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加拿大出租物业的FAQ解答 了解你的房客和税法 | 加拿大

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2017-06-18  来源:居外原创
        想在加拿大投资出租物业,却不知道从何入手?加拿大银行理财顾问Liya CHEN可以帮助你做好投资前的准备。...

第三部分:投资出租物业(上篇)

上一篇,本人介绍了六处个人觉得值得一看的加拿大度假房热门区域。购买度假房的目的以个人,家庭享受为主,同时考虑保值。升值潜力,租金收入额是其次。

投资出租物业者,主要看中: 保值,增值潜力,资产回报率(ROI)及储蓄功能。先向大家介绍的是投资加拿大出租物业前需要了解的信息,这些信息可以帮助你判断是否做好了投资加拿大出租物业的准备──知其然,更要知其所以然。

1. 在加拿大谁爱投资出租物业?

由于本人的工作性质,接触了不少加拿大本地的出租物业业主。稍稍留心观察了下,发现了一些有趣的共同点:

第一,不少房产代理手头拥有多处物业,一些是出租物业,拥有时间或长或短,取决于当地房市。

点评:天天和房市打交道,有独特的工作优势,升值潜力大,价格合适的房子,马上入手,先出租,等市场好的时候,略翻新,装修后转手。

缺点:通常现金流比较紧,房屋贷款或个人信用贷款通常用到上限,属于高风险的投资者。如果你喜欢研究房产,对市场有敏锐嗅觉,资本雄厚,有高风险承受力可以考虑。

第二,不少投资习惯保守的客人喜欢投资出租物业并长期持有。

点评:通常这样的投资家庭有较好的储蓄习惯,现金流健康,对其它理财产品不熟悉,不放心,风险承受能力较低,属于谨慎的投资者。这条符合了很多华人钟情于投资出租物业的原因。

第三,从事装修行业,房屋维修行业的客人喜欢购买损坏或需要更新改造的物业,翻新后或出租或马上转手同样取决于当地房市。

点评:都知道加拿大人工贵了,自己有一双巧手,收入一套各条件都不错,只是没有好好维护的物业,装修更新一番,大变样,市场好时出手,不好时也可以租出较好的价格。发现越来越多的华人加入了这一行列,很多华人把自己的地下室当作实验室。如果你觉得自己手巧,有兴趣和资本,不妨一试。

2. 是否应该投资加拿大出租物业?

对于这个问题,我不想武断的回答,应该根据自己家庭的情况决定:比如风险承受力,现金流,投资目的等众多方面。

个人觉得,投资也是一种习惯,要改变个人的习惯通常很难,原因主要有:

1) 对自己的风险能力没有真确评估;市场好时,个个都是高风险;市场不好时,人人都是保守派,历史证明,通常人们应该反道为之。

2)对一些投资产品不熟悉,不了解;只投资自己熟悉的行业,殊不知,北方电信 Nortel、雷曼兄弟Lehman Brother 的很多员工就是惨烈的实例。

3)盲目跟风,对自己不熟悉的投资产品所在周期没调查,高价套牢。远有美国90年代的互联网泡沫,2000年的房地产泡沫,现有中国大妈抄黄金,可以安慰她们的就是,黄金是很好的一种抗通货投资,有耐心总会解套的,也许100年。

4)过于自信,风险过高。记得刚入行,做的是股市交易,老前辈就教育输得最惨的就是上手做的很顺的,此预言在2008年实现了,有同行因此欠债被辞退。

投资最关键的就是要能分散投资(diversify),大家懂得鸡蛋不要都放一个篮子里的原理,应该根据你的资产情况,风险能力,循序有进的学习各种理财产品的知识,逐步养成适宜你和你家庭的投资组合,并根据各市场周期,信息做出相应调整,这是理财师存在的原因,也是我写这些博文的目的。

现实生活中,喜欢投资出租物业的客人,往往有了第一套后,会寻找更值得投资的第二套,第三套。但是也有客人,拥有出租物业一年不到,就像甩烫手山芋一样要卖了自己的出租物业。为什么呢?通常这些客人投资前对加拿大房屋出租没有足够的了解比如:税务、租客的选择、资金流、风险和投资目标不明确。

3. 在加拿大租房有什么程序?

在加拿大租过房子的朋友都知道一般房东会要求做背景调查(Reference check),当然是要经过你本人签字同意。个人小房东做背景调查一般是询问你的前房东,你有没有拖欠租金或者滥用设施的历史。因为背景调查的信息是由房客自己提供的,所以可信度并不是很高。如果是第一次租房的客人比如新移民或者学生,通常房东会需要其朋友、亲戚、雇主做证明人(Reference)。大的租房管理公司,做背景调查会查你的信用记录,经常欠信用卡,电费,手机费的租客风险自然高,所以可能被拒绝,使用信用记录的背景调查可信度较高。根据《住宅租赁法案》和BC省《人权法案》(Human Rights Code),房东不能因以下原因而拒租:租客的收入来源(如正接受救济金或失业保险)、性别、性向、年龄、宗教、种族、肤色、婚姻及家庭状况,也不能因为租客有精神或身体残疾、怀孕或者有子女而拒租。

通过背景调查后,房东一般会要求押一个月的租金做为押金。如果房客没有违背出租合同并且没有滥用设施,物业属于正常损耗,房东要退回押金,通常会扣除清洁费。加拿大的房子通常都铺有地毯,按照规定,每次老租客搬走后需要专业清洗地毯,费用通常1百到3百左右。房客如果要搬走,惯例需要提前一个月通知房东,房东要解除合同亦然,大多数租房合同会要求租客住满一年,当然这条是可以互相协商的。另外,房东如果合同期内涨租金,需要提前3个月书面通知,租金的涨幅顶线是由省政府决定的,比如2012年大多伦多地区为3.1%,大温哥华地区为4.3%。

如果客人非正常使用损坏了物业,房东可以要求客人自己修理或者请专人修理,如果客人不原意,房东可以请专人修理后,费用从押金中扣除。如果物业破坏较严重,租客的租金不够补偿又赖皮的话,就比较麻烦了。很多小房东遇到这样的情况往往是自认倒霉。大的租房管理公司,会通过讨债公司(Collection Company), 追踪讨要余款,或在该租客的信用记录里留档。

最为头痛的是住霸王房的房客(不付租金,赖着不走的房客),他们可能会连锁都换了,房东可以请律师,费用较高,通常是加币$200-300/小时。想要驱逐租客,需要先申请法院的命令,向法院提供确凿的证据。比如:不付房租,骚扰其他租户,或者有非法的行为(比如:自行换锁)。有了确凿的证据,法院才可能会裁决租户到x日之前付清房租搬出去。最坏的情况是,房客连法院的命令都无所谓还是不搬,那么就得需要寻求持有“民事强制执行证书”的法警帮忙来赶走你的租客了。如果法院立案,这些信息会被记载在房客的个人信用记录里。

我的Tips:

1) 要想成为快乐的房东,房客是关键,房东需做好背景调查,利用面谈机会了解房客。大部分的加拿大租客还是不错的。宁可等到合适的租客,不要急于收租金,引狼入室。现实中很多房东,如满意现在的房客,通常都不会涨价,尽管地税和管理费每年都在上涨。因为担心找新租客的麻烦和风险以及房屋空置的成本。

2) 如果遇到纠纷,要冷静,可以先咨询当地的住房租赁协会。不要贸然行动,从有利的法律位置变为不利的被动处境。

3) 在埃尔伯塔省有住宅租赁争议解决服务(RTDRS),RTDRS与法院的权力和权限完全相同,也有听证会但不必在法庭中举行。 RTDRS的申请费比省法院便宜。由于加拿大没有全国范围的住宅租赁监督服务,加上各省的相关法律和相关机构不同。据我所知,新斯科舍省、魁北克省、安大略省、马尼托巴省、萨斯喀彻温省和卑斯省都可以找到类似的组织和服务。

4) 确保使用书面租赁协议,而不是口头合同。如果发现问题,要及早采取行动,将危险消灭在萌芽之中。如果纠纷升级,业主担心自己的安全时,必须立即与警方联络。

4. 出租物业需要了解什么相关的税法?

投资出租物业前,需要了解一些税法方面的知识和技巧。本人作为理财师,只是点到而止,加拿大税法复杂,各省有各自特色,经常修改,具体个案的操作需请教当地专业税务律师或者专业报税财务师。

第一,了解报税时可抵扣及不能抵扣房租的项目,保留可抵扣项目的相关所有凭证6年以上。

在加拿大租金收入属于需报税收入,可抵扣房租收入的支出项目有:广告费、房屋保险费、贷款的利息部分、维护费、公寓管理费(Condo Fee) 、办公费、法律,会计及其他专业咨询费、地税、差旅费、水电费、剪草费、租约取消费、管理费、工资及福利支出、车辆费等。

不可抵扣房租收入的支出项目有:土地转让费、贷款的本金部分、及罚金等。注意:房东本人的劳务费比如修理房屋是不能抵扣房租收入的。

第二,每当改变房产的用途时,税法上视同该房产按市价出售后立即购回作新用途使用。

当从主要自住房(Principal Residence) 变为出租房屋时,得失无需申报。但当从出租房屋改为主要自住房时,增值部分(Capital Gain) 的百分之五十要记入应纳税所得,资本损失部分可冲抵当年、往年、或来年资本收益。

不过,当从主要自住房(Principal Residence)变为出租用房时你可选择用途视同不变,但须满足以下条件:

  • 申报出租所得
  • 未曾抵扣房屋折旧。

当从出租用房改为自住房时(Principal Residence )也可选择延后到实际变卖时申报其资本增值,条件是该房屋从未抵扣过折旧。

第三,如果决定使用CCA(Capital Cost Allowance)计算房子折旧时,可以根据自己当年的收入情况选择,但不能造成亏损。

我的Tips:

土地属于非贬值品(non-depreciable property)是不能使用CCA折旧的。CCA系统有44组类别的可折旧资产,每一组资产有最高的折旧比率报税人每年可以使用。建议使用折旧前咨询当地 CRA(Canada Revenue Agence )专业税务律师或者专业报税财务师

出租物业具有较好的保值,抵消通货压力的能力,如果仔细研究当地市场,选对区域及入市时间,升值潜力也不可小觑。有些投资者看中的是其较稳定的现金流或用于家庭储蓄的一种方式。有兴趣的朋友请继续关注我的“投资出租物业下篇”吧!下篇的重点将介绍几种常见的投资出租物业方式,目的及相应的投资攻略。

 

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