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市场报告|新降温措施已出台,新房需求量依旧高涨

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2022-03-03  

尽管去年推出了新降温措施,新房需求量在上个月仍保持强劲。由于私人住宅和建屋局转售组屋的房价连续好几个月上涨,新加坡政府于2021年12月16日起实施了新一轮房产降温措施。

政府调高额外买方印花税(ABSD),同时也收紧总偿债率(TDSR)。此外,向建屋局申请组屋房贷的贷款与估值比率(LTV)也调低了。

橙易产业(OrangeTee & Tie研究与咨询部副总裁孙燕清(Christine Sun)女士在她的报告中写道: 

根据新加坡市区重建局(URA)的销售调查,发展商们于上个月售出673套新私宅(不包括执行共管公寓)。与2021年12月售出650套的销量相比上升了3.5%。

包括执行共管公寓在内的新住宅销量上升了0.8%,从2021年12月的719套上涨至2022年1月的725套。按年计算,不包括执行共管公寓在内的新住宅销量下滑了58.8%,从2021年1月的1,633套下跌至2022年1月的673套。

新加坡每月新房市场数据

资料来源:新加坡市区重建局和橙易研究与咨询部

2021年1月录得的高销售量并不符合常理。2014年至2020年期间,一月份的新住宅销量(不包括执行共管公寓)都落在324至620套之间。

2021年1月的高销量可归功于三个大型项目

  1. 鑫悦府(Normanton Park),一项1,862个单位的大型项目。此项目在1月共售出645个单位。
  2. 700个单位的Parc Central Residences,是一项新执行共管公寓项目,共售出417个单位。
  3. 429个单位的国王码头礁(The Reef at King's Dock),共售出221个单位。

相比之下,2022年1月仅推出两个较小型的项目,分别为107个单位的Belgravia Ace和16个单位的Ikigai。2022年1月共推出178个单位(不包括执行共管公寓),是自2021年2月以来推出最少新住宅的一次。

由于缺乏新项目,现有项目的库存量将持续减少。除了Belgravia Ace,其他热销项目包括鑫悦府、桦丽居(The Woodleigh Residences)、岱莉轩(Dairy Farm Residences)和悦湖苑(The Florence Residences)。

绝大部分交易(不包括执行共管公寓)在其他中央区(RCR)完成,占了42.9%;紧随其后是中央区以外(OCR),占了40.9%;最后是核心中央区(CCR),占了16.2%。


对比两轮降温措施的影响

上一轮降温措施对新房产市场的影响较大。例如,2013年1月调高了额外买方印花税后,房产销量(不包括执行共管公寓)大幅下跌64.9%,从2013年1月的2,028套下跌至2013年2月的712套。销售量同比下跌70.5%,从2012年2月的2,417套下跌至2013年2月的712套。

同样,新降温措施于2018年7月6日生效以后,新房销量(不包括执行共管公寓)暴跌64.2%,从2018年7月的1,724套下跌至2018年8月的617套。销量同比下滑50.5%,从2017年8月的1,246套下跌至2018年8月的617套。相比之下,此次的销量从2021年12月的650套上升至2022年1月的673套,增长了3.5%。

政府推出新降温措施后,购置新公寓的永久居民比例略有下降,从2021年12月的83套(13.5%)下滑至2022年1月的66套(11.3%)。2021年11月,永久居民购置房产的占比为12.2%(177套)。2022年1月,外籍人士或非永久居民(NPR)的置产比例维持在4.8%(28套)的健康水平,高于2021年12月的3.6%(22套)和2021年1月的3.8%(60套)。


前景展望

发展商们已准备好在农历新年后推出更多项目。在新降温措施实施了两个月,一切尘埃落定以后,部分买家可能会在市场更明朗的情势下回流市场。

其中有城市发展(City Developments Limited)和MCL Land Limited在诺森伯兰路(Northumberland Road)联合开发的Piccadilly Grand公寓项目,以及青建地产(Qingjian Realty)在凤凰路(Phoenix Road)开发的雅诗轩(The Arden)。

本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业(OrangeTee & Tie)共同发布,欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业(OrangeTee & Tie)研究与咨询部副总裁孙燕清(Christine Sun)女士联系(Christine.sun@orangetee.com)

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