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香港降低首期 换楼市场再起动|居外专栏

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2019-11-19  来源:居外原创

政府放宽按揭保险受保范围,令 600 至 1,000 万港元的物业率先直接受惠。沙田第一城传统只有 300 呎实用面积的细单位,也刷出 636 万港元的历史新高。呎价超过 2 万港元,可见楼市反应之快。

过去周末,不少业主实时反价或封盘,也令周末周日的二手成交减少了。市场上也有分析员预言楼市已经见底。

楼市转活是不争的事实,但除了直接受惠的上车盘、首置买家之外,下一波受惠的将会是呎价便宜的换楼之选。又再举第一城为例,细单位大多数是一房,呎价最高超过 2 万港元,平均也要 18,000 港元左右。相反,第一城的三房大单位,在 10 月成交了两套,实用面积分别是 800 呎及 853 呎,成交价都是 1,000 万港元。呎价分别只是 11,723 港元及 12,195 港元。

以往换大单位的资金要求很高,购买一千万元的物业,单单首期便需要 500 万港元,卖出细单位套现的资金也许未能足够支付换楼首期。但当子女长大后,细单位地方太细,不足够应用便唯有用 40 万港元首期,用子女名义买入多一个 400 万港元的纳米单位。一个家庭占用两个细单位,令市场严重扭曲。也形成第一城细单位呎价超过 2 万港元;而大单位则严重落后的市场形势。

今天当按揭保险放宽后,一个家庭有子女长大,需要大单位,也可以通过换楼、卖出细单位、换入大单位。同样 1,000 万港元的物业,首期只需 200 万港元,首期大减,固然轻松很多。卖出呎价贵的细单位;买入呎价平的大单位,更加是精明投资之道。

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因此,换楼链将会重新启动,尤其是新界区,呎价便宜的三房单位,将会成为抢手货。相反,新界区的纳米楼,将会是重灾区。以往全靠总价细,才能支持不便宜的呎价。当买家消失了,唯有减价促销,早卖早着。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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