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美国房产税介绍

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2014-03-26  分类:美国房产投资

由于美国的土地基本都是私有化,所以就有房产税这个概念。通常,人们所指的美国房产税是由地方政府定期(一年或者半年)根据房地产估价对房地产所有人征收的一种税。各县、各市征收的房地产税税率会有很大差异,甚至小到每个社区的税率都有差别。

[caption id="attachment_67011" align="aligncenter" width="450"]美国房产税介绍 美国房产税介绍[/caption]

房地产估价的计算方法各不相同,有的是房地产的全部价值,有的则有一个估价比率,使其仅为房产价值的一部分,更有的则是通过房屋租金来计算的,所以美国房地产的实际税率并非传说中那么高,而是远远低于名义税率。一般其实际税率最高的可能达到2.5%以上,而最低甚至低于0.5%。

例如,宾夕法尼亚州的费城,其房地产名义税率达8.26%,然而,政府仅对房地产估值的32%进行征税,并且房地产估价仅为其市场价值的70%,因此实际所要缴付的税率仅1.85%。

美国房产税由各州政府制定

美国房产税是由各州政府根据自身情况制定,税率一般为0.8-3%。在经济比较发达的加利福尼亚州,房产税为1.1%;而在经济不算发达的内陆地区如得克萨斯州,房产税为3%,而有意思的是,在夏威夷州,税率只有0.25%,比其他州都低,这是一个特例。

有些地方的房地产估价方式与众不同,例如纽约曼哈顿公寓的房地产税税基是根据其租金来估算的,一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。但也并非租金越高,房地产税越高。当每月租金高于每平方米35.94时,其税率为固定的每平方英尺10.59美金。可以看出,越是昂贵的房屋,其房地产税率可能越低,甚至低于0.5%。

举个例子,在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780万美金的房屋,每个月的租金大约是23,700美金,每年的房地产税大约是25,068美金,大约只占其价格的0.32%。

房产税用途

美国的房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等 支出,而非用于其它与纳税人毫无关系的地方。例如,地方学区的财政收入主要就来自与该地区的房地产税。学区内有小学、初中、高中,从建校舍,设备,老师的 薪水都是由学区税收支付。住在学区内,可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资。

房产税不会影响投资

美国的财政收支状况非常透明,每个交纳房产税的人,每年都会收到市府的报告单,你交纳的房产税,多少用于学校,多少给了警察局,等等都有明确说明, 具体到每一分。就因为这样,房地产税的纳税人可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等等。事实上,高房产税使学区内的生活环境更好,吸引更多人 购买那里的房产,从而又促进了房价的上涨。所以房地产税在美国会被真实地转化为房产本身和周边社区的保值增值投资,成为房产增值的保障。

房产税并不具有沉重负担

从长远投资的角度而言,房产税并不是一笔巨大的开销。例如在西雅图购买一个1百万美元的房子,每年交大约1万美元的房产税,交30年就是30万美元。可是房子在30年之后已经绝对不止130万。根据历史规律,应该至少可以卖到4百万美元。

热门城市房产税

纽约市  0.3-1%

旧金山  1.159%

波士顿  1.188%

洛杉矶  1.25%

西雅图  8%

房产税计算方式

实际房地产税率=8.26%(市政府名义税率)*32%(房地产税基比率)*70%=1.85%

 

 

 

 

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