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如何投资澳洲商业房地产?

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2016-09-09  来源:居外综合

澳洲住房投资方面的文章比较多见,但非住房(商业房产)方面的知识对普通房产投资者而言还比较陌生。本文即为读者提供商业(非住房)房产投资世界的初学指南。

大多数澳洲房产投资者对投资住房感到放心,因为他们熟悉这类房产,无论是独立房、套房或公寓房。很多人有过租房的经历,从承租人的角度了解了这类住房投资的一些知识。

另一方面,澳洲商业地产的运作并非众所周知。如果不是每天处理一座商业大厦的日常经营事务,大多数人都不熟悉商业租赁条款、商品服务税的应用、由哪一方负责房产的支出等。

商业地产有三种主要形式,即办公楼、商店、工业用房。投资商业地产完全不同于住房。

澳洲商业地产有着较高的回报率,但风险也较高

回报率

住房投资风险相对较低,因而回报率较低。商业地产有着较高的回报率,但风险也较高。例如,1套公寓房或套房的平均回报率为5%,而仓库一类的工业用房可能平均达到8%。

风险

商业地产投资风险较高是因为空置率较高。以仓库来举例,可能需要一段时间才能找到仓库的新租户,这一过程可能是几个月,也可能超过一年。相反,住房找到一个新的租户一般只需一两个星期。

租赁期限

住房的租赁期往往为6个月或12个月。然而,商业房产的租赁期通常会更长。如起初五年的租赁期并可选择续期五年这样的租约并不罕见。

租户类型

租户显然是房产投资的重要组成部份。在商业房产中,政府或大型企业租户被认为是优等租户,他们很可能租用房产很长一段时间,并且不太可能拖欠租金。

经济形式

如同任何形式的房产投资,经济形式对财务状况的影响至关重要。目前消费者和商业信心处于历史低点,许多企业不得不关闭。如果你的房产唯一的租户不幸是这类企业之一,你可能会面临一段非常艰难的时期。另一方面,住房受经济形式影响的表现有相当的弹性。最糟糕的可能是需要额外的一两个星期找到新租户,或者可能需要降低5元或10元的周租。

入门成本高

商业房产往往比住房昂贵许多。市中心办公楼或零售商店由于地处黄金地段而通常最贵,城郊的工业用房根据面积大小也可能会很贵。但是,成本可以通过聘请费用较低的房产管理公司使之最小化。

维护费用

住房的装修相对便宜。油漆工作、新地板、厨房和卫生间的装修成本只有20,000澳元至30,000澳元。但是,一幢商业大厦的装修会非常昂贵。安装新空调、建筑装修以满足新的卫生和安全标准,有时可能花费几万至几十万元之多。然而,成本很少由房东承担。

支出

成为商业房产业主的优点之一是,租客通常承担大部份的支出费用,如市政费、保险费、维修费和保养费。而不像住房那样,由房东支付市政费、税费、维护费和修理费等。

花销由哪方支付、所欠租金额、调整租金的频率等所有细节均在租赁合同中列出。

租约

租约是商业地产最重要的文件。这和住房赁不同,住房租赁合同通常是一份标准文件,大约4页长,而商业租赁合同不是规范性文件,往往长达50至60页,一般需要由律师来拟定。

仔细阅读租凭合同,如果有不确定的信息,则需要请法律专业人士来作解释。

 

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