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光大证券:房价创十年新高 但春天还远未结束 | 美国

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2017-10-18  

美国房价已超危机前高点, 接下来是危机再现还是继续勇往直前? 房地产行业占美国 GDP 的 18%左右,对美国经济与货币政策至关重要。2016 年初在市场对美国楼市忧心忡忡时, 我们就认为美国楼市还有很大空间, 这个判断已经得到印证。 从那时到现在,楼价又涨了 10%,往前看, 美国楼市是春红褪去,还是春去夏来? 从多方面来看,我们认为,美国楼市总体并无过热风险,仍有上行空间。

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房价创十年新高  但春天还远未结束 | 美国

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与危机前不同, 当前美国房贷总体上风险无虞。 居民杠杆危机后大幅下滑,相当于 2000 年左右的水平。 投机情绪也不浓厚, 居民平均支付能力明显高于平均房价, 断供比例持续下滑, 止赎房屋数量达到十年低位。 银行对按揭态度仍然比较谨慎, 尽管当前房贷的平均信用点要求从高点 760 左右下降至 730 点左右, 但仍比次债危机前高 10 个点,房屋空置率持续下行,房屋租售比明显高于危机之前, 均表明整体楼市尚无过热风险。

美国国内的千禧一代需求开始释放, 加上海外需求较多, 总体需求仍然旺盛。 受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响, 美自有住房率由 2016 的 63%触底反弹至当前 63.7%,但仍处于 30 年的低位。占总人口 20%的千禧一代成为购房主力军, 而占全美楼市 8%的国际买家需求不减。根据万得数据, 其中美国之外的华人买家对美地产投资依然独占鳌头,年年增长,近四年半累积达到 1200 亿美元左右。

建筑技术工人短缺加上房屋许可受限,房屋供应不足,尤其是中低户型。 当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有 70 万缺口,技术工人短缺问题依然严重。 同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住宅数甚至低于 2000 年水平。 成屋库存也从危机时的 10 个月,下降到4 个月左右的水平, 成屋库存过剩缓冲区已经消失, 新屋供与成屋销售之比为 10%左右,远低于危机前 18%的平均水平。

局部地区楼市有风险,但总体仍有上行空间,为美国经济复苏、货币紧缩奠定了基础。 部分海外买家集中的城市, 出现高端房地产市场过热的风险。 比如, 近几年部分纽约高端地产价格下滑近 30%, 而商业地产销售量下滑近 50%。 同时住房贷款的提供机构( 房地美和房利美)的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。 但总体而言, 美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制, 未来 1-2 年仍有 5%以上的年增速。 这种情况下,美国金融周期继续上行,经济复苏趋势仍在,货币紧缩也有坚实的基础。 美元反弹,美债收益上行不可避免,时间点近期关注今年底和明年一季度。

 

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作者:光大证券宏观首席分析师 张文朗

责任编辑:Shelly DU

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