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日本 | 泡沫后就买得起房?看看日本的惨痛经验

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2016-11-01  

在日本经济一片繁荣,房价不断攀升中到了 90 年,日本各大银行不仅突然停止购房贷款,并大幅提高原来的购房贷款利率。92 年开始征收地价税 (征收额度为财产继承税评估值的 0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策?日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了?这意味着日本经济由此开始步入“泥潭” 吗?又如何看待日本经济 “空白” 的十年呢?

在房价、股价一路高涨,日本经济一片繁荣的 90 年 3 月 27 日,日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》,这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的 “发火点”,房价,股价掉头下跌。当年 8 月,日本银行又把短期贷款利率上调到 6%。更有甚的是 92 年大藏省又出台了地价税,让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜,高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段,每年 0.3% 的地价税竟然超过商品利润的 20%,地价税对房价的抑制力可见一斑。

日本 | 泡沫后就买得起房?看看日本的惨痛经验

有不少人认为:90 年之后的几年,日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的 “泥潭”,让整个日本经济出现“空白” 的十年(9​​0 年中期 - 2000 年)

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日本政府为什么要出台这样的金融政策,是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么,在楼市、股市已经开始暴跌的 92 年,大藏省为什么还要出台地价税,让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢?

有不少人认为:90 年之后的几年,日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的 “泥潭”,让整个日本经济出现“空白” 的十年(9​​0 年中期 - 2000 年) 。

准确地说:不是 90 年的政策有问题,而是 85 年日本全面开放不动产市场,寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的 85 年 - 89 年,日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了 85 年所犯这一政策错误的严重性。90 年以后的政策不过是对 85 年所犯错误的紧急更正。

房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物,房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。

但是,房地产泡沫一定会崩溃,或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束,这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗?答案也是不一定的。

在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是:房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么,日本为什么要捅破泡沫呢?

进入上个世纪 80 年代,伴随中国的大门开放,一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。

但是,中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产,让日本政府清楚的看到了,发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前,日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路,已经看到了尽头。

在日本政府意识到了日本所面临的困境,但且还没有找到应对方法的时候,“广场协议” 更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业,陷入了既要与发展中国家的低价格抗争,又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长,必须寻找新的经济增长点。

不动产!让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产,无疑是让日本经济解 “燃眉之急” 的有效通道。开启商业化的不动产市场,对日本农村的地主是一个最大的利好,当时执政党 (自民党) 的最大支持者就是以地主为核心的农协。

85 年 9 月的 “广场协议” 签署后,本来就已经担心日元贬值的日本国民,对于政府诸多的不动产优惠政策,就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港,把大笔资金投入不动产市场。

当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间,一个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变,由 “使用需求” 转向“保有需求”,后果也就可想而知了。再加 86 年高达 2 位数的货币增发量,到了 87 年,在绝大部分日本人眼里,土地已经成了最值得保有的资产。

面对如此之大的市场需求,日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下,银行对土地抵押融资是按土地评价值的 70% 贷出,北海道拓值银行以 120% 提供融资,由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。

随着日本不动产价格的急速攀升,投向不动产的资金也越来越多,全国的不动产开发项目一个赛过一个大,整个日本 “莺歌燕舞”,连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。

但另一面,正在建设的第二东名高速因地价高涨,计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。

88 年,不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住,开始大举进入不动产业。

不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此,围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下,争论主要是围绕 3 个方面展开:

1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策?
2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣?
3. 如果对以上两个问题的回答都是 “NO”,那么什么样的经济模式更适合于日本?

1990 年日本泡沫经济崩溃,表面上看是日本政府一连串的经济政策所致,其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。

日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源,日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多,日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩,能够从他国获取的资源也就越来越少。10 年、20 年后,随着发展中国家的崛起,本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品,日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。

所以,尽管企业和人都离不开土地,土地的价值应该占到企业利润的多少?应该占到个人收入的多少?这在世界上也没有标准。但是,日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换,这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格,自 55 年设立日本住宅公团到 85 年一直就是由政府主导。所以,日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的一点是:谈论房地产是不是有泡沫,首先要界定房地产是被当做 “工具” 来使用还是被当做 “古董” 来收藏。只有被当做 “工具” 时,房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做“古董”,房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定,房地产有无泡沫也就无法谈起,结果只能是各说各话。

(据互联网收集)

 

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