2017年9月27日，美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。10月16日在参议院进行投票。由于当下共和党同时占据了白宫以及国会参众两院的多数席位，本轮对个人及企业税收的深度改革最终通过并立法的可能性已较大。
那么，除了美国公民，计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而对于绿卡持有者或已经居住在美国的纳税居民而言，如果税改法案在2018纳税年度就开始实施，2017年和2018年的税负也可能存在显著差异。
这次美国税改对房地产投资将会有哪些看点，接下来重点关注哪些方面的实施细则，我们可以就这个话题简单聊下。
美国税法中规定了一些类别的实体在税务上可以做“透明”的处理，比如房地产投资经常采用的合伙企业。这种实体在税务上被视为“不存在”，其应税收入和税前扣除项目通常直接归属其合伙人。 如果合伙人为个人，我们知道，美国个人所得税按现行联邦税法可高达39.6%，按税改框架最高一档为35%。而本次税改提出对中小型透明实体所产生的主动收入可适用25%的税率。主动收入在税法上是较被动收入而言的，一般包括经营活动所得，而被动收入主要包括股息，利息，特许权使用费等。值得联想的是，假设一个采用合伙形式的房地产投资实体， 哪些收入将符合主动经营收入，比如，租金收入？此外，如果房地产投资实体层面已按照25%的税率纳税，其合伙人又该如何纳税？可以预计，关于这一改革的实施细则将显著影响房地产投资主体以及投资人本身的税务处理。
“符合条件的收益”在美国税法中主要指一些长期性的资本利得及其他被动收入 。税改方案拟给予这类收益50%的免税额。虽然实施细则尚未出台，比如哪些类别的房产资本收益可以“符合条件”，可是房地产投资者仍然可以期待资本类收益的实际税率大幅降低。
利息通常可理解为是伴随房地产投资周期的一项永久性税收扣除项目，而折旧可被视为房地产投资的一项暂时性税收扣除项目。由于房地产投资标的金额相对较大，税法上可允许扣除的利息金额以及折旧年限就会对房地产投资者的每年的净收益，现金流，以及投资决策产生重要影响。折旧方面，税改框架允许在2017年9月27日起新增的资本支出，在不少于5年的期间内，完全费用化并进行税前扣除。利息方面，对于公司的利息支出可能会有所限制，而个人的房贷按揭利息依然在可允许扣除的范围。
此外，还有一个关注点是，税改框架将废除遗产税和跨代传递遗产税，但也有一种说法是将使用资本利得税取代遗产税。所以最终的效果可能是税率或税收的降低，以吸引高净值个人留在美国，但并非很多人理解的完全免税。
聊到这里，其实美国税改就房地产投资还有很多其他方面的影响值得探讨。我们期待，随着税改的推进，随着各项实施细则的落实，居外网还会持续关注这一话题。
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