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2020大选结果会对美国房市产生什么影响?

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2020-11-10  

历时多月的美国大选终于要落下帷幕。如今拜登胜选,即将入主白宫,对美国的经济丶移民政策丶以及疫情的走向都会产生巨大影响——其中也包括房市。

究竟美国大选对於房地产市场的变化会是如何?从住宅到商用投资的房地产市场,是否会因为美国大选而改变呢?我们就透过数据和房市政策方向,一起来看看吧!


住宅市场

一般来说,总统大选总是会为该地区的住宅房市带来变数。根据Matt Laricy的说法,在美国,民众因为害怕总统大选所带来的改变,而没办法理性的决定是否要买房。

如果将最近13次美国总统大选(从1980年代开始)的住宅销售数字摊开来看,可以发现在总统大选的前一个月(10月~11月间,美国总统大选固定在11月1日之后的第一个星期二),住宅成交量中位数比其他非选举年多衰退了近7%。也就是,虽然每年这个时间,美国的房地产销量都会较前一个月下降,但只要碰上总统大选,销量就会更明显的萎缩。

再进一步分析,根据数据显示,住宅销售的萎缩在高端客群尤为明显。专家认为因为美国选举常常聚焦在“税赋议题”上,不论结果是增或减,这些高端客层的民众都不太敢随便买房,以免选后自己必须负担更庞大的成本。同理,对於首购族或是打算买中低价位房产的民众来说,总统大选对於买房意愿的影响看起来并不太大。

还有一点值得一提的是,美国大选对房市的影响往往是“量缩”丶“价稳”。在这几个月中,销量是明显的下跌,但对价格的影响倒是不大。价格之所以能够有支撑,其实是因为可以影响期间不长(选举造势期间至多半年),而且也没有真正的房市利空消息(单纯是民众暂时在观望)。因此买家在知道这样的情况选后就会好转下,也不会想要价降求售,价格也因此能够维持。


商用投资市场

同样“量缩”丶“价稳”的状况在商业地产投资这块,似乎没有发生!

根据全球五大房地产代理公司之一世邦魏理仕(CBRE)的研究报告指出,总统选举对於商业地产的投资影响微乎其微。反而是金融市场上的大事件或是税务上的变革与商业地产投资密切相关,举例来说:金融海啸丶COVID-19疫情带给商业地产市场的影响就很大。

美国商业地产投资额

资料来源:CBRE Research

从商业地产的投资报酬率来看也是如此,尽管碰上总统大选年,对於投报率来说也没有太大的影响。

美国商业地产投资回报率

资料来源:CBRE Research


大选之后的美国房市

因为疫情的低利率跟纾困,导致美国住宅市场在Q3爆炸性成长,大家都在抢房。随着总统大选的逼近,今年是否会跟历来情况一样暂时还不得而知。

但对於选后的房市状况,全球五大商仲之一高力国际(Colliers International)的执行副总裁Kurt Stout认为,如果在11月的选举中,拜登击败川普,民主党也顺利拿回参议院的多数席次,则短期间在华盛顿特区的办公室需求将有短期喷发的可能性。


拜登的房市政策

拜登团队早在今年2月发布了一个十分详细的6,400亿美元“住房小目标”。尽管这个计划中的很多构想都相当理想化,但至少透露出了他的政策方向。

拜登最受欢迎的政策之一是为首次购房者提供最高15,000美元的首付减免政策。考虑到近年来的房价飙升,这对许多人来说确实是个不小的帮助。

但也有人担心这个计划的时机并不正确。Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale提到:“首付税收抵免的想法很棒,但这可能不是市场目前最‘正确’的计划。当下房地产市场最大的问题是:大家能买得起的房屋太少。市场不缺买家,却没有足够多的房子。”

拜登的住房计划中,还包括为教师、急救人员以及其他国家公务人员提供首付援助和较低房价。但尴尬的是,因为收入的限制,他们只能选择买本身收入就较低的社区或者是压根就没什么经济适用房的昂贵社区。

拜登承诺,如果当选,他将帮助消除种族住房差距。种族住房差距导致有色人种社区住房拥有率低(从而导致家庭财富也更少)。他提议建立一个全国统一的房屋评估标准,以确保不同肤色社区的房屋评估价值不会低于白人社区的相似房屋。

此外,他提议创建一个公共信贷机构,通过考虑按时支付租金、水电费等项目的记录,帮助提高少数族裔购房者的分数,从而帮助更多的购房者以更低的费用和利率获得抵押贷款。


居外投资小锦囊

但总的来说,不论哪个政党当选,我们也都没法知道未来哪些住房计划将会被通过、何时通过。

所以如果您是“大选观望型”买家,那我们建议您从买房目的出发去思考吧自住房买家,如果经济条件合适、价格范围允许,那就踏实去买。

自住属于刚需,房市也许在短期内会有小范围波动,但是把有去无回的房租变成投资的一部分,长期来看仍然是一项不错的投资。您唯一需要考虑清楚的应该是要买房子的类型、位置、大小,而不是今年是不是大选年。

但如果您是投资房买家,尤其是如果不确定是否未来要长期在美国,可能还是要回归市场丶景气丶疫情的面向来决定。目前尚未确定的房屋税收情况(税收抵免、减免等)、货币政策都可能会对您未来的购房计划产生影响。


延伸阅读:


来源:股感知识库丶flyhomesblog
责编:Zoe Chan


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