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纽约地产度过2015黄金年 2016将继续繁荣?

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2016-01-07  

12月16曰,美国联准会不负众望调升利率0.25%,结束了长达9年的零利率时代,等于宣告世人,美国己完全摆脱2007至2009年的经济大衰退( The Great Recession)。联准会主席珍妮特‧叶伦(Janet Yellen)对美国的经济充满信心,直言未来三年会渐进升息。而2016年底利率升到1.4%应该是合理的预测。美国纽约置业仍旧是首选。

2015年的美国经济上扬影响美国房地产市场,在上扬的经济大环境下,2015年的纽约市房地产市场势头继续往上。其中最主要的经济影响有:

  • 一,2015年油价跌破 $37,达到7年来的最低点。
  • 二,2015年联邦政府10年期公债利率一直在2.20%上打转。
  • 三,2015年美国增加了约9万4千家私人企业。
  • 四,2015年所有的经济数据都优于2014年,甚至比2007年经济大衰退前好。

在2015年,纽约房市交易火热,大致有以下几个特点:

  • 一,纽约市多家庭房地产贷款,以期限来区别,利率在3.00%和4.25%之间。
  • 二,上半年以纽约市商用房地产贷款支撑的证券股票,共发行了115.4亿美元,乃自2008年经济大衰退以来的最高市值。(即CMBS:Commercial Mortgage-Backed Security)。
  • 三,纽约市房地产市场价格超过2014年,甚至超过2007年经济大衰退前的价格。
  • 四,2015年纽约市房地产租金平均上涨2.6%。
  • 五,第三季纽约市有45栋新?发的豪华公寓大楼开始销售。
  • 六,到11月底,曼哈顿公寓(合作和共同:Co-op/Condo)平均价格超过一百万美元(原有和新建),比去年涨11%,破历史记录。
  • 七,以平方尺计算,曼哈顿房地产卖价从2014年的$1648涨到$1732,上涨5%,创历史记录。
  • 八,2015年未到年底(以12月中计算),曼哈顿公寓销售金额己达到240亿,2014年是228亿。
  • 九,2015年曼哈顿新开发的公寓销售金额达到52亿,超过2014年的41亿,是历史记录。
  • 十,2015年曼哈顿新开发的公寓销售数量是1340间,超过2014年的850间。也是历史记录。
  • 十一,到2015年底,位于曼哈顿西57街157号的新开发大楼One57,销售金额达5亿6千5百万,创下新记录。
纽约地产度过2015黄金年 2016将继续繁荣

位于曼哈顿西57街157号的新开发大楼One57,销售金额达5亿6千5百万,创下新记录

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纽约市可以开发兴建的土地平均价格是每平方尺$759,价格一路上涨,开发商仍然继续买地,势不可挡。曼哈顿下城(中国城以南)公寓销售量增加34%。中城(中央公园以南)增加25%。纽约大学NYU周围的NoHo区增加了27%。

展望2016年,美国的就业市场将会继续增长,企业发出的薪水增加,消费因此而增大,房地产市场势头继续支撑经济前景。虽然美国经济看好,但是美元如果过度强劲,将会使进口价格继续下降,存在经济收缩的隐忧。而全球经济的不稳定,亦是美国经济的潜在危机。

笔者预测,纽约2016年的豪华公寓销售空间缩减,中档公寓有所增加,整体价格不会下跌。

以曼哈顿房地产市场为例,超级公寓(单一以1千万价格起跳)销售在2016年将不太可能成长,2014年的40亿成交额在2015已经降到36亿。而公寓销售数量也已从2014年的12,900个降低到2015年的12,700个。预测2016年曼哈顿公寓价格在5百万以下的,销售量将有成长空间。2016年曼哈顿新开发土地取得将愈难愈少,所以新建公寓价格很难下跌。如果需求增加,则价格仍然会涨。

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(互联网资讯综合整理)

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