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加拿大首次购房者的财务缓解福音|居外专栏

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2019-07-05  

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面对不断飙升的房价和有限的工资收入,如何能够拥有自己的住所,仍然是加拿大许多首次购房者面临的主要问题。针对这样的问题,加拿大联邦政府在2019年3月份的财政预算中推出了旨在减轻首次购房者的财务压力,并让更多的人尽快拥有自己的处所的财政政策;其中一项政策将在2019年9月2日正式生效。

该政策主要内容包括两项:一是购房者与政府共享房产部分价值的政策;二是增加首次购房者从注册储蓄退休基金(RRSP)提取的额度。

一、与政府共享房产部分价值的财务资助政策

1. 购房的首付比例必须低于20%

如果首次购房者在申请房屋贷款时,首付资金低于20%,该房屋贷款会获得(CMHC: Canada Mortgage House Corporation)的保险;那么,作为首次购房者就可以从加拿大联邦政府获得所购买房产价值5% 到10%的资金资助。对于首次购房者而言,这部分资金属于免费使用,不需用支付任何利息,也不必像从银行获得房屋贷款一样而需要按月偿还。这似乎是天上掉馅饼的好事,令人难于相信;但是,事实确实是这样。唯一的条件是,在购房者出售现有房产或者在购房25年以后,购房者必须偿还政府所资助的这部分资金。

从这里也可以看出,满足政府该资助项目的房屋贷款属于高比率和获得保险的房屋贷款(High Ratio Insured Mortgage);而且房屋贷款的分摊期最长为25年;所以,如果购房者申请房屋贷款时的购房首付比例高于20%,或者贷款的分摊期大于25年,那么,首次购房者将无法通过该项目获得政府资助。

2. 房主与政府共享房产价值的损益

购房者出售在该项目下的房产或者在购房25年后必须向政府偿还这笔资金;但是,购房者到时给政府所偿还的这部分资金的金额并不是一个绝对数字,仍然是一个相对数字。例如,购房者在购买价值$400,000(40万加元)的房产时,从加拿大联邦政府获得了10%的资助,即价值为4万加元。房主出售该房产或在购房25年后,若该房产价值上升为50万加元,那么,房主给政府所偿还的金额将为房产现值的10%,即5万加元;如果此时的房价没有上升反而下降,比如下降为35万加元,那么,房主所需要给政府偿还的资金为3.5万加元。

从这里也可以看出,加拿大联邦政府资助首次购房者的财务项目,实际上是政府与房主共同投资该房产,共同分担该房产价值的损益;所以,该资助政策也被称为房主与政府共同分享房产部分价值的项目。

3. 获得资助的比例可以为5%或10%

如果属于购买二手房产,首次购房者可以从政府获得最大资助为该房产价值的5%;如果属于购买新建的房产,首次购房者可以从政府获得的最大资助为房产价值10%。当然,如果购房者所购买的房产为一栋新建的房产,购房者也可以申请从政府只获得5%的资助。当购买新建房产使,在10%的资助限度内,购房者申请政府资助比例的大小决定于购房者的财务状况和生活支出预算。

4. 哪些人可以申请该项目?

该政策项目已经明确指出属于资助首次购房者财务政策;但是,对于哪些人士属于首次购房者以及其家庭具体收入要求,加拿大联邦政府也做出了明确的规定:

1)首次购房者;加拿大联邦政府一直对首次购房者提供各种财务优惠政策,例如,首次购房者项目(First Home Buyers' Plan),所以对于哪些购房者属于首次购房者,加拿大联邦政府有非常仔细和明确的规定。关于首次购房者的具体定义,请详见加拿大联邦政府有关信息;2)拥有加拿大公民和永久居民身份(移民),3)虽属于非永久居民身份但拥有在加拿大合法工作的身份,4)购房者的年收入低于12万加元。

满足以上各种条件以后,购房者就可以申请这次联邦政府新推出的购房者与政府共享房产部分价值的财务资助项目。

5. 获得房屋贷款的最大限度

获得联邦政府该资助项目后,购房者所获得的最大房屋贷款额度(包括政府资助的金额在内)为其年收入的4倍。例如,如果购房者的年收入为8万加元,那么,该购房者所能获得最大房屋贷款(包括政府资助金额在内)为32万加元。如果购房者所购买的二手房屋价值为40万加元,能够从政府获得2万加元的资助;那么,该购房者从银行所能获得最大房屋贷款金额为30万加元(32万 - 2万 = 30 万)。

如果购房者的目标是想获得更多的房屋贷款,那么,申请该项目并不是最好的选择。该政策的目的是减轻购房者每月所支付房屋贷款的金额,即减轻购房者住房成本,并不是帮助购房者获得更大房屋贷款。例如,如果购房者的年收入为8万加元,按照目前的加拿大银行(Bank of Canada)所设定的5年固定房贷利率的压力测试来计算,该购房者所能获得最大房屋贷款为35万加元;但是,如果申请政府的该资助项目,购房者所能获得最大房屋贷款数量(包括资助金额在内)为32万。因此,在决定是否申请该资助项目前,购房者应该首先明确自己寻求房屋贷款的目标是什么。

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二、增加首次购房者从退休储蓄基金提取额度

在2019年3月以前,加拿大的首次购房者可以以免税的方式从自己的注册退休基金(RRSP)账户提取$25,000资金。这项政策属于加拿大联邦政府的首次购房资助项目(First Home Buyers' Plan)。一般地,如果注册退休基金账户的拥有者从该账户提取资金时,按照加拿大政府的政策,提取者需要补交税收;但是,如果作为首次购房者从该账户提取资金时,不必向政府补交税收。

自从2009年以来,首次购房者从注册退休基金所能提取的最大资金限度一直为$25,000;在2019年的新财政预算中,联邦政府将该限度从$25,000提高到 $35,000。如果对于属于首次购房者的夫妇而言,他们(她们)能够从注册退休基金账户所提取的资金额度总和从原来的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。这实际上使首次购房者有更多的资金渠道筹凑购房首付资金。

这两项政策主要是针对首次购房者而设立的。关于是否满足首次购房者的资格,加拿大联邦政府有非常详细的条件说明。例如,其中一条指出,在过去四年中,准备购房者没有拥有自己或者自己的配偶(或者common-law partner)的房产。但是,关于如何计算 “四年”这个时间段,也有详细的规定和特定的计算办法。所以,详细政策请参见加拿大联邦政府公布的信息。

(本文仅为一般信息介绍,不作为任何经济投资决策的依据。关于房屋贷款政策,请联系专业人士)

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