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加拿大房市黑天鹅来袭 | 加拿大

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2017-05-10  

2008年全球经历了美国房地产风暴袭击,不只是美国房市重挫,更带来全球金融市场大灾难。相隔9年,华人很喜欢投资房地产的加拿大,开始出现房地产市场隐忧。一家提供房贷的公司,近期遭存款户大幅提领资金,出现资金周转风险,是否会演变成加拿大版次贷风暴,後续发展值得注意。

中国资金大量流入加拿大房市

加拿大虽然位在美国北方丶气候寒冷,但因为较开放的移民政策,吸引不少华人移居加拿大,也带动房地产市场成长。早期吸引不少中国台湾丶中国香港民众移民,近年则吸引中国大陆新富阶级移民,华人众多的温哥华,房地产市场非常火热。

根据统计自2010年到2015年,有900多亿美元中国资金流入加拿大房地产,至2016年温哥华房地产有33%是外资持有,全加拿大房地产外资占比也有19%。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

华人众多的温哥华,房地产市场非常火热

华人众多的温哥华,房地产市场非常火热

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对外国人课重税,房市降温

资金流入持续推升房价大涨,去年更来到高峰。根据加拿大央行统计,2016年5月温哥华房价较前一年涨幅高达30%,多伦多涨幅也有15%。因为房市过热,让卑诗省政府不得不出手打房,2016年7月宣布外国人至温哥华置产要多课15%的房地产转让税,此外,若卖房获利50%也要课税,希望让不断涌入的外来客降温。这个政策似乎出现了效果,2016年12月温哥华房市交易量较前一年暴跌40%。

根据今年1月的统计,加拿大房价虽仍呈现持平状态,但成交量已明显萎缩。此外在政策限缩下,房屋贷款审核也更为严格,房市面临挑战。但和上次美国发生房市风暴不同的是,当时美国利率从低档快速调升,基本利率已调高到5.25%,民众缴不起房贷,因而引发房贷逾放比攀高。但目前加拿大利率还在0.5%低水位,并没有太高的逾放比。不过万一未来加拿大利率攀升,也将对房市带来冲击。

房贷公司面临流动风险

加拿大房市泡沫的担心,已经在市场上喊了好几年,但至目前为止,房市仍未出现大幅逆转。不过,4月底一家非银行房贷供应商Home Capital Group宣布需要举债20亿加币,作为紧急流动准备,此举让该公司股价单日暴跌65%,并引起其他同类房贷公司股价重挫。

这家类似次贷公司主要靠高利储蓄帐户吸引存款户,再将资金转作房贷贷放,但4月份出现存款大额流失现象,因而引发流动性问题。而此风险更引发储蓄户恐慌,产生类似挤兑现象,带来恶性循环。

Home Capital Group是目前加拿大非银行规模最大的房贷公司,他面临的资金周转风险,究竟只是单一事件,还是可能进一步引发其他房贷公司风险,仍值得观察。而民众为何急着提领资金,是否也预见到房市危机?

小心蝴蝶效应,提高警觉

回顾美国2008年的房市危机,第一个风险讯号就是2007年4月美国第二大次贷公司新世纪金融公司宣布破产,之後又有几家同类公司陆续倒闭。而冲击重大的雷曼兄弟事件则是相隔一年多,至2008年9月才引爆。

虽然加拿大房地产市场风险可能仅属於单一国家,若没有透过层层金融商品转包,不一定会转嫁风险给全世界。同时,也有金融业者表示,该公司占加拿大房贷市场规模仅1%,且加拿大金融体系稳定丶体质好,发生系统性风险机率不高。

不过,从Home Capital Group事件看来,房地产没有只涨不跌的神话。而国际金融市场仍有许多连锁关系,是否会引发蝴蝶效应,值得密切注意了。

(据好房網)

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