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都居家办公了,曼哈顿写字楼“凉凉”:一季度租赁量已腰斩

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2020-06-10  

早在2019年初,曼哈顿写字楼的空置率其实已呈上升趋势,疫情则带来了“致命一击”。

作者: 吴将

“居家办公既不用化妆,也不用天天面对堵车,比去公司现场舒服多了。”电子支付企业Paypal风控部门的一名女性员工对第一财经记者说。不仅如此,为继续防控疫情,她所在的部门已将居家办公的期限延至10月,而且不排除继续延长的可能。

软件开发商GitLab的远程软件开发主管墨菲(Darren Murph)表示,现在所经历的还不是真正意义上的远程工作,而是因疫情不得不实行的居家工作,但正因如此,公司逐渐意识到分散的劳动力是一种更为高效和创造性的业务方式,从而大大加速了远程工作化的升级进程。

传统意义上,商业地产通常被认为是风险较低的资产类别:租金收益率稳定、波动率小,因此常年受到各大投资机构包括各国主权基金、养老保险基金的青睐。

但一场突如其来的新冠肺炎疫情改变了一切,大量租户无力支付租金让部分商业地产投资者遭遇“滑铁卢”,进退维谷——如果卖掉地产必须要接受大幅折价,而继续持有则不得不承担长期没有收益的风险。

亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,商业地产的收益主要就是靠固定的租金收入,因此此次疫情,包括未来可能发生的类似疫情都会给商业地产带来深刻的影响。特别是人群密集型地产,比如写字楼、购物中心、酒店、养老中心等都很“受伤”;但另一方面,疫情对仓储、厂房和数据中心等的影响则较小。

居家办公将成新潮流?

为减少疫情传播途径,年初至今不少公司都要求员工居家办公,这或许不仅是暂时现象,而是有可能成为“新常态”——特别是在互联网科技公司,此趋势显得尤为明显。

5月底,脸书(Facebook)公司CEO扎克伯格宣布一项计划,将在未来十年内调整业务配置,从而使其4.5万员工中的50%能够在家工作;无独有偶,同期社交媒体企业Twitter也发表了类似声明称,允许员工无限期居家办公;跨境电商Shopify也表示将让更多员工进行远程工作。

美国计算机行业协会(CompTIA)对200多家科技公司的最新调查显示,其中80%的企业技术供应商表示,4月份有合作客户向他们购买了通讯协作软件及相关的远程工作工具;3月份时,该比例为76%。

领英(LinkedIn)公司的首席经济学家金布拉夫(Karin Kimbrough)最近在一次网络会议上也称,4月份,LinkedIn记录的远程职位发布量环比增长了28%,使用“远程”或“在家工作”的搜索量则环比增长了42%。

美国Realogics苏富比国际地产公司总裁兼CEO琼斯(Dean Jones)对第一财经记者表示,以西雅图地区为例,自疫情发生以来,客户对私人岛屿或者拥有较大私人庭院的别墅兴趣大幅增加,因为当居家工作变得流行,他们需要更大的空间——在和家人相处的同时,也不至于影响正常工作。

美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)在接受第一财经记者采访时也称,随着居家办公越来越流行,对于郊区住宅的确是利好,而对写字楼而言则是利空。

不过,陈宏明认为:“现在阶段还很难说,城市中央商务区(CBD)的功能有很多,写字楼提供办公地点只是其中之一。唯一能确定的是,这个趋势对住宅价格的影响会比写字楼小很多。”

激进投资者已做空房地产信托公司

不过有趣的是,个别激进的投资者已经开始做空那些重仓大都市写字楼的房地产基金、信托公司。

Land & buildings投资管理公司创始人兼CEO 利特(Jonathan Litt)5月份公开表示,旗下的对冲基金已在做空帝国房地产信托(NYSE: ESRT)、SL绿色房地产(NYSE: SLG)和沃纳多房地产信托(NYSE: VNO)。利特认为,上述三家公司的利润都过于依赖位于纽约的办公物业租金收入。“纽约的写字楼市场正在经历一场生存风暴,而帝国房地产信托公司将首当其冲。”利特如此表示。

从股价表现看,利特的观点不无道理,年初至今这三家公司的股价最大跌幅均超过了50%,均输于美股大盘,而近两个月的反弹力度也明显不如同期标普500指数,而帝国房地产信托正是股价表现最糟的那只。

不过随着上周五美国非农数据意外见好,本周股价有所反弹,但涨势能否持续,有待观察。

谈及写字楼,曼哈顿无疑是顶尖的黄金地段。这里是世界上摩天大楼最集中的地区,汇集了世界500强中绝大部分公司的总部,还是联合国总部的所在地,也有驱动全球金融流动的华尔街、纽约证券交易所和纳斯达克。

曼哈顿也是一个观察商业地产的窗口。房地产管理咨询公司仲量联行(JLL)的数据显示,今年第一季度曼哈顿写字楼的租赁量与过去10年的均值相比下降了47%,而第二季度的表现预计将更糟。据纽约当地媒体报道,该市许多零售租户过去两个月都没有支付租金,而且即使商业活动恢复,多数商家也不会考虑将来续签(现有的)租赁协议。

点击了解更多关於纽约商业地产

房地产咨询公司高纬环球的历史数据表明,在经济衰退期间,曼哈顿写字楼的空置率往往会飙升,而令人担忧的是,早在2019年初,空置率其实已呈上升趋势,疫情更是带来了“致命一击”。

Whalen全球咨询公司董事长沃伦(R. Christopher Whalen)在一篇文章中预测:“未来几年商业房地产的世界将会非常可怕。违约率可能远远超过1990年代的峰值水平。”

不仅是美国,英国房地产投资机构的日子也不好过。安本资产管理旗下的英国商业地产公司(UKCM)目前管理的一只近7亿英镑(约合62.8亿元人民币)的房地产投资信托基金(REITs),在英国因疫情而封锁期间,该信托仅收回了68%的租金,这使得其被迫将股息减半,并出售了部分资产——包括位于伦敦金融城的写字楼——来减轻现金流的压力。该基金管理者富尔顿(Will Fulton)称,未来投资重点将转向学生宿舍,尤其是那些不会过分依赖国际学生的大学。

危机过后,是晴还是雨?

这波由疫情引发的商业地产危机,还将持续多久呢?穆迪分析公司高级经济学家丹纳姆(Barbara Byrne Denham)认为,飙高的失业率不可能一下子恢复到疫情发生前,至少要到2021年末至2022年初才能看到商业地产的复苏。

世邦魏理仕(CBRE)全球首席经济学家理查德·巴克汉姆(Richard Barkham)也表示,工业和物流地产将快速反弹,但大多数商业领域房产的复苏将十分缓慢,比如写字楼和零售、购物中心可能需要两三年才能重新站起来。

至于越来越流行的远程办公是否会导致写字楼从此之后“无人问津”?Everest医疗物业公司创始人林恩(David Lynn)认为,这不太可能发生。他在一场业内讨论会上称:“公司不会轻易放弃已租赁的空间,它们只会以不同的方式使用这个空间。总是有需要用到办公室空间的时候。”

德国德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨则对第一财经记者表示,在德国,还没有出现类似于美国硅谷的趋势。

他说道:“德国没有美国那么多影响力巨大的互联网科技公司,德国的数字化程度也远远落后于中美,之前疫情高峰期,大量企业员工居家开视频会议,导致了德国网络带宽面临巨大的超载压力。德国社会想要实现普遍的远程化办公,还有很长的路要走,不仅是在技术上,在观念上也是如此。”

IQI澳大利亚珀斯分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示,毫无疑问,新冠肺炎病毒疫情给社会带来了不可避免的影响,甚至改变了人们未来的工作方式。据当地媒体报道,目前已有近半的澳大利亚人士表示自己正因疫情而居家办公。

不过Lily Chong称,在西澳地区,并未出现大户型住宅需求快速攀升的情况。这或许跟当地的经济以机械、冶金、造船、石油炼制、食品和木材加工等为主有关,与互联网科技业相比,传统工业更需要员工现场办公。

Lily Chong认为,现在很难对疫情给商业地产带来的整体影响作出定论,因为一切仍在剧烈变动之中。她说:“就我个人而言,我相信人与人之间的联系,以及面对面工作对团队的价值,这些都会支撑对办公空间的持续需求——CBD写字楼空无一人的情形不会发生。”


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来源:第一财经
责编:Zoe Chan

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