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中国投资者请自重!不要搅浑美国房产市场的静水 | 美国

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2017-05-03  来源:居外原创

随着越来越多的中国人移民来到美国,一些与当地风俗相悖的习惯也被带入美国。近来,来美国购房的部分中国客人开始向经纪人索要佣金回扣;不少华语经纪人为了增加生意也愿意这么做,在平静的房地产市场激起了不小的波澜。越来越多的人都已经把这件事当成是一件稀松平常的事,甚至认为这是地产业的行规,所以就有一些先一步在美生活的朋友“教导”新移民的朋友,特别叮咛他们要索取回扣,否则就是“不懂行情”。但是,实际上要回扣的行为是违背了美国房产市场公平交易的习惯和规则的。因此也导致越来越多的争执发生。尤其在美国本地的经纪人眼里,看到华人圈里经纪人要给客人回扣,更是觉得不可思议。

据我的了解,向经纪人索要回扣的乱象只有在华人圈里发生,这的确是让人觉得很难堪。为什么初来乍到的中国买家会跟风要回扣呢?想来应该是在朋友的耳濡目染之下,把它当成是一个理所当然的事情。在此我愿意以一个职业经纪人的角度来说明一下事实。

第一、之所以大家会认为买主向经纪人要回扣不奇怪,基本上是因为对经纪人这个工作的一种轻视。觉得经纪人工作很简单,一下子就可以赚到丰厚的佣金,所以会认为买主是给经纪人机会去赚钱。赚的容易,当然回扣给买主一些也是理所当然。想一想,你会去跟医生要回扣吗?(也不敢),因为你的生命和健康在他的手上。但是我也想要告诉你, 在美国,经纪人的工作对于你购房的顺利与否也是非常重要的。作为一个买主,在卖房的过程中,你需要经过的流程包括:

  1. 你要了解房地产的市场现况
  2. 要选择合适你的地点去购买
  3. 挑选出正确的房源
  4. 有效率的去看房
  5. 看上房子之后,要正确评估房屋的现在价值
  6. 积极的与卖主谈判细节,达成一个保障自己权益,又对卖主有吸引力的协议
  7. 在过户期间,你需要得到公正的第三方的服务。例如房屋检查和修复,白蚁检查
  8. 检查房屋环境及屋主告白等等
  9. 完成交屋前最后检查
  10. 确保汇款及自备款按时进入公证公司,完成交易

以上列举这么多的事项,哪里是那么容易就可以做好的。说到市场的现况,你知道现在是一个进入房地产市场的好时间吗?你知道在未来的三、五年内,市场会做怎样的变化吗?房价是要上升还是下跌?不是每一个经纪人都能分析给你听

第二,在美国的经纪人由于制度的问题都有地域经营的限制。他可能做的就只有两个或三个城市。每个人都说自己这边最好,你如何能选出在哪一个州,哪一个都会区,哪一个城市,哪一个区域买房子最适合你呢?

第三,美国的房源都是出自于MLS的统一平台。每一个经纪人手上的房源都一样,都有千千万万个房源。但每个经纪人挑选房子的方式不同。一旦选好了地点和合适的房源,能不能地毯式而且很有效率的去看房子?如果没有看全,漏了,或者看的慢不夠迅速,几天前看的好房子可能就被卖掉了。看上了房子,你能用一个合适的价钱拿下来吗?出价是有学问的,出高了吃亏,出低了拿不到。要合乎市价的情况下拿下房子,谈判的技巧不可少,不是每一个经纪人都可以做的到。之前在卖方市场抢房子的时候,曾经有经纪人出了几十栋房子的offer都没有拿到一栋,这是真的,不是编故事。

从以上说明的种种,我们可以知道经纪人在顺利买卖过程中的重要性。加州拥有房地产执照的人有四十万以上,但是能作为专职的不到百分之二十,能够做的很好的top经纪人只有百分之五。为什么有那么多有执照的人无法以这个职业作为正职? 尝试过之后就会了解,在这个行业,你需要兼备知识与能力,是需要功力的一个职业。要做好这个工作,需要几个必要的条件。

第一个是语言,在买卖的过程中,文件、出价、谈判等都需要具备好的语言及交涉能力。基本的语言都不能驾驭,怎么能够跟对方协调谈判呢。今天我所看到的听到的有一些回扣经纪人他们大部分都是讲很蹩脚的英文,或者是差不多都是只会中文不会英文,因此才会认为自己的劳动是不值钱的。

第二个,好的亲和力及人格魅力。如果你已经有了一个最基本的语言掌控能力,有了谈判的能力,同时你也需要有较好的亲和力和人格魅力,不仅要照顾好自已客人,同样也要维系与对方及他的经纪人良好的关系,才容易顺利达成交易。有的经纪人能言善辩,在交涉中却不让人信服,当卖方有其他选择的时候往往他会挑选别人,所以经纪人的亲和力是相当重要的。

第三个,功力需要经验的累积。交易的过程非常复杂,不要认为有了几个 交易的经验就足够,有人问起怎样判别一个经纪人是否有经验。客观的说:完成100单以上的交易才能算是有经验的,能做过百单应该都是专职经纪,能有二百单则算是丰富经验,而top经纪人这样的至少应该有超过500单以上的经验,这样经验才可说是真正的高手,能做到一切驾轻就熟,洞见先机防患未然,任何疑难大致能够迎刄而解。

第四个,诚实。在实际的房屋买卖中,经纪人是内行,买主是外行,如果经纪人要“忽悠”一下买主是轻而易举的。所以在这个时候,一个经纪人能做好本职工作同时还能诚实的对待客人,这个就显得更加珍贵了。这也就是在美国全国房地产公会法规一直提到的经纪人的职业道德和操守。很多时候法律是死的,人是灵活的。其实我们讲的给回扣的问题,也是部分的经纪人不能以职业道德和诚信做事的一种表现。

综合以上,你不妨看看你身边的回扣经纪人,看他缺少了什么。要么就是缺少了语言,要么就是缺少了与人交流的能力甚至是诚信,说不定没有一项符合。选择用回扣经纪人,你也就要有心理准备,他们不合格的比率高,可能不能保障你的最佳利益,有问题也別挑剔了。也许有人认为我说的太过分,实际上在这个行业努力过成为专业者,相信没有人会自降身价并践踏自己的职业,只有不夠专业又自认没有能力成为专业的,才会愿意杀鸡取卵做一笔算一笔。

抛开一个经纪人的专业性探讨以外,我们也可以从其他方面来看回扣这件事情。

首先,从理的方面来看:在美国的房屋买卖习惯中,买卖双方经纪人的佣金都是由卖家支付,卖方在代理合约里面约定付给卖方经纪人佣金,而卖方的经纪人在MLS系统上写明把佣金分给买房经纪人一定的比例。从理论上看,买方经纪人的佣金就是从卖主这边来的。这个佣金绝对是不应该支付给买主的。从情方面来看,买主没有支付佣金给经纪人,等于买主是在交易过程中免费享受了经纪人的服务。有什么理由买主反而去索取经纪人的回扣呢?从法上面看,买主要回扣这么离谱的事情以前是没有的,一直到最近这种华人地产界的乱象愈演愈烈,才逐渐受到各方的正视。地产方面的专业律师也有不太相同的解释。大部分地产专业律师认为,如果买主要经纪人提供回扣,必须要把回扣的事,包括回扣的金额等等放在HUD文件里,让买卖双方和经纪人都知道。问题是,放在上面卖主看到了之后,说不定会直接收回佣金的回扣部分,因为他很可能认为这不是应该给买主的。既然经纪人不要,就收回来。

不久前有这样一个实例:有一个美国经纪人的中国助理经纪带一个中国的客人来看房,外国经纪人表示重视,也在秀屋的地方接待。结果发现中国客人屡次对他的中国助理呼来喝去,非常不尊重,甚至还说“你的佣金就不要了吧,我给你跑腿费就是了。” 后来这个美国经纪人实在听不下去了,就慢条斯理回他一句:“好啊,佣金是我们的薪水,我把它给你一半可以,那你也把你的薪水给我一半吧”。 弄得这个中国客人十分尴尬。我们华人真的要自重,不论是经纪人或是买主,不要让美国人看我们中国人笑话。

之前,我也有过几个客人索取回扣,我们都予婉拒了。有些早提出来我们还可以事先拒绝,有的就到了最后出价的时候才提出索要回扣,真是让人骑虎难下,非常不好。但是我也有相反很温馨的例子。有客人在四月份来,我们带他看了几次房子,前两天他又从中国过来,联络我看了几栋房子,特别喜欢,就替他出价,写合约,顺利成交。他说,在这期间,他的朋友都介绍了一些经纪人给他,都争相比著给回扣,但是他都拒绝了。他认为,我们上次带他感觉很好,他觉得他用过我们的服务,有责任要跟着我们一起做。比较眼前这一片要回扣的景象,我们感觉特别的窝心。

我们从国内来美国买房,几乎都是中国当代的精英,来美国就是为了美国优良的制度,公平的社会,更符合人性纯净的心灵。如果来这里就把这里的次序破坏了,就会像加拿大于今年2月停止的投资移民,理由正是中国移民缺乏积极的责任感,这也是我们移民来美国的朋友最鲜活的殷鉴。来美国,就融入这里的社会,融入这边的思想吧,否则人来了有什么意义?

 

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