深度：当大数据与人工智能应用到房产领域将如何改变房地产业的未来？

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2018-01-17

前言：大数据、人工智能化时代，人们日常生活的各个领域都面临快速而深刻的变革。不可避免的，大数据与人工智能也正在走入房地产行业，并迈出了变革的第一步。下文是介绍了当前这一领域的领先者——美国房产经纪巨头BHHS（Berkshire Hathaway HomeServices）的探索之路。

一、数据分析的4个阶段

在数据分析的进化过程中，我们已经走了很长一段路，但引用摇滚老将艾丽斯-库珀（Alice Cooper）的话而言：“我们还有很长的路要走。”上世纪90年代初，缓慢、基础的后台程序占据统治地位。数字分析主要用于支持内部决策，与实际的前台业务并无关联。为了便于讨论，我们且称之为数据分析的1.0阶段。

接着来到了21世纪初，数据分析进入2.0阶段。谷歌、支付宝等公司开始关注大量的非结构化数据。“数据科学家”由此兴起，在他们的观测之下，数据管理活动日渐盛行。

随着大数据开始被大型企业采用，数据分析进入3.0阶段。集团企业聘请数据科学家、收购规模较小的数据公司，充分利用分析的力量。

最后，数据分析进入4.0阶段，也就是我们现在所处的时代。随着预测分析和认知分析的出现，机器学习也开始了。突然间，人工智能不再是科幻电影里的情节，而是一种可行的商业决策工具。对大数据和分析的适当迷恋与人工智能时代结合之后，商业领袖们必须面对这样一个现实：当数据分析过程完全自动化以后，机器可能会决定我们下一步的行动。但是，作为一个商业团体，我们是否已经准备好相信这些机器的一言一语？

二、从Facebook开始，人工智能逐步进入商业运作

从脸书的经验中得到的启示而言，答案是肯定的。2017年3月，脸书推出了一项试点项目，该项目使用人工智能来主动识别脸书上有潜在自杀倾向的帖子，仅在第一个月就检测出100个“有自杀倾向的用户”，并在第一时间采取措施阻止悲剧发生——这都要归功于脸书的人工智能系统。

人工智能拯救生命的消息出现的恰逢其时，此时大数据分析正从人为参与向自动化转变，这一转变意味着管理层领导必须相信人工智能的力量。

在广告业，人工智能目前虽是小众市场，但确实很受欢迎。2017年11月初，宝马开发了一款Snapchat高清仿真车用产品，该产品与Snapchat著名的“跳舞的热狗”或“人工智能滤镜”不同，这是增强现实版产品的广告首例，也是庆祝宝马X2上市宣传活动的一部分。用户彷佛就站在车旁，手里拿着手机，可以自定义车辆颜色及从各个角度观看车辆细节特征，用一种全新的方式与X2互动。

同月，阿迪达斯与Salesforce合作推出一款新的移动应用游戏。通过与用户互动，该应用会根据用户的偏好及行为习惯进行调整，从而创造出高度个性化的移动体验。该应用内的嵌入式人工智能可以了解用户的特定喜好，为他们展示定制化的产品推荐、文章、博客文章、视频以及用户最喜爱的体育和运动员情况的实时更新。

如果广告商、科技公司和社交媒体大腕都在拥抱人工智能，那么商业巨头呢？

据2017年普华永道发布的一份名为“全球人工智能研究：探索人工智能革命”的报告预计，截止到2030年，人工智能将为全球经济贡献15.7万亿美元，而在同一年，当地GDP将从人工智能活动中获得约26%的增长。

该研究证实，人工智能的核心问题并非是其生存能力，而是负责任地使用它的能力。（Facebook防自杀检测系统还开发了自己的语言，于 2017年夏初被迫关闭。几周之前，SpaceX CEO 伊隆·马斯克（Elon Musk）在推特上说，“几年之后，机器人的行动会如此之快，你需要闪光灯才能看得到它。”）

人工智能除了作为一个科学概念尚未被完全理解之外，它还是一项必须保护消费者利益的举措，而不能成为商誉受损的先兆。对任何行业而言，拥有精通专业且具备数据分析能力的员工都是成功的关键。客户数据须保护得当；随着科技的发展，人工智能技术必须及时更新。你是否拥有合适的人才来操控人工智能技术？这个答案将确定你是否做好了拥有人工智能增强系统的准备。

三、从主观到客观的转变，当人工智能进入房产行业

如果你仍未理解人工智能的作用，那么由一个精通数据的领导者或员工进行预测分析会给你的业务带来很大的帮助。位于底特律的Berkshire Hathaway HomeServices Loft Warehouse公司总裁杰罗姆·韦斯（Jerome Huez）创造了一个“理想指数”（Desirability Index），用以记录消费者购房时最看重的内容——康乐设施、房产位置、单位面积等等。这个指数有助于确定房产的预测价值，方便开发商对多种饰面、便利设施及可选项进行成本效益分析。

由BHHS代理的美国内华达州亨德森5卧6卫豪宅，土地面积2752平方米，售价约4,156万元人民币。点击查看房源信息

该指数由MLS数据系统生成，并经季度验证以确保录入到模型中的数据是准确及最新的。之后韦斯花了几个小时分析该指数所产生的数据，他说：“基于这个需求曲线模型可以告诉我消费者想要什么，但它无法告诉我为什么。”

韦斯和他的经纪人与全市房地产投资者合作，在完全基于数据和预测分析上，正在打造一个全新的底特律——一座正在经历自身变革复兴的城市。

他解释说：“我厌倦了各种各样总是主观而非客观讨论物品定价方式的会议，” 韦斯预计在一到两年的时间里，“理想指数”的生成过程将会完全自动化。届时，有关房地产开发的决定将取决于机器，即人工智能与预测分析的结合。

韦斯对这个目前尚处于手动模式的系统进行了解释，“能为客户提供这种服务让我们非常兴奋，”他还指出在底特律没有任何经纪公司拥有类似于“理想指数”的系统，能帮助投资者确定最佳建设方案。他表示：“这种竞争优势意味着客户只愿意与我们合作，不然他们还能到哪里获取这种每天生成的信息？”

克里斯·斯图尔特（Chris Stuart）

位于加州尔湾的HSF Affiliates LLC经营和管理房地产经纪网络Berkshire Hathaway HomeServices 、Prudential Real Estate和Real Living Real Estate。而作为举世闻名的沃伦巴菲特（Warren Buffet）旗下企业，Berkshire Hathaway HomeServices是美国发展最快的房产经纪网络之一，共有43,000名专业房产经纪丶共1,300家经纪公司，遍布美国主要城市和城郊市场。2017年Berkshire Hathaway HomeServices正式与居外网展开合作，用中文向中国买家展示他们的美国挂牌房源。