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温哥华商业地产发展商应寻找“新奶酪”

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2015-05-05  来源:居外综合

时代在不断变化,很多传统行业都难免失去优势,面临转型。曾在市场上呼风唤雨的商业地产开发商,也在市场悄然转变的情况下,需要重新定位,及时转型。聪明的开发商不会不停抱怨“谁动了我的奶酪?” 而是积极调整方向,寻找新的奶酪。

商业地产发展商应寻找“新奶酪”

商业地产发展商应寻找“新奶酪”

多年来,商业地产的开发商一直因循同样的模式:买农地或住宅地,通过土地改变用途,建公寓楼或城市屋、仓库或商场、银行,不少人在开发的过程中赚了钱,做得风生水起。现在市场已经发生了改变,开发商也必须做出调整和改变。

炒楼花赚钱时代结束

公寓楼已经遍地开花,供过于求。除了一些地头特别好的地段,如铁道镇、温哥华市中心、Cambie夹Marine Dr的某些楼盘迅速卖掉以外,很多楼盘的销售前景都没那么乐观。从目前的存量看,需要很长的时间去消化。

二手公寓房投资赔钱的可能性很大。一个楼盘,第二期和第一期的房价差距不大,靠买卖楼花赚钱的机会已经很稀少了。

过去一些投资者付出15%左右的价格买到预售的楼花,在房子成交之前把楼花卖出,获取利润。在多年前,有些人用这种方式以小博大,赚了不少钱。但这两年,楼花不那么容易卖掉了,在市场不好的情况下,有的投资者连定金都不要了,还受到开发商的追究。因为赚钱难,买公寓投资的人就减少了。如果想靠刚需拉动,新增移民的数量与市场的供应量又不能匹配。

在这样的新形势下,开发商也需要转变思维实现转型,搞清客户的真正需求,最新的趋势,是先找到目标客户,再开发适合客户的商业地产。比如可以用众筹的方式,先找到客户,让客户为物业投资,在物业中占有股份。在房子建成后,客户不仅可以分到房子,还可以赚到利润。在这种模式下,客户可以用成本价买到房子,开发商也提前把房子卖出,不愁销路,买卖双方成为合作伙伴,达到双赢的结果。

开发商转型的五大方向

在温哥华开发商业地产,要把握市场需求,笔者认为,有以下几个方向可供参考:

一是养老地产严重不足,投资养老地产将大有可为。加拿大人口老龄化,特别是随着华人移民增多,迫切需要有中餐供应,华人服务人员的养老院。开发商投资养老地产将大有可为。

二是教育培训地产也将是需求热点。华人重视教育,孩子课余培训几乎成为常规。因为地点分散,接送孩子上兴趣班成为家长的繁重任务,中文课在城东,钢琴课在城西、舞蹈课在城北,美食课在城南的情况并不鲜见。如果开发商将这些做各种教育的客户集中在一个楼里,家长送孩子去学习,自己可以有地方喝茶看报,家长减轻了负担,开发商也可以赚得盆满钵满。

三是建一座有各种医疗机构的大楼。在大温存在看病难的问题,中医可以弥补这个不足。如果有一个中医大楼,可以针灸、推拿、开中药,有自己的配药中心,相信很多病人会觉得很方便。

四是在办公楼稀缺的市场下,将开发办公楼作为一个方向也很有前景。目前,除了温哥华市中心和Broadway,大温其他城市和中心地段的办公室都很稀缺。笔者与几位合伙人创办的龙美地产,在寻找办公室的过程中遇到了很多难题,比如,有办公室的地方停车位不足,有停车位的地方档次不够。现在华裔移民来到温哥华,已经不满足于打球旅游,很多人有做事的需求,对办公室需求旺盛。

加拿大是民主社会,有很多优点,但缺点是缺乏集权,很多地是私人的,国家很难统一规划。不像中国那样,可以统一规划信息产业园、金融中心区。笔者建议,商业地产开发商可否通过众筹的形式,在每个城市建中国企业家中心,有办公楼、娱乐和餐饮设施,适合华人在加拿大的创业需求。

五是可以关注旅游休闲地产的需求。十年多次往返签证的放开,使大批中国旅游者涌入加拿大,期望享受加拿大的蓝天白云、美丽景色和无污染食物。对酒店度假物业的需求将会增加,这应该也是商业地产开发商转型的一个方向。

 

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