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居外看点:经济跌入谷底,美国房价怎么还连创新高?

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2020-11-09  

一波三折的美国大选终告落幕。但美国的麻烦事还远远不止于此。

秋季以来,美国新冠肺炎疫情出现急剧反弹。11月4日,美国单日新增新冠肺炎感染病例突破10万。穆迪首席经济学家赞迪(Mark Zandi)近日表示,鉴于疫情继续在美国传播,加上缺乏额外的财政支持措施,美国经济复苏可能会被逆转,经济进入衰退的风险很高。

疫情形势如此严峻,美国经济跌落谷底,但房价却出乎意料出现强劲上涨。据美国媒体报道,6月份美国现房销售价格中位数首次突破30万美元,创下历史新高,超过了2007年金融危机前的高点。而且近几个月,美国房价也依然保持升势。

美国楼市“逆势”火热的原因是什么?背后潜藏哪些风险?


居外IQI执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)

美国房价创新高

今年,全球经济出现了很多反常现象,其中就包括经济低迷但房价持续走高。

亚洲最大的房地产科技集团居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔(Georg Chmiel)在接受中新社国是直通车采访时表示,经济衰退期,无论在美国还是在全世界,住房总是不景气。人们失去了工作,不再梦想住更大的房子。

但今年二季度,在自上世纪40年代以来最严重的全球经济衰退中,全球住房价格却强劲上涨了4%。美国房价就是逆势上涨的典型例子。自今年5月以来,美国新房销售量攀升了67%,价格上涨了15%。

美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,以下简称NAR)发布的最新数据当中,有三大要点值得关注

一、美国9月成屋销售量达到654万户,比上月增长9.4%,比一年前增长近21%,并创近14年来新高。

二、9月美国现房中位数售价上涨至每栋31.18万美元,连续四个月创下新高,这已经远远超过金融危机前的高点。2007年美国金融危机前,美国楼市泡沫顶峰时,现房销售价格中位数大致为23万美元。

三、供不应求的市场导致库存量连续下滑。房屋总库存量比上月和一年前下降至147万套,以目前销售速度只能维持2.7个月,这一数据也创下历史新低。


为何反常大涨?

"一般而言,美国房屋销售在年底会趋于平缓,但在9月份,它们的飙升超过了我们在这个季节通常看到的情况,"NAR首席经济学家Lawrence Yun说,可以把这种反常归因于创纪录的低利率和市场上大量的买家,包括度假屋买家,因为在家工作有更大灵活性。

一方面,空前宽松的货币政策提升了居民购买力。今年3月起,美联储为应对疫情影响,开启无限量、无底线量化宽松政策。数据显示,2020年9月,美国M2扩大至18.6万亿美元,近5月M2同比增速处在20%以上的历史高位,并持续扩大,9月同比为24%。

与此同时,30年期抵押贷款固定利率加速下行,10月末为2.81%,处在历史低位。宽松货币政策下,购房者贷款更容易,贷款成本更低,住房购买力提升。

另一方面,流动性宽松背景下核心区域房产受到偏好。在全球货币宽松、流动性泛滥背景下,资金偏好具有良好基本面的核心区域楼市。

乔治·奇米尔也表示,这种超现实行情其实是政府政策造成的。随着央行将资金注入信贷市场,已经下跌多年的30年期抵押贷款利率暴跌至历史最低点——美国低于3%,欧洲低于2%。“如果你正梦想着在大房子里渡过这场瘟疫,便宜的抵押贷款现在正向你招手,让你行动起来。”

房地美公司数据显示,9月份美国30年期、常规、固定利率抵押贷款的平均利率从8月份的2.94%下降到2.89%,10月进一步降至2.83%。而整个2019年的平均利率为3.94%。

此外,供应不足也被视为推升美国房价的重要原因。据NAR统计,截至9月底,全美房屋库存总量为147万套,较8月下降1.3%,较一年前(182万套)下降19.2%。按照目前销售速度,未售库存消化时间为2.7个月,低于8月的3.0个月,也低于2019年9月的4.0个月。 值得注意的是,2020年9月售出的房屋中,71%的房屋在市场上的销售时间不到一个月。

"不缺乏有希望的、潜在的买家,但库存处于历史低位,"Lawrence Yun说。"我们已经看到一些房屋建筑商采取行动加大供应量,但仍然存在更多建房的需求。"

新增供应快速提升并不容易。截至6月,美国新房开工数量比2019年6月的123.5万套低4%。乔治·奇米尔表示,城市规划方面的限制,使得在最需要的地方建造新房变得困难。


繁荣背后潜藏风险

美国房价的超预期反弹也引发了更多人的忧虑。

乔治·奇米尔指出,住房市场是低迷的美国经济当中的一个亮点。但是,当房地产市场价格被便宜的资金所左右,而非真正的需求,结果往往是资源分配严重倾斜,已经有很多投资者买房不是为了避风头,而是为了替代价格更高的股票和债券。

“未来的风险是,经济繁荣会让更多人买不起房,房价最终会达到危险的泡沫水平”,乔治·奇米尔表示,而当繁荣破产时解开坏账需要时间,坏账会波及中产阶级,延长并加深由此造成的经济衰退。房价过快上涨或引发金融风险,且不利于民生。

据美媒报道,由于脸书、推特等公司放宽员工工作地点限制,一些技术人员离开硅谷,迁往美国西部山区。但他们的到来也推高了房地产价格,令当地居民不满。


楼市能否推动经济复苏?

乔治·奇米尔指出,在2020年的美国,房地产是少数几个呈现正增长的行业之一。疫情加剧了许多人装修或购买新房的需求。在美国,住宅房地产市场是整体经济复苏的重要因素,但它在美国发挥的作用不像在中国那样大。

房屋建设每年为美国GDP贡献约1.15万亿美元,占GDP总量的6.2%。 "住房市场是美国经济重要组成部分,但鉴于提供新供应量的限制,仅靠住房市场很难恢复经济增长”,他表示,美国需要的是基础广泛的经济复苏,包括但不限于住房。

实际上,美国房价逆势攀升并非个案。近期,英国、德国、韩国等国家房价都呈显著上升趋势。与美国情况类似,其他发达国家尤其是国际大都市房产价格上涨,是货币宽松背景下居民购买力提升以及资金保值增值诉求所推动的。

中长期看,房地产市场与经济运行情况相适应。当前疫情全球大流行仍处在上升期,国外形势依旧严峻,经济面临衰退风险,失业率居高。在这一大背景下,房价上涨、交易活跃难持续。


延伸阅读:


来源:国是直通车
责编:Zoe Chan


尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性,但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。地产投资的价值大多来自于长期持有,让时间增长您的财富。

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