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美国公寓租赁市场 六大新趋势图解

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2021-08-13  

自新冠疫情以来,全美都会区几乎所有市场的公寓入住率都有所增加,公寓市场正在蓬勃发展。根据全国房地产经纪人协会(NAR)对138个市场的CoStar市场数据的分析,2021年第二季度的净吸纳量(占用单位数量的变化),比上一季度增加了207,035个单位。在2019年第二季度,即大疫情之前,净吸纳量仅为 116,526个,约为目前吸纳速度的一半。(表一)

表一:公寓单位的入住率(吸纳量)变化

2021第二季度138个市场的公寓单元吸纳量创历史新高。来源:NAR

根据NAR的分析,在2020年第二季度至2021年第二季度期间,138个地区中有137个地区的入住单位数量增加(正净吸纳量),其中旧金山是唯一仍然负净吸纳量2,730套的都市区。

疫情导致公寓少数市场 入住率下降

值得指出的是,公寓入住率的下降主要集中在纽约市区和西海岸市场:旧金山(-6,958套);纽约市(-4,371套);南湾/圣何西(-2,791套);东湾/奥克兰(-445套); 芝加哥(-337套);匹兹堡(Pittsburgh)(-71套)和亚基马(Yakima)(-30套)。(表二)

表二:2020第二季度至2021第二季度入住公寓单位每季度净变化

公寓入住率下降短暂且集中在少数市场。来源:NAR

其它大型市场的公寓入住率,自疫情以来的任何一个季度,都没有出现负净吸收。2020年第二季度至2021年第二季度的入住率,增幅最大的是亚特兰大、奥斯汀、博伊西、达拉斯、丹佛、休斯顿、奥兰多、费城、凤凰城和波特兰。(表三)

表三:2020第二季度至2021第二季度公寓单位净吸纳量

来源:NAR

公寓入住率下降的原因之一是劳动力改变的因素。西海岸市场高度集中了技术员工,而纽约市是主要的金融中心、许多公司的总部和旅游胜地,因此在疫情高峰期,公寓租赁需求暴跌。截至2021年6月,在全美50%的计算机运算工作者,以及40%的合法职业员工仍然在家工作。

但其实大疫情的影响也很短暂,到2020年第四季度,在这些市场的入住率已经开始上升。

除了入住率大幅下降的少数几个市场之外,为什么其它市场的入住率没有下降(或下降很少)?原因可能是租金和住房负担能力的差异,对员工来说。这些有就业的地方,也有更好的租金价格。

在纽约市,2020年第二季度至2021年第三季度的有效租金中位数,为 3,764美元;在旧金山,2,746美元;在东湾/奥克兰,2,163美元。它们与达拉斯的中位数租金1,201美元相比,高出很多;在休斯顿,1,100美元;在亚特兰大,1,284 美元;或在凤凰城,1,231美元。(表四)

表四:2020第二季度至2021第三季度,在至少10万套公寓单位的市场中,单位吸纳量与有效租金中位数

来源:NAR

2021年5月,与上个月相比,427个都市区中有294个的非农就业人数(经季节性调整)有所增加。达拉斯-沃思堡创造了14,900个工作岗位;休斯顿,8,800个工作岗位;亚特兰大,6,000 个;凤凰城,10,200个。

租金前景

由于对公寓的强劲需求,租金强劲上涨。 与一年前相比,截至2021年第二季度,只有南湾/圣何西和旧金山的租金低于去年同期。在所有市场,租金都比一年前上涨。在纽约市和奥克兰,租金有所回升,实际租金较一年前上涨不到1%。

在39个市场中,租金以两位数的速度上涨。截至2021年第二季度,租金同比涨幅最大的是圣露西港/皮尔斯堡(21%)、坦帕/圣彼得堡(20%)、默特尔比奇 (20%)、凤凰城(19%)、博伊西(18%)、拉斯维加斯(18%)。(表五)

表五:截至2021年7月12日的有效租金要价同比变化

来源:NAR

预计空置率低的市场将显示出强劲的租金增长,例如加州市场:内陆帝国、橘县、圣地亚哥、洛杉矶和沙加缅度。(表六)

表六:租金增长与空置率(2021年7月1日至7月12日)

来源:NAR

其它租金增长强劲,且空置率低的市场可能会持续租金增长——坦帕、凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达、费城和汉普顿路(弗吉尼亚)等市场。

亚特兰大、达拉斯和休斯顿的空置率没有那么紧张,但由于这些地区的净移入人口多,租金一直在以强劲的速度增长。

随着更多员工重返办公室,奥克兰、圣何西和旧金山的租金可能会略有上涨,但与其它市场相比,高空置率将使租金保持温和增长。


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