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库存告急、需求火爆 美国房屋要卖光了?| 美国

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2017-08-14  

美国房价飞速攀升、库存触及30年新低,楼市需求火爆的同时,房地产开发商却在以“龟速”应对——目前美国新屋开工年化户数仅为84.9万,远低于2007年金融危机爆发前103.6万的水平。

而新屋开工的低迷水平,直接影响到了美国的就业市场:目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业,比十年前的数字低了整整20%。开发商的反应冷淡,可说是美国房地产市场本轮复苏的一大“未解之谜”。

根据美国房地产经纪人协会 (NAR) 公布的数据,6月季调后房地产销售数据为552万户,比5月环比下降1.8%。NAR首席经济学家Lawrence Yun称,住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”,导致更多美国人买不到属于自己的房产。

美国房价自2011年触底反弹以来已经上涨了50%,而且在可预见的未来看不到涨势放缓的迹象。而美国的房屋库存量已跌至30年新低,二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%,为房地产销售额的增长限死了“天花板”。在全国范围内,民众对房价的负担能力正在迅速恶化,若新屋开工不见好转,预计这种趋势仍将持续。

“美国正经历一场大规模的建筑短缺”

复苏中的美国经济,往往依赖房地产市场注入“强心剂”;与历史同期相比,美国每月新屋开工理应再高30%,并创造大量中产阶级岗位,带动就业市场。房地产数据公司Trulia的首席经济学家Ralph McLaughlin指出:“新造建筑一直以来都是中产阶级岗位的稳固来源。”

但这一次事与愿违,新屋开工明显滞后于劳动市场。 “美国正经历一场大规模的建筑短缺。”

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美国正经历一场大规模的建筑短缺

美国正经历一场大规模的建筑短缺

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合格劳动力的短缺?

开发商常常抱怨合格技术工人的不足——这也是他们没能建设足量新屋来满足市场需求的主要原因。在美国开发商协会 (NAH) 的调查中,78%的建筑公司表示,劳动力短缺是他们的首要担忧,远高于2011年的13%。总部位于达拉斯的Altura Homes总裁Donnie Evans称,“已经很难找到拥有合适技能的可靠劳动力了。”

然而,劳工权利的倡导者却提出了质疑:在做过通胀调整之后,建筑工人的平均时薪与2006年相比,没有任何增加。如果开发商们真的想要雇佣更多的工人,为什么不提高工资水平,以吸引次贷危机中离开建筑行业的技工们回归老本行?

开发商方面的回应则是,他们承受不了更高的薪资水平,因为这将进一步推高房价,使其超出一般买家可以承受的价格范围。举例而言,Evans称Altura Homes已经将平均房价提高了50%,从四五年前的大约16万美元,提高到今天的24万美元。

但是,McLaughlin却指出,若提高建筑工人的薪资,承担更多成本的并非终端的买房客,而是土地的卖家,开发商所谓提高薪资就会推高房价的说法纯属无稽之谈。

监管的“有形之手”和市场的“无形之手”

政府对楼市的监管又如何呢?McLaughlin表示,政府各项费率和施工标准非常繁重,甚至在地价非常便宜的地方,也会令建筑开发入不敷出。开发商还必须为新开发房屋的配套基础设施成本买单,目前这些成本约占新屋总成本的25%,2011年至2016年期间这一数字增长了近30%。

开发商的资金周转也成问题,他们中的大多数得通过借贷融资承担建筑成本。联邦存款保险公司称,住房建设贷款总量目前不到2007年水平的40%,同比增长还在持续放缓。NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,《多德·弗兰克法案》对社区银行的监管加强阻碍了发展贷款的发放,而在次贷危机中遭到重创的其他银行对于重新涉足房地产贷款业务,也疑虑重重。

总而言之,并非单一因素阻碍建筑行业雇佣更多的工人,开工建设新屋满足迫切的市场需求。银行业不愿提供融资,建筑工人的短缺,许多城市缺乏建设用地和相关的区划法规等等因素,都难辞其咎。开发商在享受了多年充足的劳力供应后形成了惯性,也在抵制薪资的上调,而且随着住房市场供不应求,他们也感受不到任何能够迫使他们加薪的压力。

(据华尔街见闻,作者张一苇)

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