚一手产业市场的交易回扬，平均季度增长10.8%，助使消化2019年首季处于纪录新高的房产库存。首季共有17万7200个滞销单位，第三季减至16万2252个单位，这是可喜的现象。
不过，与大马人民的平均收入相比，国内房屋的价格仍介于严重不可负担的水平，主因包括住宅产业供需不均衡。无论如何，由于国人对价格低于50万令吉房产需求殷切，有助于减缓房屋价格大幅调整的风险。
2019年首9个月，价格低于50万令吉的房产占交易总量的83%，收入增加、组织家庭及拥屋成本稍减，扶持市场在2019年对房产的需求，购买住宅的融资在2019年显著增加7%，当中银行提供给家庭购买房产的贷款，取得7.8%成长率，比2019年整体成长率增了一倍。
新冠状病毒疫情传到大马，并迅速漫延与扩散，冲击许多行业的发展，个人和家庭收入皆受到影响，削弱家庭的偿债能力。假如房价大幅滑落，料将冲击家庭的应对弹力，可能带给金融体系更大压力。
市场关切，房价下跌、收入减少，房屋市场若出现严峻调整，屋价持续振作不起来，偿债能力被削弱的大马家庭，将受到怎样程度的冲击？
国家银行在《2019下半年金融稳定检讨报告》指出，房价下跌的整体冲击，严格来说在受控的范围内，不过假如房价下跌20%，有财务风险的借贷者将增至2%；万一房价下跌50%，潜在风险的借贷者将会增至3.4%，增幅大约75%。
本地家庭债务占债务总比例偏高，已经持续好几年，并非最近一两年才出现。生活开销庞大、人均收入减少，造成个人或家庭的偿债能力继续被削弱，加上这一两年房房价格保持偏低，产生房价偏低、家庭债务偏高，冲击个人偿债能力的隐忧。
购屋者协会中文组主任陈钟灵说，如果违约拖欠贷款，金融机构收回的产业，因为房产价格偏低，可能抵不回贷出去的款项，又或者演变成坏账，这是金融机构所顾虑的。
国行报告指出，截至2019年杪，整体家庭债务占国内生产总值比例，上升至82.7%的偏高水平，尽管那段期间经济成长放缓，可是住宅产业领域的减记／减损贷款却继续增加。
所谓的减记／减损贷款，指的是借贷方，资产都被束缚在营运中，没有足够资源偿还贷款，因而产生减记／减损贷款。
报告说，收入较低的家庭可能面对不容易偿付贷款的问题，银行和非银行等融资机构采取严谨的借贷标准，不轻易提供贷款给月入低于3000令吉的申请者，避免轻易批出去的贷款，最后因为贷款者陷入财务困境，演变成银行的坏账。
2019年这些收入的借贷者在银行贷款的比率没有上升，可是他们的负债水平保持偏高，主要是他们的财务储备有限，导致他们面对无形压力，准备偿还债务时有困难。
报告补充，月入低于3000令吉的贷款者，占寻求信贷咨询与债务重组机构（AKPK）协助人士的半数，需要进行债务重组、而且收入偏低，加上财务规划欠佳，是这些借贷者面对财务困境的主因，他们可能高估本身应对债务负担及生活开销的能力。
家庭负债介于高水平，继续是宏观经济潜在风险的来源，家庭收入与资产负债，预料受到疫情的后续影响，政府最近建议推出、并且获得银行配合的措施，料将提供家庭暂时财务舒困，以渡过收入减少、房价未能回扬，还款能力稍弱的阶段。
家庭的整体减损将继续受到住宅产业贷款的影响，过去几季显著上升，收入波动的借贷者，在受损贷款增长占多数，反映这些收入群体，正面临收入不稳定的冲击。
不过，国行报告指出，金融领域的稳定性仍在受控水平内，他们提供这些风险较高借贷者的贷款，庆幸只占银行体系总贷款的2%。
目前尚未还清和新批准贷款的偿还比率，分别为37%和43%；偿债能力超过60%。过去几年的迹象显示，批准的新贷款比例较高，这些贷款的三分之二，是月入超过5000令吉的贷款者。
陈钟灵认为，这些贷款者拥有较多的剩余所得，在调整自由衡量开销，拥有较大的弹性空间，拖欠贷款的风险不高。
不过，国行报告指出，由于最近资金市场表现欠佳，当中也有月入超过5000令吉的投资者，因为股价下跌蒙受亏损，担心会影响他们的可供消费收入及偿还贷款的能力。
至于哪些类型的借贷者会违约，进而拖欠贷款分期，国行的金融报告指出，影响贷款者偿还贷款分期，主要有两大因素：偿还能力及偿还意愿。
报告分析，家庭的偿还债务能力是采用金融赚幅架构衡量，家庭在偿还每月的债务、支付基本开销后，是否拥有足够的额外金融缓冲物资，假如收入受到冲击，直接削弱家庭财务赚幅，导致更多家庭陷入“负财务赚幅”的区域。
假如家庭处于“负资产”，违约拖欠贷款分期可能性偏高，加上产业价值面对各种因素冲击而下跌，如果跌至低于尚欠的贷款数额，个人偿还每月贷款分期的意愿有可能会削弱。
报告认为，单单个别因素可能不足以预测家庭是否违约，进而拖欠贷款分期，“两项触发因素”存在，家庭比较有可能违约，否则违约和拖欠贷款的情况可能不会发生。
一般来说，面临负财务赚幅的家庭，他们可能提取其他资产，例如从公积金第二户头提出存款，或寻求家族成员的援助，以履行偿还贷款义务，另外，即使家庭面临负资产，他们仍希望尽量按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。
对于自住产业者，拖欠贷款对他们不利。
自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时或偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的居所。
无论如何，面临负财务赚幅及负资产的家庭，处境是危险的、违约风险也高，他们缺乏偿还贷款的能力，也可能不利于银行财务架构的稳定性。
与此同时，家庭的减损继续受到住宅产业贷款影响，过去几季该领域贷款显著增加，收入不稳定的借贷者占近年减损房产贷款的较大比例。
国家银行关注收入较低家庭，可能面临偿还贷款的困难，不过银行和非银行机构采纳严谨的借贷标准，削减这些家庭陷入财务困境风险，惟这些借贷者的风险保持偏高。
图：123RF
国行报告指出，2019年第三季大马房价适度成长，市场对高楼房产需求稳定，主因是有关领域房产单位，价格比较可负担，政府和私人界在2019年推出激励房产市场的措施，包括印花税减免，发展商则供折价和回扣优惠，交易量显示有增长。
与此同时，房屋的平均交易价趋向偏低水平，与可负担房屋的交易活动一致，预料有助于改善房屋的可负担性。
市场对可负担房屋需求继续超越供应量，而且超出的幅度相当大，意味可负担房屋的价格将有进一步调整空间，特别是新屋的售价。虽然市场对价格低于30万令吉房屋需求强稳，可是在2019年首3季，该价位的新推房屋平均数量并没有增加，共6518个单位，比2018年首3季的9777个单位减少。
这个最新的数据反映，该价位的新推房产减少，如果这样的趋势持续，在未来有关房产价格调整的风险将加大。
虽然房产交易活动改善，可是商业产业一些领域依然脆弱，在办公空间和购物商场供应过剩的情况未见改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增办公空间供应保持在3620万平方尺的平稳水平，相等于现有供应大约30%。
国行报告指出，在2021年之前，接下来将有大约550万平方尺／年办公空间加入市场，超越过去3年每年平均230万平方尺。此外，主要州属完工、已规划零售空间，截至2019年首3季增至373个单位。
按这样的趋势发展，预料将导致办公空间、购物商场的空置率上升、租金则酝酿下跌。业者为争取租户、必须提供较有吸引力的奖掖配套，例如开始阶段，给予稍长的免租期、额外泊车位等等。
与此同时，电子商务的成长，改变人们的购物方式，已有更多零售商减少租店面营业，可能将加剧商场空置率上扬。
从金融稳定的角度来看，产业市场的发展是重要的，银行涉足产业贷款，分别占银行体系资产33%及贷款51%；购买住宅产业的贷款占银行产业贷款的三分之二，也是产业贷款领域的主要组合。
在非住宅产业领域，银行涉足办公空间、零售产业贷款，占银行体系贷款不到4%；非住宅产业的新贷款从风险较高的商业产业、购物商场，转向购买店面、工业大厦和工厂。
从国家银行的分析报告及产业顾问的看法，可以看出即使家庭面临负资产，他们仍设法按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。
现阶段，自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的住宿；因此他们可能选择提取其他资产，以履行偿还贷款义务，设法应对屋价下跌、收入减少的冲击。
来源 ： 星洲日报
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