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与夏威夷房产投资相关6大疑问

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2014-05-09  来源:居外

美国房产税的与众不同就在于其每个州都有属于自己的缴税规则。所以在购房前,海外投资者需要了解的不只是“买什么房”,“在哪里买”,更应该对所属州的缴税“规则”有所了解。

近年,夏威夷房产受到了不少国内投资者的热捧,连一些知名人士也都被那里的美景吸引并对其投资。在夏威夷投资房产,买家在缴税问题上会遇到怎样的问题?以下,就让Choi国际的Maggie来回答这些疑问。

问题一:如果海外投资者欲出租位于夏威夷的房产,应缴纳哪些税款?

答:如果是一个海外投资人(非美国居民),必须负责缴纳美国联邦所得税及夏威夷州所得税。除此之外,还必须支付夏威夷一般消费税以及不动产税。若投资者的房产位于欧胡岛,须支付市郡附加税;若投资者的租客是属于短期居留性质,还须另外支付旅馆税.

问题二:以上所列税款是如何征税的?

答:美国联邦所得税依照两种方式征收,一是按业主出租所得总额征收30%或者按出租所得净额征收(如果投资者选择此种方式),税率从10%至39.6%不等。而夏威夷州所得税是按业主出租所得净额征收,税率从1.4%至11%不等。夏威夷一般消费税是出租所得总额的4%;旅馆税为出租所得总额的9.25%。

欧胡岛市和县的附加税是出租所得总额的0.5%。夏威夷财产税是按政府估价的房地产价值征收,征税方式为每一千美金征收2元至15元左右。房地产的价值视种类及地点而定。

问题三 :有哪些所得需要纳税?

答:通常,征税所得包括所有在“当年度”取得的租金收入,除此之外,其他牵涉到出租不动产的所得包括在征税所得中(例如银行利息收入)。投资者的不动产管理代理人应该提供业主年度出租所得报告表(美国财政部表1042-S)。房客的房租押金不包含在纳税所得中。

问题四 :在计算净租金所得时,通常哪些费用可以扣除?

答:在回答这个问题以前,建议投资者需要注意的问题是,必须及时选择在当年所得税申报时将所出租的不动产申报为美国商用不动产。如果没有及时做这项选择,便不能扣除费用,而且还会被按所得总额征税。

以下是通常可以扣除的租赁相关费用:广告费,清洁费及维修费,佣金,保险费,法律会计费,管理费,利息费用(但是如果投资者向外国银行或者外国人借款,您可能必须代扣美国利息所得税款),修理费,税负(财产税,一般消费税及旅馆税),水电,煤气以及折旧费用。

问题五:当投资者购买不动产时,整修房屋,购买家具,家电用品以便出租。这些成本是否可以扣除?

答:如果租赁不动产选为美国商用不动产,您可以为你的整修費用,家具及家电用品提列折旧費用,通常整修費用的折旧期为27年6个月到39年,家具及家电用品的折旧期間为5年。

问题六 :如果我出租我的不动产,同时我又使用这房屋为私人度假居所,我是否可以在税务申报 书中扣除所有的费用?

答:若您使用出租用途的不动产为私人度假居所,而且没有付等同市价的租金,所有的费用必须按个人用途及出租用途比例分摊。只有与出租有关的费用可以扣除。再者,如果个人用途超过十四天或租出期间的10%,可扣除的费用不能超过业主当年的租金收入。

Maggie专栏全集请浏览:

Maggie黄畅谈夏威夷房产投资

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