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这些国家的房价也过热了!是泡沫,还是机会?

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2021-03-22  

加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、日本、新加坡…… 各国房价至今涨势未消。是泡沫,还是机会?

各方反应不一。美国经济学家表示,目前美国房地产行业的繁荣远比上一次稳定,系统性风险也更小;日本市场普遍认为,该国楼市有望进一步上调,加上有意申办2030年冬季奥运会,势必推动当地房地产行业;而加拿大皇家银行的经济学家警示,该国楼市已经过热,致使买家扎堆,炒房等现象出现,并指出已有信号表明楼市将下行。


全球住房市场蓬勃发展

新冠大流行对全球商业和社会生活产生诸多影响,但住房市场并没有受到冲击。相反,疫情期间,房价加速上涨。

根据亚洲最大的房产科技集团居外IQI提供的2021第一季度“全球房价指南”(Global Property Guide)报告,在公布统计数据的53个世界住房市场中,有40个市场的实际房价(即经通胀调整后的价格)上涨。

新增的住房需求来自郊区增加的住宅购买,而屡创新低的利息,以及量化宽松政策,又进一步推动了需求。

北美住房市场一片繁荣。美国“联邦住房融资署”(The Federal Housing Finance Agency)经季节性调整后的美国售出房房价指数显示,2020年比上年增长9.42%,为有史以来最大同比增幅。极低的利息和大规模的政府刺激措趋动了强劲的需求和住宅建设,尽管美国还是疫情暴发的中心。

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同样,在加拿大,全国11个主要城市的平均房价在2020年期间增长8.57%。与此相对应的是,上年的平均房价则同比下跌0.29%。仅在过去6个月,当地单户住宅就飙升了10万美元。今年1月,当地房屋销量增长6.6%,达到783600单元(经季节性调整和按年计算),较上年同期增长39%。

房价的强势飙升在欧洲同样发生。2020年的数据显示,24个欧洲房地产市场中,至少有21个上涨。全球房价涨幅前十的住房市场中有六个在欧洲,其中,斯洛伐克共和国上涨了14.28%,土耳其增长13.7%。

英国政府上月表示,去年12月英国平均房价较上年同期上涨8.5%,达到了25.2万英镑的历史高位,是自2014年10月以来涨幅最大的一次。

亚太地区发展势头良好,表现显著的国家有新西兰、斯里兰卡、韩国、中国和日本,其中涨幅最大的为新西兰,涨幅为16.77%。

新加坡政府市区重建局(URA)的发展商销量调查结果显示,2021年1月,新房销量月度环比上升了32.2%,达到了1609套。这是自2013年1月(当时的成交量为2028套)以来,一月最高销量纪录。

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麦格理证券高级经济学家贾斯汀·法博(Justin Fabo)表示,澳大利亚房地产价格目前正以上世纪80年代末以来最快的速度增长。这一趋势在悉尼的房地产市场表现得尤其明显。

数据公司CoreLogic的数据显示,在北部海滩、北岸和希尔斯区等高端市场的高端房产销售的推动下,悉尼的住宅价格(房屋和单位)已创下新高,住宅价格的中位数达到895933美元的高点,超过了2017年8月创下的895117美元的历史中位数。

澳大利亚其他地区的房价也到达历史高点。布里斯班、阿德莱德的房价达到了近半年来的历史高位,而堪培拉的房价达到了2019年9月以来的峰值。

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金融风险敞口扩大

国际清算银行数据显示,如今,加拿大房地产行业在经济中所占的份额比其他任何一个发达国家都要大,并吸收了加拿大国内最多的投资资本份额。这也导致了加拿大人的抵押贷款成为了世界上最大的消费债务之一,其金融系统对相关贷款的敞口是美国的两倍。随着房屋价格创下历史新高,加拿大的房地产市场在2021年开始进入超速状态,许多社区的年收益达到30%。

随着越来越多的资金投入到住房建设中,人们对资本无法被有效利用产生担忧。蒙特利尔银行高级经济学家SalGuatieri说:“与我们对设备、工厂和人工智能的投资规模相比,有很大一部分资金被用于住宅建设,而这根本不是一种健康的投资。”此外,多伦多和渥太华的政策界提出了一个更加令人不安的问题:房价的飙升将会进一步拉大贫富差距。

美国城市规划咨询机构Demographia表示,在过去20年里,各大城市的住房压力成为人们的严重负担,且情况还在持续恶化。传统观念里,拥有住房是人们晋升中产阶层的主要路径。随着房价抬升,未购房者的买房压力将越来越大,加剧了贫富之间的差距。

此外,房地产行业中的投机活动可能也在增加。根据加拿大房产中介公司Realosophy的数据,1月份,多伦多郊区所有待售房屋中,有6%是在之前一年内购买的,高于去年同期的4%。

各大银行经济学家警告称,如果政府不采取行动,房地产市场有可能被投机狂潮淹没。


多国政府介入监管调控楼市

目前,多国开始针对房价上涨的趋势采取行动。

英国政府将按计划于4月1日开始对在英国和北爱尔兰购置房产的外国人征收2%的附加费。同时,对部分房屋征收的印花税将延长至6月30日。根据财产的价值,房产印花税的税率从2%到12%不等。

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据抵押贷款经纪商恩尼斯全球抵押贷款公司(Enness Global Mortgages)称,按照平均每套400万英镑的房价计算,新征税可能会让在英购房的外国人损失9.5万英镑。首次置业的人群,将多缴473750英镑;如果是购买第二套住房,则需多缴593750英镑。据报道,这笔税收将被用于为当地经济有困难的人群提供住房。

除了英国,其他国家的政府也开始介入房产流通的监管。随着悉尼的房价创下历史新高,通过监管干预为澳大利亚的房地产市场降温的可能性越来越大。经济学家法博表示,澳大利亚保诚监管局收紧贷款监管是最有可能的结果。

加拿大总理特鲁多以及多伦多市长托利表示,他们正在考虑实施新的税收政策,对拥有巨额资本,尤其是巨额住宅资本的富人进行征税。通过降低人们的购房热情来降低当地的住房价格,同时对投机行为进行打击。之前加拿大在房地产行业实行的政策调整被证明有效减缓了当地房价的上涨,调整包括首付规则以及针对购买者和所有权税收。

此外,新西兰政府已经命令央行从3月1日起将稳定房价纳入其职责范围。


专家对未来楼市的看法不一

据《华尔街日报》报道,本次楼市火热与2009年金融危机所引发的房价飙升的情况不一样。经济学家表示,目前的房地产行业的繁荣远比上一次稳定,系统性风险也更小。不过,对于初次购房者来说,首次购房将变得更加困难。

大多数房地产分析师认为,新冠疫情是目前美国房价高举的重要原因之一。由于居家办公和社交限制,一些城市居民离开了纽约和旧金山等拥挤的城市,转而选择生活成本较低的城市或是在郊区寻求房屋。

市场观察人士还表示,一些长期趋势正在发挥作用,即使在新冠疫情相关需求消退之后,这些长期趋势应该会保持房地产市场的热度,保持房价的稳定。

不过,据RBC报道,市场过热的迹象会增加价格回调的风险。随着2022的临近,房价的增速将越来越缓慢。长期利率的攀升、线下工作的恢复以及可能的政策干预,最终将冷却购房者的需求。

近期抵押贷款利率的上升,也引发了人们对于住房价格即将回调的猜测。抵押贷款利率近期达到去年7月份以来的最高水平,在一定程度上冷却了市场。投资者预计疫情结束后,随着债券收益率的上升,今年抵押贷款利率将继续攀升。

美联储主席鲍威尔本月表示,央行将维持超低利率,直到政府指定的就业和通胀目标实现。

加拿大皇家银行经济学宏观经济和区域分析小组的成员罗伯特·霍格认为,到2022年后期,随着央行利率更大幅度的上升,房地产价格可能出现下跌。房价重回合理价格可以保护刚刚进入市场的年轻的购房者,并可能在未来几年内为更多购房者打开大门。


来源:国际金融报


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