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新西兰限购令影响尚未浮现 海外购房份额基本持平

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2019-03-28  来源:南华早报

居外网首席执行官罗雪欣预计,中国买家对不受限于外国买家禁令的新西兰新建公寓项目的兴趣将延续下去。她又表示,如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。在居外网2018年投资者置业意向排行榜上,新西兰排名第六。

新西兰的首都惠灵顿维多利亚山(Mount Victoria)的房子群。 惠灵顿的平均房价达到56.2万新西兰元。

作者:佩塔·汤姆林森(Peta Tomlinson)

佩塔·汤姆林森为《南华早报》撰文称,利用数据来评估外国住宅买家限制性政策的影响还为时过早。

在当前阶段,新西兰阻止众多外国人在其房地产市场上购买住宅物业的举措似乎对交易量影响不大。

根据新西兰统计局(Stats NZ)发布的最新数据,2018年第四季度,2.3%的住宅被转让给了没有新西兰公民身份或居民签证的人。相比之下,这一指标在2017年第四季度的数值为2.9%,而2018年第三季度为2%。

房地产统计管理人员梅丽莎·麦肯齐(Melissa McKenzie)表示,这些结果可能无法充分反映2018年10月22日生效的法律修订案对外国买家的影响,“因为在合同完成之前,我们的统计不会纳入交易的数据,而完整的交易可能需要花费一个月或更长的时间。”

“如果有人在10月22日之前同意购买新期房,那在施工结束后的数月后,住宅交易数据才会被纳入统计范围,”她说。

根据《2018年海外投资修正法案(Overseas Investment Amendment Act 2018)》,大多数没有新西兰公民身份或居民签证的人会被禁止购买住宅物业。新西兰统计局称,澳大利亚和新加坡公民,在大型开发项目中购买新公寓的人以及通过建造新房产增加新西兰住房供应的人均不受此法案的限制。

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数据显示,在截至2018年12月的一整年内,全国有2.6%的房屋转让给了非居民的外国人,与上一年2.4%的比例基本持平。在怀特玛塔地方委员会区域(Waitemata local board area,即奥克兰内城),这类买家所占的比例最高(17%),超过了去年同期的10%。

在奥克兰置业的此类买家激增可能是因为许多外国投资者试图在禁令生效前抢购物业。

新西兰房地产研究所(REINZ)的首席执行官宾迪·诺威尔(Bindi Norwell)认为,这项禁令“肯定会对销售量产生影响”。

“9月份,房地产销售量同比下降了3%,但到了10月份却飙升了15.6%以上,这表明有一些人十分热衷于在禁令生效之前通过海外买家的抢购浪潮获利,”她说。然而,她警告说,这项禁令对全国各地房产的可负担性并无较大影响。

新西兰房地产研究所的数据显示,奥克兰是1月份全新西兰仅有的两个房价下跌地区之一。2018年1月,奥克兰的房价中值从原本的82万新西兰元下跌了2.4%,低至80万新西兰元——这是自2016年2月以来该地区房价中值的的最低水平。此外,坎特伯雷的房价中值同比下跌0.7%,从43.5万新西兰元降至43.19万新西兰元。统计部门还统计了其余14个地区的房产价格上涨数据,包括马纳瓦图/旺加努伊(上涨21.7%,达到34.8万新西兰元)、吉斯伯恩(上涨21.1%,达到33.3万新西兰元)、 南地大区(上涨15.6%,达到27.75万新西兰元)和惠灵顿(上涨12.2%,达到56.2万新西兰元)。

新西兰马纳瓦图/旺加努伊的4卧1卫房产,建筑面积110平方米,采用开放式的布局设计,房价约¥114万。
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诺威尔认为,大多数地区的价格上涨现象“再次”凸显了全国物业供应不足的影响。“作为一个国家,我们必须尽早解决这一基本问题,”她说。

诺威尔指出,一如往常,奥克兰今年年初的房价走势相对平缓。

“在通常情况下,12月和1月房产价格会下跌,然后在2月和3月再次回升,因此我们将密切关注当前的发展趋势究竟是一般的圣诞节/新年放缓现象,还是广泛影响的体现,”她说。“现在把这些变化称为一种趋势还为时尚早,而且我们也无法确定奥克兰市场是否确实经历了变化。”

中国国际房地产网居外网的首席执行官罗雪欣(Carrie Law)女士认为,中国人对新西兰的物业依然有着浓厚的兴趣。“这条外国买家禁令没有禁止人们投资新建的公寓项目,”她说。“我们预计中国买家对这些项目的兴趣将延续下去。”

罗女士补充道,如今大多数中国买家都有移居新西兰的计划。“由于这些买家没有新西兰公民身份,他们不会出现在新西兰的统计数据中,但他们将参与明年开展的大多数交易活动。”

罗女士指出,已移居新西兰的中国买家所进行的交易笔数比中国海外买家进行的交易笔数多两到三倍。

“在我们公司接触的新西兰置业者中,有69%的买家告诉我们,他们购买房产是为了自用。在这些买家中,有23%的人认为一个优秀的学区是首要的购房条件,这表明许多人将和其子女一起搬入新居。居外网2018年投资者置业意向排行榜上,新西兰排名第六,前五名分别为美国澳大利亚泰国加拿大英国。”她表示,在新西兰,中国物业买家最多的城市是奥克兰基督城惠灵顿皇后镇汉密尔顿

新西兰惠灵顿4卧3卫的房产,建筑面积245平方米。物业建于2011年,拥有Master Build保证。房价约¥480万。
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然而,城市土地学会( Urban Land Institute,简称ULI)和普华永道(PwC)联合发布的一份房地产预测报告——《2019年亚太地区房地产市场最新发展趋势(Emerging Trends in Real Estate Asia-Pacific 2019)》显示,部分投资者对于在新西兰置业持谨慎态度。

“奥克兰在我们参考的22个城市中排名第20位,低于去年报告中的第9位。由此可见,该城市的下降幅度很大,”城市土地学会内容部门负责人科林·加洛韦(Colin Galloway)说。他表示,这一排名“并不只针对住宅市场,还纳入了商用物业市场,因此投资者在投票时会考虑所有行业的情况”。

排名下降不一定是异常现象,因为排名“每年都会出现大幅震荡”。“排名纯粹只是衡量(投资者)情绪的一种手段,而这种情绪可能会随着各种因素变化而变化,”加洛韦说。

他认为,调查中所反映的观点受到了外国买家限制政策的部分影响,“但更有可能的原因是机构买家认为他们已经赚到了可以轻松赚到的钱,而这样的想法体现在了这一结果上。

“几年前,奥克兰备受专业投资者青睐,因为他们发现新西兰的物业价格落后于亚洲的其他地区。因此,有大量外资流入新西兰,其中来自澳大利亚、新加坡、美国和中国的资金尤其多。这些资金对新西兰这样规模较小的市场产生了显著的影响,大幅推高了房产价格,同时拉低收益率。与投资者可能更容易进入的其他市场相比,目前在新西兰置业的优势已大为减少。”

加洛韦同意宾迪·诺威尔的观点,他也认为供应短缺可能是推高房价的最大因素。

考虑到目前“摇摇欲坠”的全球经济形势,他预计新西兰的市场活动“可能会在一段时间内处于低位,但我认为并不存在太多阻碍价格持续下跌的因素”。


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来源:南华早报
责编:Zoe Chan

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