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抗疫也防债 马来西亚不让房市急冻拖垮

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2020-04-20  

作者 :郑碧娥

2019年马来西亚一手产业市场的交易回扬,平均季度增长10.8%,助使消化2019年首季处于纪录新高的房产库存。首季共有17万7200个滞销单位,第三季减至16万2252个单位,这是可喜的现象。

不过,与大马人民的平均收入相比,国内房屋的价格仍介于严重不可负担的水平,主因包括住宅产业供需不均衡。无论如何,由于国人对价格低于50万令吉房产需求殷切,有助于减缓房屋价格大幅调整的风险。

房价若跌20% 风险借贷者增至2%

2019年首9个月,价格低于50万令吉的房产占交易总量的83%,收入增加、组织家庭及拥屋成本稍减,扶持市场在2019年对房产的需求,购买住宅的融资在2019年显著增加7%,当中银行提供给家庭购买房产的贷款,取得7.8%成长率,比2019年整体成长率增了一倍。

新冠状病毒疫情传到大马,并迅速漫延与扩散,冲击许多行业的发展,个人和家庭收入皆受到影响,削弱家庭的偿债能力。假如房价大幅滑落,料将冲击家庭的应对弹力,可能带给金融体系更大压力。

房价跌50% 风险借贷者增至3.4%

市场关切,房价下跌、收入减少,房屋市场若出现严峻调整,屋价持续振作不起来,偿债能力被削弱的大马家庭,将受到怎样程度的冲击?

国家银行在《2019下半年金融稳定检讨报告》指出,房价下跌的整体冲击,严格来说在受控的范围内,不过假如房价下跌20%,有财务风险的借贷者将增至2%;万一房价下跌50%,潜在风险的借贷者将会增至3.4%,增幅大约75%。

房价低+家债高 削弱偿债能力

本地家庭债务占债务总比例偏高,已经持续好几年,并非最近一两年才出现。生活开销庞大、人均收入减少,造成个人或家庭的偿债能力继续被削弱,加上这一两年房房价格保持偏低,产生房价偏低、家庭债务偏高,冲击个人偿债能力的隐忧。

担心有借没换 银行批贷严谨

购屋者协会中文组主任陈钟灵说,如果违约拖欠贷款,金融机构收回的产业,因为房产价格偏低,可能抵不回贷出去的款项,又或者演变成坏账,这是金融机构所顾虑的。

国行报告指出,截至2019年杪,整体家庭债务占国内生产总值比例,上升至82.7%的偏高水平,尽管那段期间经济成长放缓,可是住宅产业领域的减记/减损贷款却继续增加。

所谓的减记/减损贷款,指的是借贷方,资产都被束缚在营运中,没有足够资源偿还贷款,因而产生减记/减损贷款。

报告说,收入较低的家庭可能面对不容易偿付贷款的问题,银行和非银行等融资机构采取严谨的借贷标准,不轻易提供贷款给月入低于3000令吉的申请者,避免轻易批出去的贷款,最后因为贷款者陷入财务困境,演变成银行的坏账。

2019年这些收入的借贷者在银行贷款的比率没有上升,可是他们的负债水平保持偏高,主要是他们的财务储备有限,导致他们面对无形压力,准备偿还债务时有困难。

低收入者面对财务困境

报告补充,月入低于3000令吉的贷款者,占寻求信贷咨询与债务重组机构(AKPK)协助人士的半数,需要进行债务重组、而且收入偏低,加上财务规划欠佳,是这些借贷者面对财务困境的主因,他们可能高估本身应对债务负担及生活开销的能力。

家庭负债介于高水平,继续是宏观经济潜在风险的来源,家庭收入与资产负债,预料受到疫情的后续影响,政府最近建议推出、并且获得银行配合的措施,料将提供家庭暂时财务舒困,以渡过收入减少、房价未能回扬,还款能力稍弱的阶段。

房贷减损趋增

家庭的整体减损将继续受到住宅产业贷款的影响,过去几季显著上升,收入波动的借贷者,在受损贷款增长占多数,反映这些收入群体,正面临收入不稳定的冲击。

不过,国行报告指出,金融领域的稳定性仍在受控水平内,他们提供这些风险较高借贷者的贷款,庆幸只占银行体系总贷款的2%。

月入5千令吉 易获贷款

目前尚未还清和新批准贷款的偿还比率,分别为37%和43%;偿债能力超过60%。过去几年的迹象显示,批准的新贷款比例较高,这些贷款的三分之二,是月入超过5000令吉的贷款者。

陈钟灵认为,这些贷款者拥有较多的剩余所得,在调整自由衡量开销,拥有较大的弹性空间,拖欠贷款的风险不高。

不过,国行报告指出,由于最近资金市场表现欠佳,当中也有月入超过5000令吉的投资者,因为股价下跌蒙受亏损,担心会影响他们的可供消费收入及偿还贷款的能力。

影响还贷因素:能力+意愿

至于哪些类型的借贷者会违约,进而拖欠贷款分期,国行的金融报告指出,影响贷款者偿还贷款分期,主要有两大因素:偿还能力及偿还意愿。

收入如受冲击将削弱家庭财务赚幅

报告分析,家庭的偿还债务能力是采用金融赚幅架构衡量,家庭在偿还每月的债务、支付基本开销后,是否拥有足够的额外金融缓冲物资,假如收入受到冲击,直接削弱家庭财务赚幅,导致更多家庭陷入“负财务赚幅”的区域。

假如家庭处于“负资产”,违约拖欠贷款分期可能性偏高,加上产业价值面对各种因素冲击而下跌,如果跌至低于尚欠的贷款数额,个人偿还每月贷款分期的意愿有可能会削弱。

报告认为,单单个别因素可能不足以预测家庭是否违约,进而拖欠贷款分期,“两项触发因素”存在,家庭比较有可能违约,否则违约和拖欠贷款的情况可能不会发生。

一般来说,面临负财务赚幅的家庭,他们可能提取其他资产,例如从公积金第二户头提出存款,或寻求家族成员的援助,以履行偿还贷款义务,另外,即使家庭面临负资产,他们仍希望尽量按时偿还贷款,不希望留下拖欠贷款纪录,导致未来不容易获得贷款。

对于自住产业者,拖欠贷款对他们不利。

自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%,如果违约没有准时或偿还贷款分期,将导致他们失去房屋,最后没有一个固定的居所。

无论如何,面临负财务赚幅及负资产的家庭,处境是危险的、违约风险也高,他们缺乏偿还贷款的能力,也可能不利于银行财务架构的稳定性。

住宅产业贷款影响家庭减损

与此同时,家庭的减损继续受到住宅产业贷款影响,过去几季该领域贷款显著增加,收入不稳定的借贷者占近年减损房产贷款的较大比例。

国家银行关注收入较低家庭,可能面临偿还贷款的困难,不过银行和非银行机构采纳严谨的借贷标准,削减这些家庭陷入财务困境风险,惟这些借贷者的风险保持偏高。

图:123RF

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可负担屋供不应求

国行报告指出,2019年第三季大马房价适度成长,市场对高楼房产需求稳定,主因是有关领域房产单位,价格比较可负担,政府和私人界在2019年推出激励房产市场的措施,包括印花税减免,发展商则供折价和回扣优惠,交易量显示有增长。

与此同时,房屋的平均交易价趋向偏低水平,与可负担房屋的交易活动一致,预料有助于改善房屋的可负担性。

市场对可负担房屋需求继续超越供应量,而且超出的幅度相当大,意味可负担房屋的价格将有进一步调整空间,特别是新屋的售价。虽然市场对价格低于30万令吉房屋需求强稳,可是在2019年首3季,该价位的新推房屋平均数量并没有增加,共6518个单位,比2018年首3季的9777个单位减少。

这个最新的数据反映,该价位的新推房产减少,如果这样的趋势持续,在未来有关房产价格调整的风险将加大。

办公楼商场过剩 空置率恐攀升

虽然房产交易活动改善,可是商业产业一些领域依然脆弱,在办公空间和购物商场供应过剩的情况未见改善,截至2019年第三季,巴生河流域的新增办公空间供应保持在3620万平方尺的平稳水平,相等于现有供应大约30%。

国行报告指出,在2021年之前,接下来将有大约550万平方尺/年办公空间加入市场,超越过去3年每年平均230万平方尺。此外,主要州属完工、已规划零售空间,截至2019年首3季增至373个单位。

按这样的趋势发展,预料将导致办公空间、购物商场的空置率上升、租金则酝酿下跌。业者为争取租户、必须提供较有吸引力的奖掖配套,例如开始阶段,给予稍长的免租期、额外泊车位等等。

与此同时,电子商务的成长,改变人们的购物方式,已有更多零售商减少租店面营业,可能将加剧商场空置率上扬。

从金融稳定的角度来看,产业市场的发展是重要的,银行涉足产业贷款,分别占银行体系资产33%及贷款51%;购买住宅产业的贷款占银行产业贷款的三分之二,也是产业贷款领域的主要组合。

在非住宅产业领域,银行涉足办公空间、零售产业贷款,占银行体系贷款不到4%;非住宅产业的新贷款从风险较高的商业产业、购物商场,转向购买店面、工业大厦和工厂。

结语

从国家银行的分析报告及产业顾问的看法,可以看出即使家庭面临负资产,他们仍设法按时偿还贷款,不希望留下拖欠贷款纪录,导致未来不容易获得贷款。

现阶段,自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%,如果违约没有准时偿还贷款分期,将导致他们失去房屋,最后没有一个固定的住宿;因此他们可能选择提取其他资产,以履行偿还贷款义务,设法应对屋价下跌、收入减少的冲击。

 


来源 : 星洲日报
责编:Zoe Chan

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