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德国房地产市场的法律特征

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2016-05-15  来源:居外
        在德国历史上,物权享有很高的地位。经历了几次战争和危机,房地产的物权从来没有被动摇过。除了在纳粹时期,房地产被国有化的情况在德国鲜有发生。...

德国房地产市场有很多特征,与投资者密切相关,我们以下详细介绍。

土地登记簿Grundbuch是德国法律交易安全性的保障

德国对外国人拥有物业没有任何的限制

Grundbuch是政府行政登记凭证,保障了对房地产的物权。它是土地登记簿或者可以称为德国的地籍簿(在奥地利也存在)。只有经过专业培训并且有资质的律师(德国称为Notare,英语为notaries)能获取并管理它。自1897年以来,Grundbuch一直保障着对物业的拥有权和抵押权,在德国有着悠久的历史。现今的法律规定是1897年历史的延续。这个传统在经历了两次世界大战后仍经久不衰,甚至在东德当时的国有化和社会主义制度下依然得以保存。这些法律在德国民法体系中有着坚实的基础。这是一个极其可靠的物权立法体系,并且造就了许多实际优势,如在业主和买者不知情的情况下,物业不能被出售、购买或是抵押。

在Grundbuch体系下,德国律师(notaries)的系统工作防止了在其它国家可能存在对物业双重销售(double sales)的发生。欺诈或是已经购买的房屋不被交割这种情况在德国的法律体系下几乎不会发生,因为经过专业训练和严格挑选的律师(notary)受到监管,不可以接受贿赂,同时他们的薪资收入也非常高。由于这些律师从所处理物业交易中收取1.5%到2.0%的佣金,他们的薪水常常和投资银行家齐平。虽然律师费高昂,但同时他们也提供了世界上最高级别的交易安全保障。值得一提的是,律师(notaries)不对交易的物业价格进行经济上的评估,而只是保证其法律安全性(比如防止双重销售)。

财产所有权地位

在德国历史上,物权享有很高的地位。经历了几次战争和危机,房地产的物权从来没有被动摇过。除了在纳粹时期,房地产被国有化的情况在德国鲜有发生。依据产权指数2标准,德国排在整个欧洲的第二位,表明了德国的私有财产是最安全的财产之一。德国也对外国人拥有物业没有任何的限制。一旦进入土地登记簿(Grundbuch),买者便对该物业拥有永久的产权。这一产权不会在一定年期后(如99年)被剥夺或者被要求重续。

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