加拿大魁省买房交税免税的那些事儿 | 居外专栏

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2018-11-02 来源：居外原创

魁北克完善的福利制度建立在其税收制度之上，生活在魁北克想必大家一定对“税”不陌生。小到吃饭购物，大到买车买房都需要交税。房产作为大多数家庭的一笔重要的投资，自然也成了政府重点关注的征税对象。近年来加拿大房地产交易一直很火热，继温哥华、多伦多之后蒙特利尔的房地产也开始变得越来越热，但随之而来的是关于房地产税务方面的各种问题。不过值得庆幸的是，魁省拥有相当完善的税收制度，在征税的同时，政府也提供了相应的“抵税”和“免税”政策。今天我们就来和大家分享一下那些关于房地产税务方面的信息。

1. 在魁省买房你都需要交哪些税？

在魁省买房不只是付款、签字、过户交房就一劳永逸、大功告成了，拥有住房的居民，除了一次性需要缴纳的欢迎税，房主每年都需要向政府纳税。每年都需要交的市政税和学校税是随房屋和土地的价值上浮的，各个地区的税率也不完全一样。下面让我们一起来看看在魁省和房产有关的税都有哪些：

欢迎税（Welcome Tax）或称土地转让税（Land Transfer Fee）

说到买房，第一个绕不开的税，就是“欢迎税”，又称土地转让税。这个款项是付给政府的，由买家支付。房屋每转让一次，政府都收取一笔土地转让税。该税项的金额大小与房屋的售价直接挂钩，具体魁省及蒙特利尔计算方法如下：

在魁省除蒙特利尔以外的地区：

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%；
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%；
购房款中超过$ 251,800加币的部分征收1.5%。

在蒙特利尔地区:

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%；
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%；
购房款中$ 251,800 加币至$ 503,500加币的部分征收1.5%；
购房款中$ 503,500加币至 $ 1,007,000加币的部分征收2%；
购房款中超过$ 1,007,000加币的部分征收2.5%。

例如在蒙特利尔买了一间60万房子的欢迎税：

$50,400以内的部分所需缴纳的欢迎税 =50,400*0.5% = 252
$50,400至$251,800内的部分 = 201,400 * 1%=2014
$251,800至$503,500 内的部分= 251,700 * 1.5%=3,775.5
$503,500至$1,007,000内的部分 = (600,000 - 503,500) * 2% = 1930
则欢迎税总计一共需要交：$252 + $2,014 + $3,775.5 + $1,930 = $7,971.5

税率相关网站：

市政税（Municipal Tax）和学校税（School Tax）

市政税，通常也叫地税，是在魁省拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款，地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价政府估价而调整。地税的计算方式是：物业当年的评估价 x 当年的税率 = 地税。蒙特利尔岛上各个城市的税率大约在0.5% ~ 2.5%。

具体税率可以参考以下网址：http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=44,14111603&_dad=portal&_schema=PORTAL

在魁省买房后，除了地税，业主每年还需向政府交纳学校税。学校税主要用于学校的房屋及设备的维护保养、室内供暖照明、校车交通费用及学校委员会的管理费用等。不过相比于地税，学校税则要少很多。

以下是2017-2018魁省主要城市学校税的税率（每100加币的市政房产估价所需缴纳的学校税）：

例如在蒙特利尔购买了一处50万加币的公寓，则每年所缴纳的学校税：500000* 0.17832/100=$ 891.6

学校税计算网址：http://www.calculconversion.com/calcul-taxes-scolaire.html

魁省销售税（Quebec Sales Tax -- QST）

此税项仅针对新建房屋。在魁省新建房屋的时候，买家必须给政府交纳销售税，税率为9.975%。购买和销售二手房无须交纳QST。值得留意的是，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳QST。也就是说，卖方需要为经纪人佣金、搬家费等支付QST，买方则要为验房费、公证师费、评估费、房屋保险等支付QST。

商品及服务税（Good and Services Tax -- GST）

如果是购买新屋，需要缴纳商品及服务税，税率为房屋售价的5%。如果是购买二手房，则无需缴纳此项税。

资产增值税（Capital Gains Tax）

房屋资产本身是不用征税的，资产增值税要征收的是资产卖出后的增值部分。对于魁省居民来说，自住屋在出售时是可以免交资产增值税的，但是投资房或是非魁省居民的房产出售时则必须为房产的增值部分纳税。增值的金额也不是全部计算征税，只是按照增值的一半纳入计算，增值部分的一半与该屋主其它收入加起来的当年收入总额，决定了应采用累进制税制中的哪一级税率作为征税标准。

非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax）

2017年4月20日，安大略省出台楼市调控新政：包括征收15%非居民购房税，禁止炒楼花，鼓励开发商建出租屋，严格审查地产经纪职业规范等，称为“非居民投机税”。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华出台的海外买家税（温哥华的海外买家税现为20%），主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。不过目前魁北克省暂时还没有推出海外买家税，因此越来越多的海外买家包括中国买家开始关注蒙特利尔的房产市场，蒙特利尔的房势这两年呈不断走高趋势。

看到这里，可能您已经被魁省繁琐的税收吓到。不用担心，因为除了交税，很多项目是可以拿来抵税的。

2. 哪些项目可以用来抵税？

出租抵税

在魁省房屋出租可以当成是一项生意来经营，而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税，也就是说将租金收入减掉费用后的剩余金额，才是你的应纳税收入。

房产税抵扣

如果某人把自住房的部分空间用于个人商用办公室，那么该个体可以根据分租面积占整个住宅的比例，按比例申请房产税抵扣。

保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出（正常且必要的支出，维修总价处于合理范围内）可以在费用发生的当年，全额进行税款抵扣。比如：重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务，那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。

房屋保险

为出租物业所购买的各项保险，基本都可获得税收抵扣，比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务，雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

法律及其它专项服务费用

因出租而发生的，支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用，也可视做运营支出，一并在税收抵扣中进行减免。此外，出租房付出的共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支，亦在可抵扣范围之列。

装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级，创造耗能更少、居住更舒服的环境，政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的，而非常年有效的抵税项目。通常，符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据，就可以在报税时来抵税了。

搬家费用可抵税

据统计，魁北克人平均每五年就会搬一次家，而搬家时所产生的费用，有时也可以拿来抵税。通常，如果你为了开始了一份新工作、新买卖，或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家费用来抵税了。

3. 在蒙特利尔购房的大福利——自住房计划（Home Ownership Program）

近些年不少的年轻人家庭搬出了蒙特利尔市，流失到了蒙特利尔的南岸和北岸。为了吸引人们定居在蒙特利尔，蒙特利尔市政府从2010年开始推出了自住房计划。如果购房者符合“置业补贴”计划的申请条件，市政府将以财政补助的方式向这些新业主退还他们在办理房产过户时需要缴纳的欢迎税和给予一定的补助金。自住房计划今年的最新政策将会在2018年6月1日实施。在最新政策中，补助额度将会提高，申请条件也会放宽。

如果你是初次住房买家...