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在新西兰购买期房的要注意些什么?| 海外

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2017-06-21  

随着越来越多奥克兰人对公寓的热度增加,“期房”这个概念也正在逐渐地被新西兰市场所接受。

不过,新西兰的公寓市场还不算太成熟,在这里买“期房”还是会冒一定风险的。近日,行业人士Maria Slade就在她出版的新书“新西兰购房指南”中,专门提到了在购买“期房”前,12个你不得不知的问题,一起来看一下!

在新西兰购买期房的要注意些什么?| 海外

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1、搞清楚开发商背景

如果你对新西兰的开发商并不熟悉的话,可以登录这个官方网站 ,上面每家公司的情况都一清二楚。

还有一些网址也请记住, 查是否有破产的,

.这个网页上可以搜任何出现在法庭上的名字。

你是可以查哪些工程指导是被禁了的,只要掌握到那个director的名字,就可以去Insolvency and Trustee Service去注册查看他们有没有被卷入什么案件工程。

当然,也不要省了在google上大肆“人肉”这些开发商的步骤,各种相关的新闻报道都留意一下,看看他们有没有什么项目是失败的,或者进入了破产进程的……

2、查清楚他们拿到consent没有

你可以去查一下开发商到底有没有拿到建筑许可,因为有时候有些开发商在没有resource consent的情况下,就会打广告,拿着一个空空的图纸开始卖楼。

一般来说,一个合法的contract几乎都会说,必须要在多少栋公寓已经“预售”掉以后,楼盘才会开始施工。这是因为出资人必须要在开发商接收到一定程度的“预售”之后,才会给项目放款。

3、知道合同上的Sunset条款

一定要保证自己的合同上有一个利于自己的Sunset条款,这个条款会允许你在开发商没有在一定时间段内完成相应工程量的时候,进行取消并把你的押金给拿回来。

有些开发商故意要避免给你这个条款,因为他们不希望误工给他们造成任何损失。

4、首付交给第三方

一定要确保你给的资金是给第三方的信托账户(比如律师)放着的,而且这笔钱的利息是你的。

5、小心“Entire agreement”条例!

合同里面有一个叫做“全部同意Entire agreement”的条款,这些条款基本上的意思就是说,这个合同已经包含了你和开发商之间的所有问题,你们都已经同意了。这个条款就是被设计用来避免你后来跟他们扯皮的。

6、知道所见并非所得

大多数合同,都能使开发商在未经你同意的情况下,就直接对工程进行改变。

什么直接把你的公寓的size提高个5%了,或者改变布局,使用不同的建筑材料,改变车库的位置……简直不要太多见。

你在楼书上看到的那些漂亮得不得了的效果图……真的就只是效果图而已,那个效果是很难如实落地的。

根据房产律师的说法,如果你的公寓最后的样子真的变得太厉害,那么在你合同里面应该是有条款,可以让你减少付款的。

7、清楚自己有Cooling-off期的权利

在资源管理法案中,有一项规定,就是期房买主有一个14天的“冷静期”权利。也就是说,在你签了合同后的两周内的任何时间,你都可以改变主意,取消协议。

8、宽带、水电、物管问题谁管?

这些问题事先都要搞清楚!因为有些开发商会和一些公司说好,只允许业主使用某一家公司的供电、供网等等,你想用别的根本没办法安。

还有开发商会来一个长期协议,指定某一家物管公司。

为了让业主心甘情愿的接受他们的“霸王规定”,一般业主可能会得到一些价格上的好处。不过这肯定还是损害了你的自主选择权啊。

9、等到CCC,善用维护期!

一定要保证你最后一笔款,是在公寓拿到了CCC(建筑合格证)之后。这才能够保证开发商有动力去敦促施工过程。

CCC实际上就是在建筑法之下,确认工程施工按照建筑许可的原计划进行的一项声明。在交房后的维护期(maintenance period)内,业主如果发现单元有任何问题,可以告知开发商并要求他们付钱来修好。专家表示,这个维护期至少应该是90天。

10、要把以后花的钱考虑进去

开发商给你说的每年的物管费会是多少,往往并不表示你要交的钱也就这个数了,因为他们给你说的这个数,往往是没有包含长期维护费用的。每家物管公司都有一个长期维护计划(LTMP),而这个计划里面的维护费,到时候还是会你们业主去摊的。

虽然你的物业费一部分每年会放入一个长期维修基金(Long Term Maintenance Fund)里面——这样等到有大项目的时候,还是有钱去修的,但反正你的开发商应该不会主动去跟你说得这么细,因为不想让你觉得买了公寓每年要交这么多钱,嫌贵。

另外还有以下两点是大家应该心里有数的:

信息不透明的问题需要改善

在工程完工以后,开发商是应该要提供一个叫做Turnover Disclosure Statement的声明,上面会列清楚建筑相关的维修建议,各种warranty的细节,以及使用产品的担保期等等信息。但这个东西是给物管公司的,不是给业主看的。

房产律师专家表示,这种声明通常技术性很高,一般人都看不懂的。现在他们已经在呼吁开发商去出一个简单版本,并给每一个业主都发一份,而且还应该写清楚物管的LTMP会花多少钱。

信息越公开 购买期房信心越强

现在专家们还在要求对“提前公开声明”进行修改,给买家一个更为清晰的未来蓝图。

不过,房子还没盖就要给业主报告,这确实有点浪费时间。

在这方面你要知道的是,已经有各种努力在进行,来增强人们购买“期房”的信心。比如,已经有团体向政府提出了一系列建议,其中包括,在给业主的“提前公开声明”中应该包含以下内容:

  1. 预估的物管费
  2. 开发商的背景资料、历史、已完成项目
  3. 项目中自住者的比例
  4. 项目中是否有单元被卖给政府机构以做安置住房
  5. 资源及建筑许可的列表
  6. 意向服务提供商合同的列表

(据新西兰天维网)

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