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多伦多温哥华房市遇强风 即将软着路?

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2015-08-26  

安省楼价增长续领先加拿大全国

皇银:楼市去向取决利率走势

皇家银行表示﹐多伦多屋价过高的问题主要涉及独立屋﹐并且预期楼市去向关键在于利率走势﹐不会仅凭屋价过高因素而引发价格下跌。

联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司较早前发表屋价分析和评估报告﹐将多伦多楼市的风险警示由中度调升至高度﹐部份原因涉及屋价过高。

皇家银行随后发表针对本国楼市的分析﹐基本上市持有颇为乐观的展望﹐除了一些受到油价下跌打击的省份之外﹐目前看不见会有广泛的跌市或严重的调整。

该银行的报告同意多伦多确实存有屋价高的情况﹐但同时指出这并不意味快将会出现任何调整。

刚好相反﹐该银行预测﹐安省屋价今年及明年均会录得增长﹐分别达到8.1%及4.3%﹐比全国可望获得的4.6%及3.2%的增长出色。

皇家银行高级经济师Rober Hogue在报告中指出﹐本国屋价过高的问题已引来不少的谈论﹐但归根究底﹐其实牵涉到温哥华及多伦多的独立屋﹐其他地区的屋价基本上正常﹐反映出屋价过高并非全国普遍的现象。

他续称﹐多伦多及温哥华独立屋价格偏高﹐原因是供求问题所致。由于城市发展政策支持高密度住宅﹐导致独立屋需求持续殷切﹐但供应则显着减少的情况。

根据该报告﹐在过去的10年﹐多伦多独立屋的建筑减半﹐而温哥华也下跌几乎25%﹐在这样供不应求的市场环境之下﹐独立屋价格急升及偏高的情况并不令人感到意外。

这位专家在报告中更指出﹐不预期屋价过高的单一因素可以引发价格下跌﹐而温哥华是这方面的例证﹐因为当地屋价极难负担的情况已持续多年﹐甚或数以十计的岁月﹐但却没有令楼市倒下来。

他认为﹐本国楼市的去向将会取决于利率的变动。根据该银行的基本假设﹐加拿大中央银行将于明年中开始取消货币刺激措施﹐并且在下半年总共加息75个基点。

换言之﹐隔夜利率将会相应上升至1.25厘﹐而楼市的需求因此逐渐遇到压力。

楼市若调整应属软着陆

现阶段屋价大跌机会颇渺茫

皇家银行高级经济师Robert Hogue指出﹐目前本国楼市既有下跌风险﹐也有促成进一步上升的契机﹐但强调若然出现调整﹐应当是软着陆﹐屋价磞盘的机会﹐现阶段看来渺茫。

他在该银行的楼市分析报告中指出﹐软着陆是指现房市场的成交量在可能持续数年的整个週期之内温和及受控制地回落少于10%。

根据这名经济专家﹐一旦出现利率上升及买家需求放缓等的下跌因素﹐屋价将会遇到压力﹐但相信全国的屋价不会马上下跌。

较有可能出现的结果是明年全国屋价的升幅下降至3.2%﹐或者大致上与家庭平均收入增长一致。至于全国屋价磞盘﹐例如出现25%跌幅的情况﹐以现阶段来说机会颇为渺茫。

不过﹐这名经济师在报告中补充﹐目前也可能出现一些因素导致本国楼市持续上升。

他指出﹐在过去数年来﹐加拿大楼市的表现一再比预期的出色﹐所以在未来的日子﹐可能会保持这个势头。

他表示﹐支持楼市升势的因素包括了利率的升幅不大﹐甚至进一步回落﹐以及加拿大的经济增长较预期的强劲和移民净增长急速上升。

多市独立屋置业成本 佔税前收入67%

柏文住房负担少近半

根据皇家银行分析﹐多伦多屋价过高所引致的住房负担能力问题﹐主要与独立屋扯上关係﹐在共管柏文方面﹐相对于过去30年来的平均水平﹐只是略为转坏。

该银行有跟进全国住房负担能力的情况﹐并以置业成本佔家庭税前收入的比率反映出来﹐举例来说﹐50%的读数代表半数收入用于房贷还款﹑物业税及水电等方面的开支。换言之﹐读数愈高﹐置业愈难负担。

资料显示﹐本年首季﹐多伦多2层高标準独立屋的平均价格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房负担能力读数是67%﹐按年上升2.3%﹐与自从1985年以来的平均水平54.4%比较﹐增长了12.6个百分点。

标準独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。

至于面积1,200平方尺的平房方面﹐读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。

共管柏文目前普遍被认为是最容易负担的「上车盘」。事实上﹐这类住宅的屋价升幅逊于独立屋及平房﹐但住房负担能力的变动也不大﹐多年来维持在略高于税前收入30%的水平。

根据该银行的资料﹐900平方尺面积的柏文平均售价上升6.6%至371,700元﹐而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%﹐若与30年来的平均水平31.2%比较﹐只增加了2.8个百分点。

分析师∶中国经济衰退 温房市未必降温

近期中国经济出现衰退状况,专家认为卑省北部的天然资源产业预计将会受到负面影响,不过中央第一信贷(Central 1 Credit Union)经济分析师余永森(Bryan Yu)认为,温哥华地产市场是否会受中国经济因素影响而降温,相当难以评估。

余永森指出,温哥华房市与中国经济确实有某种程度的关联性,但因无人搜集且统计相关资讯,所以业界并没有足够的研究数据来做进一步的分析,目前在这个议题上任何相关的论点,基本上都是推测出来的。

不过曾有多位华裔地产经纪对记者表示,目前加元持续走软,再加上银行低利率,对於具有中国背景的买家来说,相当於房价打折,面对中国经济情况出现变化,有人担心人民币可能持续贬值,因此已经加紧脚步希望能尽快入市。

温哥华麦当劳地产(Macdonald Realty)副总裁史卡罗(Dan Scarrow)认为,本地房市确实受到中国买家的影响,但仅限於豪宅市场,他相信普通房价不断攀的主因为市场供需失衡导致,现有的住房单位已经不能满足人口成长需求。

限制海外买家 律师∶负面影响更多

年初大温房市不断升温以来,关於海外买家在本地置产的讨论不断,总理哈珀(Stephen Harper)承诺若能继续执政,将会拟定政策搜集海外买家的相关资讯,不过温市地产律师贝尔(Richard Bell)认为,这类资讯对解决房屋可负担问题的帮助实在有限。

曾有学者与政界人士指出,本地政府或可参照澳洲政府的做法,限制海外买家进入本地房市,但事实上据澳洲地产业者的统计,尽管当地对众多针对海外买家的限制措施,但过去一年房价仍然出现10%的成长。

贝尔表示,若政府将解决本地房价可负担问题的焦点放在外国买家身上,且针对这些买家收取额外费用的话,所带来的负面影响恐怕多过正面效益,因为即便是制定外国买家必须支付额外费用的政策,恐怕亦无法阻止中国买家在环境优美的温哥华置产。

贝尔进一步提到,他认为当前对於中国买家涌入大温房市的争论,可能都是本地民众的「仇外心理」(xenophobic)作祟,贝尔质疑,若目前在大温大量购买地产的人,是来自英国而并非中国,不知道舆论声浪是否还会跟当前一样偏颇?

贝尔还说,房价上升其实还有许多其他的解释,例如利率较低与人口数量不断增加等因素,但目前很多人都把焦点放在仅影响豪宅市场的海外买家身上,这是十分不幸的发展。

卑诗教授∶联邦应拟全国住房策略

虽然总理哈珀(Stephen Harper)宣称,若保守党执政,将搜集本国房市内海外买家相关资料,不过研究房屋可负担问题的卑诗大学(UBC)教授杨格(Margot Young)表示,这些数据对於解决温哥华房屋可负担问题恐怕帮助不大,因为两者间并无直接关联性。

杨格指出,这些资讯或许可以协助政府与民众了解房市结构,但却对制定相关政策恐怕不会有太大帮助,她认为哈珀这些关於房市的选举承诺,仅显示保守党政府试图争取连任,目前在相关问题的政策上,确实是有所缺失。

杨格进一步提到,与其担心海外买家所带来的问题,或许联邦政府更应考虑全国性的住房策略,她认为很多其他国家实行的「投机税」或「空屋税」等打措施,是值得考虑的做法。

杨格还说,目前媒体与社会各界对於海外买家投入本地房市的讨论,确实带有种族歧视的观点,这些论调把问题焦点转移到「外国人」身上,可能造成联邦政府继续忽视本国居民对於可负担住房的需求性。

杨格建议,联邦政府应向其他七大工业国(G7)的成员看齐,拟定全国性的住房策略,制定对提供更多可负担出租单位有助益的政策,同时设法解决民众收入不均等的问题,因为这个问题也是住房危机中十分重要的一环。

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(据加拿大华人网)

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