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后疫情时代:纽约房地产趋势分析|居外专栏

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2020-07-16  来源:居外原创

距离纽约房地产复工已经近一个月,虽然全美新冠病例仍一路狂奔,屡创新高,但纽约州在疫情控制方面表现良好,确诊病例持续下降,这为纽约经济全面恢复奠定基础。

华人聚居区一处Open House大排长龙等候看房

为此纽约房地产界也传出房市复苏的信号,在7月第一个周末,纽约皇后区华人居住区Bayside的一个Open House(房产公展),约有近30组买家戴着口罩在门外排起长龙,准备入屋看房。不少地产经纪反馈,这一个月来他们非常忙碌,买家纷纷出动,压制三个多月的购房能量集中爆发。难道纽约房市这么快就复苏了?

目前有关疫情后纽约房市表现的具体数据尚未出笼,但不妨碍我们对未来纽约房地产走向或趋势做一个分析。

纽约房市会进入又一个“下行”周期?

纽约上一个下行周期是2008年的金融危机,房市经过了三年的下滑,到了2011年跌至谷底,从2012年开始反弹,直到2017年又达到一个高峰。从2017年底开始,纽约又进入一个房市的调整期,这一波的房市下滑并非外在因素导致,主要还是房地产市场的自我调节,也就是供需失衡造成的,由于市场上房源量过剩,导致市场需要更多时间消化库存,导致价格下调。

2008年房价涨至最高点 2011年回落至最低点

2017年曼哈顿房价涨至最高点 之后进入下行周期

一般来说,纽约房地产市场会经过一个7-8年的上涨,之后会出现2-3年的回调,本来这一波的房市走低,已经在2020年开年结束,房市已经出现回暖和反弹的迹象,但3月底席卷全球的新冠病毒正面袭击纽约,使得纽约房市上升的势头被遏制住。

新闻有关租赁、商业地产的报道

如今纽约房地产刚复工一个月,这期间房地产市场的活络现象,并非说明房市已经全面复苏或恢复正常。从商业地产和租赁市场来说,形势不容乐观。像Google、Amazon、Facebook、New York Times等公司继续延长在家工作政策,导致办公室租赁需求大减,像WeWork这样的共享办公概念的公司多数面临财务危机的状况。以年轻人为主的租赁市场,同样面临困境,大批年轻人和留学生在疫情期间,或回父母家中或回母国避疫,使得退租案件倍增。

新闻报道:复工后纽约上市房源量陡增

疫情后房市的小型回暖,主要表现在买卖市场。截至到7月的第一周,纽约市房产签约数比三月底上升了41%,上市房源数也上升了57%。但目前出来看房的买家多数是疫情前已经准备入市的买家,只是疫情期间让这股购买能量被冻结,现在短时间内集中爆发释放,同时市场上也弥漫着一股抄底捡漏的氛围,当这一波能量释放之后,纽约房市会进入一段冷静观察期,此时疫情对经济的破坏力和后果才会彻底呈现出来,到时且看纽约房市的承受能力到底有多强。

纽约房市复苏的不利和有利因素?

不利因素:

1、一旦纽约疫情出现反复或反弹,将再次阻碍经济的恢复,这种二次打击将甚于此前。未来纽约疫情控制的重点将放在输入性病例的严防上。

2、据纽约时报报道,纽约市在疫情过后将有20%的人失业,失业率将是经济和房市的悬顶之剑,高失业率将导致购买力下降,不排除市场会有法拍屋的出现。

有利因素:

1、美联储持续降息救市,目前房贷利率处于历史低位,这对购房者来说是最大动力之一,也将促使一批租房者转为买家。

2、当前房市不明朗的状况,使得买家面对的是一个竞争少,能从容谈判的有利形势,大大增强了议价空间。

3、纽约市各项产业发展均衡,经济结构合理,不靠单一经济支撑,城市的经济基础稳固。这将是房市复苏的最重要基础。

4、联邦政府救助力度前所未有,从个人、家庭、企业全方位给予资金补助,这将减少房主断供现象的产生。

5、 未来通货膨胀难以避免,纽约房产仍是资产的安全港。

纽约房市是否具有较强抗压性?

纽约是一个经受过考验的城市,近20年间,纽约经受过911恐怖袭击、金融危机、桑迪飓风等一系列打击,但纽约市的恢复能力都快于其他城市。在2008年的次贷危机中,纽约房市遭遇正面冲击,在全美不少城市房价大跌近40-50%的时候,纽约房价最多下跌25%,而且是第一个反弹复苏的城市。

洛克菲勒中心和新世贸一号楼打出“New York Tough”的字样

纽约客也是一群充满智慧的人群,多数纽约人对纽约未来充满信心,不排除目前入市的买家中有一批是看好纽约房产的长期投资价值的。

纽约州长库默赞扬纽约人在疫情中的表现

现在是否是入市的好时机?

对刚需的买家来讲,目前是一个入市好时机。利率低、议价空间大,尤其选择开发商新楼时,能得到较大让利机会。在疫情期间,损失较大的是一批在建住宅项目,全面停工造成开发商面临很大资金压力,为此不少开发商直接给出比以往更高的折扣,像纽约网红楼盘“曼哈顿广场一号”承诺给予特殊期限内签约的买家10-20%的折扣。

“曼哈顿广场一号”最高折扣达20%

但作为不是刚需的买家和投资人可以再观望一段时间,房市要到下半年才会比较明朗化。

编者按:【One Manhattan Square曼哈顿广场一号】现正在居外网上出售,欢迎点击查看房源详情

近期纽约的相关法规和民权运动是否对房市造成影响?

1、去年通过的新豪宅税、新房产交易税、新租客保护法等一系列新法对纽约房地产市场带来很大冲击,投资人和房东普遍认为,纽约房市不再是一个友善或鼓励投资的城市,这对房市作为自由市场来讲是个很大的阻碍。

2、民权运动导致极左思潮泛滥,NYPD成为攻击对象,消减警力开支和警察裁员,将使得纽约市安全性大大降低。这一个多月以来,纽约的治安案件飙升了300%,一个城市的安全性是对个人资产的最大保障,治安恶化将使得大量资金外流和富有阶层的离开。

纽约市消减纽约警察局预算10亿美金 近期犯罪率飙升

3、现任纽约市长白思豪(Bill de Blasio)的政策正在损耗和动摇前一任市长彭博留下的城市资源和经济基础。彭博在任的12年,对纽约市经济产业结构的调整和一些重大举措,像打造东部硅谷科技城、兴建哈德逊城市广场等,都大大提振城市经济活力。但白思豪上任的四年间,亚马逊撤出长岛市,在城市中心设立游民所、否决纽约摩天轮项目等一系列政策,使得纽约市场经济活跃度和竞争力在减弱,此次大力消减警力开支更是让大部分纽约市民愤怒,这将是未来纽约房地产复苏的最大阻力。

左为现任纽约市长白思豪 右为上任纽约市长彭博

纽约华人社区房地产市场有什么不同?

1、主流市场的数据无法反映华人社区房市的实际状况,换句话说,华人社区房地产有自己的小气候。纽约几个华人居住热点社区,如皇后区的Flushing、 Elmhurst ,布鲁克林区的8 Avenue 、Bensonhurst近几年房价始终稳步增长,房价波动不如主流市场那么明显。主要原因是,华人家庭的经济状况相对稳定,普遍对房产更加保护和重视,而且华人社区房产80%都是在华人间交易,使得华人社区房产较少有大起大落的情形出现。

纽约华人聚居区之一:FLUSHING

纽约华人聚居区之一:ELMHURST

2、华人社区的房产更多是自住需求,购买者大多为第一代移民。未来华人社区房地产是否持续稳定,取决于华人人数是否保持正向流入。

纽约华人聚居区之一:8 AVEUNE

纽约华人聚居区之一:BENSONHURST

3、由于当前华人社区房产普遍价格偏高,但租金水平反而低于城市平均水平,因此并非投资的最佳选择。

4、纽约华人正在开辟新的华人社区,由于传统华人社区房产趋于饱和,近年许多华人已向非传统华人社区转移,尤其以上述华人聚居区周边社区辐射,像近年的Corona、Woodside、Ozone Park、Marine Park以及史丹顿岛,都成为华人新的移居点。

 

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
联系邮箱:donchen0124@gmail.com
微信号:doncmrbi

 

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