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纽约公寓楼资本化率开始上升

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2018-08-15  来源:居外原创
        随着利率上升,投资者变得越来越谨慎。...

投资者已经不像以前那样乐意付高价来购买纽约的公寓楼了。曼哈顿96街南侧的公寓资产价格相对于租金收入略有下降,而城市其他区域的公寓价格也失去了上涨的势头。

城市里的公寓楼依然有买主——相比去年同期,投资者今年上半年花费了更多的钱来购买公寓。而数笔金额庞大的交易,例如Brooksville Co.和Rockpoint Group的合资企业以1.55亿美元收购布鲁克林的小星城(Starrett City)的那笔交易,正在推高销售额。随着利率上升,投资者已变得越来越谨慎。

纽约一家调查公司Real Capital Analytics(RCA)的高级副总裁Jim Costello说道:“没有人愿意支付最高的价格。” 

纽约公寓的价格失去了上涨的势头

资本化率上升

在曼哈顿大部分地区,投资者为房地产支付的价格的上涨速度已经跟不上房租上涨的速度了。纽约一家商业房地产服务公司Ariel Property Advisors表示,2018年上半年,曼哈顿96街南侧每套公寓的平均价格为79.8万美元(约549万元人民币)。相比去年70.9万美元(约488万元人民币)的水平,公寓的平均价格有所提升。

然而,根据Ariel Property Advisors的统计结果,2018上半年,公寓楼的平均资本化率已从去年3.53%的水平上升至3.80%。

“利率环境使得人们对资本化率的预期变得更高,从而对物业定价造成了一定的压力,”Ariel的总裁兼创始人Shimon Shkury说道。

市政府官员也开始向城市物业租赁法规的执行和监督投入了更多精力。这可能会打消潜在买家在租金管制建筑中提高租金的念头。

从总体上看,相对于曼哈顿的租金收入,公寓的估值依然在上升,只是速度非常缓慢。RCA提供的曼哈顿公寓物业数据显示,2018年第二季度,投资者承担的资本化率为3.6%。相比一年以前,这项指标略有下降(去年为3.7%)。

纽约外围区域物业第二季度的资本化率稍有变化,现已跌至4.4%(去年同期为4.6%)。

大额交易推高投资金额

2018年上半年,纽约市的公寓销量有三分之一来自6笔交易,这6笔交易的交易额都超过了1亿美元。这些交易的总额为19.1亿美元。相较之下,去年同期只有一笔交易的销售总额超过1亿美元。

根据RCA的数据,2018上半年,投资者共花费了28亿美元来购置曼哈顿的公寓,相比去年的16亿美元出现了大幅上涨。但与2015和2016年上半年投资者所花费的40亿美元相比,这个数字算不上十分可观。

Costello说:“业主可能觉得自己的公寓楼还能以过往的价格出售,或者认为自己还能获得融资……他们没有积极行动的动力。”

投资者一反常态,开始花费更多钱在曼哈顿外行政区外购买公寓楼。2018年上半年,他们花费31亿美元在布鲁克林区、皇后区、斯塔滕岛和布朗克斯购买公寓,而去年这些地区只售出了价值为20亿美元的公寓。然而,2016年和2015年上半年,这个数字分别为33亿和35亿美元,依然高于目前的水平。

布鲁克林区小星城出售

交易额占今年房地产交易总额(截至目前)将近三分之一的一笔大交易产生于外行政区。Brooksville和Rockpoint斥巨资购买了小星城,一个位于布鲁克林,面积辽阔,包含5881套公寓的经济适用型住宅建筑群。

自1974年以来,卖家Starrett City Associates一直拥有着这一片高大的棕褐色公寓楼。许多公寓的阳台都可以观赏到牙买加湾附近的景色。卖家还包括美国总统唐纳德·特朗普,他持有小星城4%的股份。

这笔交易还包含一个附带条件:在未来几十年内,把公寓的价格维持在低收入的纽约居民可以负担的水平。小星城就第8节租金补贴签订的联邦合同将持续到2049年,并于2054年正式参与纽约州的Mitchell Lama计划,该计划专为中等收入家庭提供经济实惠的租赁和合作住房。

布鲁克林小星城(Starrett City)的一套经济型公寓正在居外网上出售。公寓位于二楼,包括社区停车区的停车位、2间大卧室、一间用餐厨房、一间起居室/餐厅组合、两间完整的浴室和一个阳台。房价仅为30.8万美元(约¥205万)。
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来源:National Real Estate Investor
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

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