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居外说:洛杉矶学区房回报率怎么样?投资者需要注意什么?

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2018-11-12  来源:居外原创

摘选自《居外说》第四期直播嘉宾David Yu访谈实录

洛杉矶学区房往哪找?

从学区房这个概念上讲,东岸和西岸应该是没什么差别的。如果已经获得美国身份的话,比较好的学区房来自用是比较理想的,增值保值的空间也比较大。如果没有绿卡,只是拿来投资,学区房出租也比较容易。所以在美国,用中国的概念来看待学区房也是可行的。在洛杉矶,像尔湾(Irvine)、圣马力诺(San Marino)等传统华人居住的地区一般学区也都是不错的,因为我们华人还是比较有投资眼光的。

学期房的投资回报率肯定是比较高的,比如在洛杉矶,罗兰岗(Rowland Heights)房子较便宜、不错,那边学校排名比较低,通常在加州千名开外;尔湾的学校就要好的多,在加州两三百名左右。另外,像钻石吧(Diamond Bar)、亚凯迪亚(Arcadia)、圣马力诺这边都有不错的学校。房价方面,同样区域的新房通常会贵个15-20%。在好学区与不那么好的学区,房价相差二、三十万美金也很正常。

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什么类型的房产有利投资?

除了这种传统意义上的学区房,从投资概念上讲,大学附近的学生公寓肯定也是比较有值得投资。这是个需求很有保证的市场,什么时候都有学生。还有一种,就是离市中心比较近的地方,在美国也都是房产需求很旺盛的地方。因为美国很多年轻人的住房是逐步升级的,不像中国人靠家里帮助一步到位。

大学毕业以后,很多美国孩子要自己住,需要租类似一室一厅或者单间的小房子,等他要成家的时候,她可能租个一房一厅的,有孩子的时候就会考虑再换更大的。因为大家再美国买房子基本上是不靠父母的,都靠自己,所以购买首套房的年龄一般都在30岁以后了。那在这之前,年轻人的租赁市场是一个很值得关注的投资市场。所以可以说,在美国买房子可以选择的投资市场很丰富。

我自己的女儿就有两套房子,从毕业以后就开始投资买房投资。我记得她买了一套在洛杉矶不远的地方,当时房价大概30万美金(约203万元人民币),每月月供1,200块(约8,137元人民币),但是租金就能达到2,190块(约1.5万元人民币),是比较高的。扣掉房地产税、管理费,收入也不错。而购买了学区房,离学校比较近的房子,绝大部分也都是升值的。

投资学区房的回报怎么样?

美国的房价目前每年增幅大概在4%-8%,不同的区域的差距也很大。比如洛杉矶这几年涨得很厉害,3-4年以内大概也有30-40%的涨幅。跟金融危机之前比的话,比很多地方上涨了有一倍还要多。不过跟中国不太一样,美国不是说整个城市房价一起涨,要看单独的区域。学区好的地方,规划好的地方,涨幅就会大一些。

我们再来谈谈出租房,我本身自己也有投资一个三房三卫,其实那个房子所在的学区不是很好,基本上就是三分、四分的学区,但是它距离大学非常近,我主要就可以租给大学生。那个地方在洛杉矶不算房价高的区域,购房价格超过60万美金(约407万元人民币)。

如果再大一点,比如四房四卫,你租金一般可以达到3,000美金(约2万元人民币)左右,回报率基本上在3%到7%左右。

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洛杉矶的房产税是多少?

美国每个州、每个城市的房产税都可能不一样。至少像佛罗里达州、德州、纽约州等地的房产税是很高的,接近3%。如果你要在美国投资房子,你一定要了解一下房产税。

洛杉矶都会区的房产税基本上在1.1%左右,但是现在有一些新开发的区域,比如尔湾,有一个城市建设费,大约有4、500块钱(约2,712-3,390元人民币)一个月。这样综合起来,它的房地产税就在1.7%到1.8%左右,就有点偏高了。所以有时候这些新区的房子看起来便宜,其实还有一部分额外的税费需要负担。房地产税是房子的持有成本中很大一部分了。先想一下一个月可能一千块美金的持有成本,对收益是个蛮大的影响。

另外投资公寓的时候,还会产生一个HOA,就是类似物业管理费,也是一个要注意的费用。比如洛杉矶市中心,我们花100万到150万美元买一个两房或三房一厅的房子,实际上它每平方米的HOA可能要达到7、8美金,那一年下来也可能上万了,这些零零散散加起来开销其实就不小了。

投资者应该找哪些专业人士帮忙?

最后,对于投资者或者打算移民的人来说,找好专门的物业公司、律师或者会计师还是很重要的。当地人都会通过找律师跟会计师的方式来为自己在税收上省一点钱。这个真的有必要。如果是去美国安家落户,我觉得首先你要找一个比较信得过的律师,帮你办理各种身份与居住的事情。

另外,你最好去找一个好的会计师,不管是做生意还是出租房子,你都要报税。有的人为了省钱自己填表报税,实际上都是不划算,花了时间还不一定可以省下多少钱。假如你找会计师报税,也就花个一两百块钱美金,所以说在过去投资移民之前,最好还是要提早规划,这样的话你就可以少走很多弯路。 

David Yu,专注服务留美后服务的加州联合教育集团(UEG)总裁&资深企业家,以其对美国教育制度和资源的深入了解服务于在美留学生,其子女均就读于美国名校。


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文字:Adam Yang
责编:Zoe Chan

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